继2004年保护私有财产写入《宪法》之后，我国将出台《物权法》进一步保护私人财产权。目前全国人大常委会正在审议的《物权法（草案）》，将通过立法手段明确物的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序。

物权是一种重要的财产权，其客体主要是不动产和动产。笔者结合广东省建设与房地产业发展的实践，谈谈物权立法的相关问题。

 

　　一、《物权法》需要进一步完善的内容和法律制度

　　（一）小区业主的建筑物区分所有权

　　建筑物区分所有权，系指根据使用功能将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独立使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共有部分的共有权的结合。随着高层建筑物、居住小区的大量出现，实践中经常出现的问题是，区分所有权人拆除屋内的承重墙而危及整栋建筑物的安全，存放易燃易爆物品，改变住宅使用性质等损害建筑物区分所有权人的共同利益的行为。为解决这些问题，划定建筑物区分所有权，非常有必要。因此，在《物权法》或者在相关法规中，应当对专有权的客体、专有部分的范围以及区分所有权人对专有部分的权利和义务作出明确规定。

　　（二）不动产的相邻关系

　　广东省不少地方的新建楼房存在严重影响相邻住房通风、采光、建筑物滴水、施工对相邻建筑物的损害以及建筑光污染的纠纷等情况，受影响的住户往往投诉无门，缘于现行法律对相邻关系的规定过于简单，仅有《民法通则》第八十三条的原则规定。由于相邻关系与人民生活息息相关，从定纷止争的角度出发，保证公正裁量，切实维护公民的权利，《物权法》应当对相邻关系的规定进一步细化。

　　（三）建设用地使用权

　　我国现行规范建设用地使用权的法律主要有《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》，这些法律未用建设用地使用权这个概念，也没有对建设用地使用权的期限、使用权期满后地上建筑物及附着物如何处理作出明确规定，仅是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》作了粗略规定，但目前该行政法规已不能完全适应建设与房地产业发展的需要。因此，在现行法律的基础上，《物权法》应当对建设用地使用权这一重要的用益物权，着重关注三个问题：一是建设用地使用权的出让方式。应当尽可能采取拍卖、招标的方式，严格限制采用划拨方式，由法律、行政法规规定的条件和程序才能决定划拨。二是建立节约土地的机制，提高土地利用效益。土地不可再生，其使用既包括地表，也包括地上、地下空间，应当根据我国的国情研究土地空间权。三是建设用地的回归。对使用期限、续期、使用权的流转、使用期满建筑物的处理以及使用权的消灭等作出规定。

　　（四）居住权

　　居住权指对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。《物权法》将单列一章对居住权的设立、居住权人的义务、居住权的消灭及住房的所有权人撤销居住权等作出规定。

　　（五）不动产登记制度

　　不动产登记制度是物权制度的重要基础，内容较多，但《物权法》只能择其要者作出规定（详细规定留待《不动产登记法》）：一是明确不动产登记机构。目前，依照法律规定涉及办理不动产转让和抵押的登记机构有六七个部门，哪些登记机构可以统一，统一的登记机构如何设立等内容需明确。二是明确登记机构的审查职责。登记机构根据有关权属证明（行政机关的确权认定、法院判决、合同书等必要文件）进行形式审查即可登记。三是建立预告登记制度。通过登记公示办法制约开发商把已出售的房屋再次出售或抵押，有效预防损害购房者利益的情形发生。四是明确不动产登记实行收费制度，规定不动产登记的收费原则。

　　二、《物权法（草案）》中值得仔细斟酌和研究的具体问题

 　　（一）关于不动产拆迁、征收的问题

　　《物权法（草案）》第49条、第68条对不动产的拆迁、征收作了规定，但没有明确界定“公共利益”、“合理补偿”、“妥善安置”的含义，在实践中容易被滥用，损害权利人的合法权益。因此，应当对“公共利益”作出明确界定，例如修建市政设施，包括建广场、车站、机场、公园、公路、剧院、人行天桥等，属于“公共利益”范围，房地产开发商以盈利为目的的开发写字楼则不属于“公共利益”范围，在此情形下的拆迁人和被拆迁人完全是自愿平等的民事法律关系，其拆迁方式和条件应当由市场机制来决定，政府无需干预；“合理补偿”应明确按照当时当地的市场评估价；“妥善安置”应保证被征收、征用人得到安置的条件不低于安置前，并明确拆迁、征收必须遵循预先通告、财产评估、公开听证、司法裁定等程序给予补偿。

　　（二）关于会所、车库的归属问题

　　近年来，因小区车位的所有权归属不明，业主和开发商之间常产生纠纷。业主的疑问是，作为商品房公共基础配套设施的一部分，当初物价部门在核定商品房售价的时候，车位的建设成本已打入房价，全体业主购房时掏了车位的钱，开发商是否有权再度售卖车位？为了解决小区公共物品所有权归属不明确的问题，避免和减少此类纠纷，应当填补这一法律空白，建议将第七十六条第二款修改为：会所、车库的所有权归属，建设单位和业主应当在合同中作出明确约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有；如果建设单位等能够证明其享有所有权，但是属于配套设施的，业主在支付合理的使用费后有权使用。

　　（三）关于宅基地使用权的问题

　　《物权法（草案）》第162条规定，建造在宅基地上的住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。在公开征求意见时，社会公众对这一规定有不同看法：一种意见认为，农民的宅基地是由村里分配而无偿取得的，农民如在城里落户，其宅基地应当归还集体，宅基地上的住房可以在集体内部转让，但能否在集体之外转让，则需要慎重考虑，因为这会影响村的建设发展规划。另一种意见认为，建立在宅基地使用权上的住宅所有权属于农民，对该住宅农民有权处分，应当允许宅基地使用权流转。笔者认为，该问题较复杂，尚需作进一步研究。

　　（四）关于物业管理的问题

　　《物权法（草案）》中关于业主的建筑物区分所有权的规定如第84条，将本属于业主与开发商、物业公司之间的问题，本该由《合同法》和《物业管理条例》调整的内容纳入进来，虽然赋予业主更换物业管理机构的权利，但并未对其执行的程序、条件作出解释。事实上，《物业管理条例》已有了相应规定。因此，类似属于物业公司与业主之间的关系问题，应该由物业管理法律体系来解决，而不应在业主的建筑物区分所有权作出规定。

　　物业管理中业主的权利是以物权为基础派生出来的，物业管理活动中的权利义务应该以物权（专有部分）的大小来确定，而不应以业主的人数来确定。因此，应当取消《物权法（草案）》第78、79、87条中的业主人数比例而保留业主专有部分占建筑物总面积的比例。此外，建议删除第86条中对侵占通道、违章搭建等方面的规定，因该规定属于《规划法》的界定范畴。

　　三、对物权立法的思考和建议

　　（一）关于空间利用权的思考

　　有人建议吸收、借鉴发达国家和地区的做法，在《物权法》中对空间利用权单独作出规定，或者在《物权法》建设用地使用权中增加空间利用权的内容。笔者认为，由于我国土地属于国家和集体所有，土地性质决定了空间利用权属于国家和集体。国家在出让建设用地使用权时，已经根据规划对建筑物的四至、高度、建筑面积等作了明确规定。因此，当事人取得建设用地使用权时，其所享有的空间范围是可以确定的，不存在土地私有制的当然享有地上地下空间权利的问题。国家分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地的使用权，只不过其所占用的空间范围不同。譬如，A公司建一大楼，取得地下10米至地上50米的建设用地使用权；B公司建一地下商场，取得地下20米至40米的建设用地使用权。所以，建设用地使用权的概念完全可解决对不同空间土地的利用问题，没有必要引入空间利用权的概念。

　　（二）对地上权的立法建议

　　一是延长地上权的使用期限，并在不与公共利益相抵触的前提下，应较早（起码在届满前两年以上）提出延期申请，以防止同个地区建筑物的地上权同时出现届满的情况。

　　二是在住宅所有权人对地上权“共有”的情况下，建议将住宅所有权人享有的“部分”地上权作为独立的权利来规定，这样，每一住宅所有权人都可以单独决定是否延期。如果一部分所有权人提出延期申请，另一部分未提出延期，国家就可以收回那些未延期的住宅所有权并重新转让出去，避免建筑物的“贬值效应”。

　　三是对地上权人的补偿。因公共利益的需要，对地上权届满而不能延期的，土地所有权人取得建筑物后，应当按照建筑物的实际价值给予地上权人相当的补偿。

（作者系广东省建设厅政策法规处副科长）