广东省建设厅住宅与房地产业处处长杜挺在2006广东房地产市场景气分析会上的发言

　　首先我对于05年国家出台的一系列政策做一个简要的回顾，同时也对这个政策实施的效果做一个简要的评估，然后就谈一谈对06年要实施的一些重点政策。在05年实际上国家是出台了一系列的措施，应该说是从04年开始的，跟房地产相关的，包括金融、土地、税收等宏观调控的政策，是一个系列，组合式的推进，主要的目的是为了调控宏观经济过热。在金融方面，开发贷款项目资金从20%提高到35%，在04年的十月份又上调了贷款的基本利率，05年三月份又将个贷的利率进行了小幅度的调整。同时对住房贷款的首付，从20%提高到30%。在土地方面，这些调控措施包括了大家都了解的04年的8月31日，对全部的经营性土地实行招拍挂的出让，这是很重要的制度。04年十月份出台了土地利用的年度计划管理制度，在七部委的文件里，对于闲置土地要征收土地闲置费。这是土地方面的。

　　在房地产市场的直接调控方面，就是国务院办公厅两个文件，首先是提出了稳定房价的八条意见，在26号文里又将这八条意见进行了全面的细化，包括制定了普通住房的标准，提出了整个房地产市场要以普通住房供应为主，这样的一个发展方向。同时，规定了对未取得房地产权证的房屋禁止转让。对于短期交易和非普通住房加重税收，最后还要求整个房地产主管部门对房地产信息要进行公开。

　　国家的这一系列的措施力度比较大，明确了整个房地产市场要以普通住房供应为主这样的一个发展方向，同时严厉打击炒作，对需求和供给进行了双向的调节，这是国家出台政策的一个简要回顾。这些政策的事实效果怎样，这些政策基本上在我们省都得到了实施，实际的效果，在产业方面，我们省，刚才姚处也做了一个介绍，全省的房地产投资增长是10.5%，施工面积的增长是7.9%，发展应该说是基本基本平稳的。我们的中小城市，房地产的发展势头是非常好，其中佛山、东莞等13个城市投资增幅是在20%以上，出现了一个新的动态。佛山和东莞这两个城市，房地产投资都已经突破了一百亿，占到全省的比重已经接近10%。广州和深圳这两个城市的投资，在全省的投资比重首次下滑到60%以下，50%多。这是在产业方面呈现的动态。

　　在需求方面，国家有关的政策是严厉打击了对楼市的短期炒作，但是对自住型需求和长线的投资性需求应该说影响不是很大，而我们省的实际情况，这两年主要还是以自住型的需求为主，投资性的需求应该说有所增加，特别是到年末的时候有所增加，但是所占的比例还不是很高。由于我省的经济持续发展，城镇化进程不断加快，城乡居民收入不断增加，所以改善居住环境的自住型需求还是持续的增长，也就是说在需求方面，整个调控政策对于需求的抑制应该说效果不是那么明显。在供给方面，一个是收紧了开发贷款，去年全省的开发贷款增量是一个下降的趋势。第二个是推延了土地出让的进度，大家都知道的，土地全面实行招拍挂制度，首先纳入政府的土地储备，经过土地整理进入市场，这在程序上本身应该说是走长了，同时对一项政策的实施也需要一个准备期，因为过去来说我们省一直是以协议出让土地作为房地产的主要供给来源，这确实是需要一个适应时间。对于这些政策出台的初期，应该说整个市场的前景还是不明朗的状态，一些开发商也放慢了建设的速度。从客观来说，监督管理制度比过去严格了，过去很多房地产商走的三边工程的路走不通了，管理规范了，这在一定程度上也对商品房建设速度有所延缓，全省去年商品房住宅的竣工面积是下降了1.2%。

　　市场方面，全省的商品房销售增长了20%，同时供给结构基本合理，广州和深圳成交的住房里其中144平方米以下的，这两个城市都占到88%以上，以普通住房为主。同时二手房发展也是比较快，其中广州成交了7.5万套，深圳成交了6.6万套，这个数字整体上没有受到这些政策太大的影响，占的市场份额，广州占了整个二手市场的40%，深圳是39.8%，都是40%左右。

　　平均的房价，刚才姚处说了8.1%，这应该还是在一个小幅的范围，但是在部分的城市，新增预售住房的供应量低于成交量的情况还是比较明显的。广州、佛山、深圳、珠海等等都是这样的情况，广州和深圳在四季度的供求关系是显得比较紧张，住房的价格也呈现出阶段性上涨较快的情况。这是第二个方面，对于政策的实施效果的评估。

　　第三个方面是06年的政策走向，国家在去年的下半年实际上已经明确了，主要还是要继续贯彻已经出台的措施，不再出台新的措施。建设部在今年的工作中也进行了全面的部署，重点还是落实26号文中的增加普通住宅的相应一些措施，稳定住房的价格。我们省对于房地产业的发展也做了一个总体的部署，就是在贯彻国家宏观调控政策的同时，抓住机遇提升房地产业的质量和水平。黄华华省长最近在全国们人大的新闻发布会上提到“十一五”期间广东经济迈上新的台阶，简单来说就是两个两万亿和两个四千亿。在这样的经济发展条件下，居民的收入也相应的增加，所以购房的需求在今年将会持续的增加。我们省各个城市要抓住目前的发展机遇，在“十一五”计划的开局之年，保持房地产业的合理规模和增长水平，同时提升房地产业的发展质量，这是一个总体的要求。

　　重点我们要落实普通住房供应的措施，这一条建设部已经在着手落实了，部、省、市都在研究土地出让缓解规划设计里增加对住房套数的要求，同时通过这样的措施，确实增加中小户型普通商品房的供应。有人会问了去年普通住房的供应已经在88%以上，为什么还要这样做，应该说还没有售出去的房子里有相当一部分是大户型，我们这样做是为了满足普通老百姓的需求，同时也是抑制房价。第二个是适度增加土地的供应，缓解市场的供求矛盾，特别是对供求矛盾比较突出的城市，我们将会适当增加经营型房地产的用地指标，并且督促有关的城市切实增加公开出让土地的数量。广州和深圳这两个城市的政府，都已经对于他们今年增加土地供应有关工作，都已经开了新闻发布会进行了公布。

　　推进各个城市的房地产信息系统的建设，这个工作主要是政府的工作，现在广州和深圳房地产信息系统建设起来，面向公众的这个楼盘的信息，也都已经在网站上进行了全面的公布。对于我们来说，我们要求是珠江三角洲的城市，争取在今年六月份之前全部完成这个系统的建设，全省城市今年年底要完成这个系统的建设，建设厅跟各个城市的房地产主管部门正在全力以赴的做这项工作。通过这个信息系统可以全方位的对于房地产的预售、交易、合同备案以及产权权属登记有一个全系统的管理，对有关数据进行全方位的进行分析，同时也全方位的公开给社会，起到确保群众购房安全的作用。

　　要规范房地产市场秩序，遏制虚抬房价的行为。去年应该说有部分开发商有不规范的行为，包括在销售环节、在宣传等环节，都有一个虚抬的现象。广州和深圳都公布了措施，在我们省里和市里也会根据市场的实际情况，还会采取一些相应的措施，来增强对市场的规范和遏制虚抬房价的现象。

摄影：苏健龄