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采访人物：郝继霖，祖籍天津，香港理工大学土地经济专业毕业，太古汇（广州）发展有限公司总经理，全国工商联住宅产业商会香港分会主席，曾在香港多个著名地产公司包括菱电、和记黄埔等担任要职。
2005年采访郝继霖先生时，他曾说过，在中国内地，5年内暂不考虑广州以外的商业项目拓展，住宅项目也暂不考虑。时隔不到3年，最近太古地产透露近一两年已分别在北京、上海等地签定了大型零售综合项目。
汇出一个“家”
记：这是否意味着太古在内地的投资战略发生了重大改变？
郝：确切的意思是：像广州太古汇这样的大型综合项目，需要一段时间去酝酿，培育其慢慢成长，当时的确难以腾出手来拓展其他大型项目。广州项目的位置是一个宝地，我们会全力以赴，做到最好。
我们对北京、上海等地也十分看好，希望在内地大城市形成一定的布点。继北京、上海之后，接下来还有成都、杭州、南京、重庆、天津等地。累计至今年，已在内地投资约人民币200亿元。
香港是我们的第一个家，广州是第二个家，但如果在广州只有太古汇一个项目，当然不能成为一个家，很自然地，我们希望能参与住宅的建设。我们的策略是：每个城市都营造一个基地一个家，与这个城市一齐成长。
拟进军住宅项目
太古地产在香港最为人熟知的住宅项目首推港岛东社区?太古城，这个目前拥有61幢大厦及6万住客的大型住宅区，前身是太古糖厂和船坞。1883年，太古集团于鲫鱼涌兴建太古糖厂，随后开发太古船坞。上世纪60年代，船坞搬至青衣，太古地产决定将船坞旧址建设成大型屋苑，第一幢住宅大厦1976年建成，其二手价格一直是港岛东住宅的标杆。太古对港岛东的发展订下长远的目标，港岛东历经30多载蜕变，成为今天集商业及休闲于一体的主要社区。
记：现在入市，您觉得有无高位接盘的风险呢？
郝：我们并不是因为市道好欲分一杯羹才进入住宅市场，楼价的高低也不是我们决定是否进入的衡量标准。在香港，除了大型商业物业，我们也建设了许多地标式住宅项目，例如太古城。但太古地产的住宅项目并不盲目求大，例如1999年建成的星域轩，项目与金钟太古广场一路之隔，为两幢单体楼宇，提供329套面积界乎729至1172平方?的高档住宅，是港岛金钟高级社区之一，适合白领、中产阶层居住；高档住宅如罗便臣道雍景台，在区内物业跌价时，跌幅最小，市道好楼价升时它升得最快，因此业主都放心长久持有。
今年内，我们努力争取在华南地区比如广州物色一个合适的住宅项目，主要视乎买地的可能性，市中心项目或郊区大型社区都可以考虑，郊区最重要的考虑是交通问题；分期支付地价，也是一个考虑因素。
记：在郊区按“9070”做户型，有没有难度呢？
郝：我们也明白，“9070”政策是政府不想太多人买不起住宅。不过，大部分住宅的面积在90平方米以下，设计起来有困难。虽然有的可两间合并，但这样合并的平面设计并不理想。根据我们的调查，本地有很多100-110平方米的需求，这是市场本身的需求。况且，不能仅以面积衡量住宅的高档或低档。如能慢慢调整，带入更多弹性，住宅设计则可以更合理而不浪费。
记：会不会参与双竞双限的投地呢？
郝：双竞双限更适合建筑商做而不是发展商。
楼价高低有内部需求的问题，也有与国际接轨的问题，很难简单说现在的价值高了或低了。太古的文化是创造价值，从规划、设计、环境、服务等方面，最大限度地提高物业的价值。而我相信，只要能做出好产品，必定回报高、升值好。
给市民一个美的享受空间
记：位于天河路与天河东交界的太古汇外围墙公益广告和情景广告，隽永的风格令人难忘。连项目工地都能这样优雅地展现人前?未来建成的太古汇令人期待。这辑围墙广告也或多或少地影响了羊城的广告趋势：少一些文字，多一些图像，多一些思考空间。
郝：去年开始的太古汇围墙广告，虽然投入不少，但回报并不是区区金钱可以代替。这关乎市民对企业的印象和看法。策划初时，有人提醒我，不要用白色，因为很可能第二天就被人刮花。但事实是，如果设计是漂亮的，不必提请注意，人们自然会持一种欣赏的态度，这就是环境的影响作用。
我们的诉求是：太古汇给予羊城市民的，不仅仅是几幢砖头大厦，更是一种升值和服务。第二代围墙广告故事，将会在今年国庆前夕更新。
“讨论”式招商更胜“谈判”
天河城、正佳，尤其是太古汇的加入，令人对广州东部如日中升的天河城商圈产生无限期待。
四层共12万平方米的商业面积，太古汇将集多功能于一身：“汇”聚丰富多样的时尚服饰、美容精品、皮具鞋类、影音潮流、电影享受、娱乐设施、世界各地美食；同时，“汇”聚中西、港穗、古今、世界文化于一体，体现真正的国际化理念。
记：这将是一项庞大的招商工程，招商工作有什么秘诀呢？
郝：我们将在今年年底正式招商，目前正在筹备展示厅，届时将邀请相关客户前来参观。与客户的沟通，很多时候是对店面功能、定位共同“讨论”，而不是价钱的“谈判”，这样使得我们与租户的关系更人性化。
太古汇是太古第四代“作品”。我们希望在租户组合和设计上有独特之处，突出“汇”的感觉：融汇中外、东西、古今品牌特色，让消费者逗留在商场的时间更长些，并且每次光临都有特别的惊喜，这些惊喜可能来自推广活动、新的品牌、新装饰、硬件的更新等。预计租户中有60%是国外品牌，40%内地品牌，特别在饮食上，以国内为主力，同时引入一些国际式饮食。
稳健规避风险，在内地投资不受资金制约
记：资金流动性过剩将对内地房地产市道产生怎样的影响？
郝：我从事房地产30多年，认为一个不变的事实是：经济大环境和市道一定会变，它是一个循环，有上就有下，下了就能再上。当资金过剩时，它的流动会影响经济周期，引发危机。稳健，可能是我选择太古的一个主要原因。我认为太古运营中有几方面的成功：
一是认真。这表现在选址、市场调查、顾问、设计、建筑、物业组合、物业管理、市场推广方面，一丝不苟；同时我们相信专业分工，项目里的不同部分由相关专业人士跟进。
二是看重长远价值胜于短期利润。
三是保守。这成为太古的安全保证，稳健的作风使太古地产一直拥有雄厚财力，能安然渡过风险。
至于宏观调控，我个人认为，在内地，政府的影响大于市场自身的调节，就像有一个好的家长，反而受到伤害没有那么大。
对置业者，我不想区分投资或投机，关键是自己可否负担得起，会否影响自己的生活水准，三思而后行。不少企业开始意识到短线卖楼和长期物业回报之间应维持一定比例。1997年后，香港开发商作了许多调整，有的原来是80%以上靠卖楼收益，20%收租，后来逐步调高收租比例。太古目前的情况是：80%收入来自租金，20%来自楼宇销售，从而保持长期稳定的收入来源，保证了股东和投资者的利益。许多人看我们是一个保守的公司，但在适当时候，我们将会迅速发展，而且不受资金制约。 |
