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广东房地产完成开发投资1001.17亿元，同比增长32.11%，比全国增长高3.61个百分点；增幅同比上升8.85个百分点，比一季度加快3.97个百分点。固定资产投资占GDP比重为28.44%，比全国平均水平低22.29个百分点；房地产开发投资占固定资产投资比重为25.99%，比全国平均水平高出7.74个百分点（见表1）。

2、开发资金来源

上半年到位资金1632.23亿元，同比增长25.15%,比上年同期33.15%的增幅有所下降。其中，国内贷款376.92亿元，同比增长24.50%，占本年到位资金的比重基本持平；外资48.24亿元，同比增长97.11％，占本年到位资金比重增加1.08个百分点；自筹资金729.37亿元，同比增长28.32%，占本年到位资金比重增加0.65个百分点；定金和预付款642.39亿元，同比增长21.06%，占本年到位资金比重下降1.6个百分点。从资金来源看，自筹资金、外资增长趋势较快，房地产开发投资资金较为充裕（见表3）。

（二）土地开发与购置

土地开发投资增长46.31%，土地开发面积则下降16.59%，表明开发商土地开发投资成本增大。土地购置投资增长85.77%，土地购置面积增长27.47%，显示购置土地成本增幅进一步拉大（见表4）。

今年上半年与去年同期比，土地开发单位成本增长75％，土地购置单位成本增长46％，均为近年最高（见表5）。

（三）商品房建设

商品房施工面积同比增长10.23%，新开工面积同比增长25.92%。竣工面积负增长3.81%，与去年同期增长44.68％形成强烈对比，竣工面积的负增长,导致市场供应紧张。

在各类商品房建设方面，住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长12.46%、27.54%、-4.96%；办公楼施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长10.68%、-20.93%、115.98%；商业新开工面积、施工面积和竣工面积分别下降11.59%、1.57%和10.89%；其他商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长19.23%、47.47%和-9.73%（见表6）。

（四）商品房交易

商品房销售额1487.44亿元，销售面积2526.73万平方米。其中，第二季度销售额858.23亿元，环比增长36.40%；销售面积1432.99万平方米，环比增长31.02%。上半年商品房均价5887元/平方米，同比增长18.1%；其中第二季度5989元/平方米，环比增长4.1%。

商品住宅均价5557元/平方米，同比增长20.17%；其中第二季度均价5695元/平方米，环比增长6.0%（见表7）。

广州（十区，不含增城、从化两市，下同）、深圳商品房销售额分别为3693246万元、4919034万元；同比分别增长28.94%、23.57%；商品房销售面积分别为441.9979万平方米、373.2682万平方米，同比分别增长0.25%、-13.16%。广州、深圳商品房均价分别是8356元/平方米、13178元/平方米，同比分别增长28.63％、42.3％。

广州商品住宅均价7953元/平方米，同比增长30.98%。深圳商品住宅均价12295元/平方米，同比增长44.04%（见表8）。

(五)商品房供需比

上半年商品房和商品住宅供需比（即竣工面积与销售面积之比）分别为1︰1.69和1︰1.89，与上年同期1︰1.41和1︰1.57相比供需缺口进一步扩大。其中第二季度商品房供需比和商品住宅供需比分别为1︰1.66和1︰1.87，环比略微缩小（见表9）。

从表10、11可以看出， 2003年和2004年商品房供过于求，转折点在2005年1季度（1︰1.09），往后供不应求差距越来越大，至今年1季度达到峰值（1︰1.72）。商品住宅从供过于求到供不应求的转折点比商品房提前半年，出现于2004年上半年（1︰1.04），也在今年1季度达到峰值（1︰1.92），差距大于商品房。

（六）市场消化系数

1、定义

“市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。为了全面衡量市场供求和交易情况，设计三个系数分别在不同层次反映市场消化能力(见表12)。

系数1的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场新增供应量；

系数2的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；

系数3的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场总体供应量。

三个系数的分子均为销售面积，含现楼和预售。分母：系数1只考虑新竣工面积，由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数2在系数1的基础上，假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件；系数3则假设满足全部空置面积将在本年度被均匀地吸纳的条件。

系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。

2、分析

与去年同期相比，今年上半年市场整体消化系数有较大增长，市场消化系数1(X₁)、市场消化系数2(X₂)、市场消化系数3(X₃)分别增长0.3437、0.2796、0.2484，销售活跃、消化能力强（见表13）。

（七）二手房交易

上半年全省二手房销售额6445686万元，销售面积2188.07万平方米，同比分别增长38.35%、17.36%；销售均价2946元/平方米，同比增长17.89%。其中广州、深圳二手房销售额分别为1796308万元、3479200万元；销售面积分别为483.08万平方米、668.03万平方米；销售均价分别为3718元/平方米、5208元/平方米；同比分别增长14.68%、17.88%。

第二季度广州、深圳二手房销售额分别为964219万元、2169800万元；环比分别增长15.88%、65.71%；销售面积分别为248.856万平方米、400.64万平方米，环比分别增长6.25%、49.83%。二季度广州、深圳二手房均价分别是3875元/平方米、5416元/平方米，环比增长幅度分别是9.06%、10.6%（见表14）。

（八）商品房空置

上半年末商品房空置总量1617万平方米，较2006年末减少180万平方米，下降10.05％，滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积下降幅度远大于待销（空置一年以内）面积，达11.36%。其中住宅空置减少147万平方米，下降15.81％。其余各类型物业的空置指标除了办公楼待销增加98.56％、商业待销增加2.72％外，都呈现大小不等的下降态势（见表15）。

三、结论

1、上半年广东房地产开发投资增长加快，增幅同比上升8.85个百分点。考虑到包括地价在内的开发成本涨价幅度，开发投资增长快有其合理性。

2、资金来源构成中，外资、自筹资金的增长比国内贷款和其它资金增长幅度大，房地产开发投资资金较为充裕。

3、同比土地开发面积下降16.59%，土地开发单位成本增长75％，土地购置单位成本增长46％，构成供应紧张及成本上升的重要原因。

4、商品房竣工面积负增长3.81%，与去年同期增长44.68％形成强烈对比，导致市场供应较为紧张。商品住宅供需比为1︰1.89。商品房空置量较上年末下降10.05％，其中住宅下降15.81％，减少住宅空置180万平方米。新开工面积同比增长25.92%，预计未来一段时间市场供求矛盾有所缓解。

5、房价上涨较快。商品住宅均价5557元/平方米，同比增长20.17%；其中第二季度均价5695元/平方米，环比增长6.0% 。二手房均价2946元/平方米，同比增长18 %。

6、住宅市场投资气氛渐浓，须警惕投资性需求过度增长带来的负面影响。

2007年7月25日