广东省统计局固定资产投资统计处处长姚瑞华在2006广东房地产市场景气分析会上发言
2005年，广东房地产开发投资总体保持平稳增长态势，商品房销售情况良好。若解决好房价上涨较快的问题，预计今年房地产开发投资和商品房屋销售可望获得持续稳定健康增长。
一、2005年的主要情况
广东房地产开发投资连续五年增速低于全社会投资增速，近两年多来，广东房地产开发投资每月增速基本上低于全国15个百分点以上，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重从2002年的28.1%下降到2005年的21.5%。从发展周期看，仍处于稳定发展阶段的调整期。
（一）房地产开发投资低速平稳发展
2005年广东房地产投资运行态势平稳，每月增速在10%左右波动，全年完成投资1498.28亿元，增长10.5%，增速比上年回落1.6个百分点，占全社会投资比上年同期下降1.2个百分点。2005年广东房地产开发投资总量在全国排位首次跌到第三位，房地产开发投资增速在全国居倒数第4位，比全国平均水平低9.3个百分点。从地区影响因素看，2005年佛山、湛江、茂名、惠州、东莞和清远房地产开发投资快速发展，拉动全省增长8.64个百分点。广州和深圳房地产开发投资发展不快拉低全省增速，2005年广州、深圳两市房地产开发投资增速只有0.7%和-3.1%，拉低全省增速21.1个百分点。
（二）商品房屋市场需求畅旺
2005年全省商品房屋销售建筑面积3 693.85万平方米，同比增长21.2%；销售额1383.87亿元，同比增长30.7%，销售建筑面积和销售额的增长速度分别比上年同期提高11.9个、11.5个百分点。各种物业类型的房屋销售建筑面积和销售额均有两位数的增长。其中办公楼的销售建筑面积和销售额增长最快，分别增长64.9%和68.9%，住宅销售建筑面积和销售额分别增长20.0%和29.7%。住宅市场以自住型需求为主，投资比例不高。从部分的市抽查看，成交的住宅总量中，自住型需求比例占90%以上，投资投机性需求不到10%。
（三）房地产开发投资直接到位银行贷款略有增长
受国家宏观调控政策的影响，今年前11个月广东房地产开发投资中本年到位的银行贷款一直负增长。全年房地产开发投资中本年到位资金2102.62亿元，同比增长12.8%。其中本年到位的银行贷款351.78亿元，同比略增5.4%；到位的利用外资32.64亿元，下降14.7%；到位自筹资金642.04亿元，增长26.8%，到位的定金和预付款832.95亿元，同比下降0.7%。
（四）2005年第四季度广东房地产业企业景气继续上升
2005年房地产业景气指数从三季度开始缓慢回升，四季度达到147.2点，比三季度上升4.64点，劳动力需求景气比三季度上升3.95点。开发商对市场前景看好，第四季度企业家信心指数比三季度上升12.12点。企业生产总量增加，效益好转，四季度房地产业企业生产经营主要经济指标中，企业综合生产经营状况比第三季度上升10.7点，土地开发面积和房屋竣工面积的景气指数分别为95.75点和115.01点，比三季度上升6.8点和21.9点；房屋销售价格和税后利润的景气指数分别为120.05点和125.96点，比三季度上升15.0点和18.0点。去年底企业融资困难的状况略有改善，第四季度企业融资景气指数比三季度上升3.13点。
（五）房地产物业管理和中介服务业发展较为成熟
广东房地产业经过多年的发展，已经形成一条完整紧密的产业链，全省房地产物业管理和中介企业蓬勃发展，成为新兴的服务业，广东房地产业法人单位无论是单位个数还是就业人员排在上海、江苏和浙江的前面，特别是数量上的优势比较明显。2004年全省经济普查数据显示，全省物业管理企业法人共有4645家，就业人员27.79万人，中介机构2669家，就业人员3.85万人。广东物业管理的企业法人比上海、江苏和浙江多2000家、2672家和3127家，中介服务法人企业比江苏和浙江多871家、815家。2004年物业管理企业法人主营业务收入和利润总额分别达到156.94亿元、15.69亿元，中介服务企业主营业务收入和利润总额分别达33.65亿元、5.69亿元。物业管理企业和中介服务企业的资产合计是上海、江苏、浙江的1.17倍、4.55倍和5.19倍。
二、存在的主要问题
房地产业在总体上保持较好增长态势，但也存在着影响房地产市场进一步持续健康发展的问题。
（一）商品房平均价格总体呈上涨趋势
2005年广东商品房屋每平方米平均价格3746元，同比增长7.7%。从增长速度看，近5个月来的平均房价增幅处于逐月上升的趋势。2005年前7个月，广东商品房屋的平均价格同比一直处于负增长的区间。1—8月略增0.6%，1—9月增长2.2%，1—10月增长3.4%，1－11月增长6.1%，全年增长7.7%。从物业类型看，商品住宅和其他类型的房屋销售价格增长较快，2005年广东商品住宅每平方米3561.31元，同比增长8.1%；其他类型房屋每平方米3151.18元，同比增长9.8%。从地区看，珠三角部分城市和粤西平均房价上涨较快。
2005年广东房价上涨的主要原因：一是由于市场自身的持续发展与供求关系的变化引致。近年来广东城市化进程加快，土地资源日益稀缺，人民收入提高下改善性居住需求增长使住宅产品结构升级，高端产品增多，房价呈结构性上涨。二是自住型需求为主的住宅需求增长呈刚性，土地、增量和存量住宅供应有所减少，供求关系日趋紧张，直接引致房价持续增长。2005年广东竣工商品房屋面积3421.67万平方米，只增长0.4%。空置商品房屋面积继续减少，全省空置商品房屋面积2091.95万平方米，同比减少51.02万平方米，其中空置住宅减少65.97万平方米。新增土地供应的持续紧缩与存量土地的逐渐消化使近年来年度土地入市量难以满足每年三四千万平方米的商品住房需求。三是房地产市场存在某些炒作和违规行为，个别机构和媒体在并不真正了解市场供应的情况下发布失真信息，客观上加剧了购房者的紧张心理，引起房价不断走高。
（二）阶段性土地供应紧缺
从2005年土地市场情况看，随着国家对土地的控制越来越严格，土地市场招投标的规范，开发商储备土地的难度加大。2005年广东房地产开发企业本年购置土地面积2822.29万平方米，比上年同期减少133.93万平方米，同比下降4.5%；本年土地购置费209.02亿元，同比下降1.7%。本年完成开发土地面积2040.48万平方米，比上年同期减少186.71万平方米，下降8.4%。本年成交的土地价款152.10亿元，同比下降25.5%。另外由于现有土地存量分布不均衡，少数开发商手中囤积大部分的土地，中小发展商大多没有储备土地，在土地拍卖中实力不如大发展商，因此一部分发展商没有土地维持公司运作，这也是导致2005年“地荒”的一个重要因素。
三、2006年发展预测
展望今年广东的房地产市场形势，在社会经济环境和一系列政策的影响下，平稳仍将是今年的主调，2006年广东房地产市场在国家继续宏观调控的大背景下，预测将呈现以下趋势：
（一）投资增长速度在12%左右
GDP和城乡居民储蓄两大主要经济指标首次突破2万亿元大关，全省经济总量再上新台阶,广东社会经济正步入新的发展阶段，2005年全年广东省生产总值21701.28亿元，比上年增长12.5%，全省城乡居民储蓄存款达20267.76亿元。全省完成固定资产投资6957.38亿元，同比增长16.3%。这都为今年房地产开发投资的增长奠定较好的基础。
广州和深圳城区中心的房地产开发投资增长速度将会继续放缓，但珠三角二线城市由于处在房地产的投资上升期，城市建设发展迅速，城镇和农村的居民可支配收入较高，外来人口较多，经过多年的发展，土地越来越稀缺，城镇和农村的私人建房受到限制，预计这些地区今年的房地产开发投资仍将有较快的增长势头。
2006年土地供应量将会比2005年有所增加。如扩大土地供给规模，增加较为紧俏的老城区土地，调整供地结构，采用多种方式加快土地流向市场等。另外广东房价连续三年以较高幅度上涨，房地产业的高额利润高回报，将对今年的开发投资起较大的刺激作用。
综合上述几个方面的情况，我认为2006年的房地产开发投资增长速度将略高于去年，约为12%左右。
（二）市场销售仍保持畅旺
居民财富积累继续增大，生活水平不断提高，居民住房的购买力将进一步提高。住房消费向舒适型方向发展，并已成为广东的消费热点之一。2005年广东居民收支大幅度增长，城镇居民人均可支配收入14769.9元，增长8.4%，扣除价格因素实际增长6.3%。广东小城镇建设和城市环境建设方兴未艾，旧城改造、农民进城等对房地产的需求增大，同时在房地产销售市场中，持着“换房需求”的置业者越来越多，特别是房改房的上市条件全面解禁，直接推动广东楼市的发展，房地产市场需求仍呈现刚性增长，2006年商品房屋销售仍将继续保持良好态势。
（三）今年商品住宅销售平均价格总体保持在小幅增长区间波动
2005年，广东商品房屋平均销售价格在2004年增长9.1%的基础上增长7.7%，其中商品住宅平均价格增长8.1%。部分地区房价上涨过快成为政府有关部门及社会关注的热点，在今年人大和政协会议上，与教育、医疗问题并列成为三大焦点话题。但从供需两方面情况看，2006年商品住宅销售平均价格总体仍将保持平稳增长，涨幅会有所回落。
首先是在我省经济的快速增长的推动下，部分地区房地产市场的空间增大，将带来相应商品住宅价格的上升。尤其是珠三角部分地区，相应的商品房销售价格攀升较为明显。其次是上半年求大于供情况仍将延续。从2003年以来，我省商品住宅销售额和销售面积增长速度持续高于投资开发的增长速度，竣工面积和空置面积下降。从目前有关数据看，这一情况在今年上半年还将进一步延续。第三是随着大量房改房上市，人们生活水平提高，房地产一、二级市场开始良性互动，大量“以小换大，以旧换新”的置业者涌入房地产市场，住房梯级消费观念已经形成，“买房换房”的消费态势逐渐成形，中高档住宅的投资比重在提高。这些因素都将提高整体商品住宅的销售价格。
但是随着下半年供求关系趋于平衡，全年商品住宅价格涨幅将会回落。2006年在房价持续上升的市场信号下，存量土地供应加快入市，市场供应规模扩大，供给压力有所减缓，住宅市场供求有望趋于平衡。另外近两年的房价上涨间接地将未来置业需求提前释放，也挤压了未来市场的升值空间。这些都将平抑房价过快上涨。
（四）商业营业用房发展将会有所减缓
2005年全省商业营业用房实际销售建筑面积增长13.7%，价格上涨7.1%，但由于前两年供应略显过大，因此空置面积略有增长(3.5%)，且时间结构有所恶化，滞销和积压面积增加14.87万平方米，同比增长10.5%。2006年商业营业用房预计发展步伐放缓，着重消化上一年度的供应，价格维持在目前水平。
综上所述，2006年在针对性调控政策的作用下，广东房地产市场将进一步规范发展，开发投资持续健康发展，住房价格也将逐步趋于稳定。
摄影：苏健龄 |
