近年来，尤其2007年以来，以房价疯涨为核心的房地产问题，与人民币升值、存款实际利率为负、资本成本不高等相关，并与通货膨胀预期等问题纠缠在一起。
中国进入连续加息通道
考验企业资金实力
在中国，一直采用的是低利率，还征收了利息税。如果说提高存款准备金率的意义主要在于紧缩银根，影响最直接、最大者主要是房地产企业等企业机构的话，那么，加息政策还直接影响房地产企业所要面对的消费者，直接影响市场需求。
自进入加息通道之后，2007年便成为了央行加息最为密集的一年。2007年以来，央行已连续6次加息，一年期存款基准利率提至4.14%，一年期贷款基准利率提到7.47%。
银行自2002年2月以来，五年来首次下调了活期存款基准利率，抑制消费、打击需求的意图很明显，希望将活期存款引导至定期存款，改变消费者可随意支取活期存款进行消费的支付手段和支付习惯，抑制当前消费，防止需求因通货膨胀预期带来物价进一步全面上涨而扩大。
虽然五年期以上贷款基准利率保持不变，但是，加息可能会通过全面需求得到抑制而降低整个未来预期，将一部分因担心未来物价全面上涨进一步拉升房价而急于买房所提前释放需求的消费逼退。
房地产行业的经常性贷款一般是5年以下、一年期左右为多的短期贷款。本次加息中，五年期以上利率不变，五年以下贷款利率均有不同程度上升，其中，相比五年期以下的其他期限的贷款利率上涨幅度均只有0.09%，半年期到一年期的短期贷款利率的上涨幅度达到0.18%，上涨幅度是最大的。因此，这次加息，贷款利率上升，将使不少房地产开发企业尤其是正在开发或准备开发的楼盘开发成本增大，促使企业加速楼盘开发速度和销售速度，加大市场供应。
再则，第6次加息会改变短期投机回报预期，影响投机资本的积极性，对短期购房投机套利者造成一定的打击。
此次利率调整，有利于贯彻从紧的货币政策，有利于防止经济增长由偏快转为过热，有利于防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。活期存款利率小幅下调0.09个百分点的目的是，由于活期存款的主要功能是用于即期支付结算，上述调整有利于引导居民等各类经济主体更多地存放短期定期存款，在保持存款流动性的同时，可以较快地得到更多的收益，提高应对物价上涨的能力。
从紧的货币政策
尽管经过了6次加息，经历了系列调控政策，根据目前的中国宏观经济以及房地产市场基本形势，2008年的中国房地产依然会迎来宏观调控的继续与深化。
中国目前房地产领域的一些现实形势，给未来的宏观调控带来不小的压力。
房价高位运行，资产价格不断攀升，加剧了所潜伏的全面爆发通货膨胀的危机，给宏观调控带来新课题。通胀预期上升，会促使居民寻找更高收益率的方式来规避因通胀带来的实际购买力下降的风险，使企业增加贷款、产生扩大投资动机，驱使商业银行追求更高收益投资。
在现实中，一方面，房市面临“有价无市”的窘境；同时，通胀预期又逼使房地产信贷领域全面收紧。
2008年，中国宏观经济政策将出现一个“显著”的变化：实行稳健的财政政策的同时，货币政策将由“稳健”改变成“从紧”。这是中国十年来首次提出从紧的货币政策。
实施“从紧”的货币政策，意味着国家将在总量上对货币供给和信贷投放实行更严格的控制，包括加息和严格控制商业银行信贷规模以及采取央票、国债等对冲工具加大对冲力度等；意味着2008年货币投放调控将是调控中最为重要的手段之一，同时产业、土地、信贷、利率、财税、行政、市场等多元政策实施组合；意味着商业银行存款准备金率和利率仍然将上调。只是，存款准备金率上调的空间已不是太大，而利率上调还有一定的空间。
2007年9月27日出台“房贷新政”的当天，央行还召开了信贷窗口指导会议。这场敏感而又及时的会议，由央行副行长吴晓灵、行长助理易纲主持，会议召集了四大行和13家股份制银行的行长和董事长，主要议题就是针对去年贷款规模超标，商讨今年如何放缓贷款增速。这次会议，后来被银行界戏称为17家商业银行行长的集体“军令状”。会议当晚，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》即“房贷新政”。
四大行及13家股份制银行的董事长、行长一致认为，2007年贷款规模超标，给整体经济的稳健运行带来了负面影响，而众矢之的就是房地产贷款，所以，2008年贷款规模要相对控制。会上，央行核定了2008年的信贷规模，并对各个银行下达了指导性计划。指导性计划的基本内容，就是总的新增贷款的盘子在3.6万亿左右，各行按照2007年的新增贷款规模安排2008年的信贷增量。央行还明确表示，将加强窗口指导，按季度考察商业银行的放贷规模，并确立了银行各季度的放贷比例。
2007年，央行完成了6次加息，但负利率状况仍然维持，目前约为-0.7%。而且，时下活期存款在企业存款和居民储蓄中的比重分别为66.1%和37.6%，总的来说，活期存款约占整个银行存款的50%左右。在2007年12月21日起执行的调整利率中，活期存款利率不升反降，活期存款利息更为负数。
除了房价以及CPI高企下的通货膨胀压力、央行承诺要将人民币存款利息“转正”等因素外，人民币升值等因素导致大量热钱及境外资金流入，实际存款利率为负等因素加速从银行流出的存款，与外资热钱一起，造成或加剧流动性过剩。为进一步打击流动性过剩，降低通货膨胀预期，更加大了继续深化金融调控的可能。其中，也可能继续使用发行央票公开市场操作、开展特种存款等金融手段，并综合运用汇率手段。
美国次贷危机演变成信贷市场
金融风暴对中国经济威胁加大
2007年12月17日，香港政府经济顾问郭国全出席某研讨会时指出，美国次贷危机已经演变成信贷市场的金融风暴，不应忽视其严重性。
美国国会联合经济委员会发表的报告称，美国房地产市场下跌估计还将持续一年时间。在这场危机中，房价下降幅度可能是二战结束以来最大的一次。房地产市场危机可能使美国经济增长率减少1个百分点以上。而随着负面影响的扩大，还不起房贷的人会越来越多，并推动房价进一步走低。
2007年中到2009年底，美国因无法偿还次级抵押贷款而丧失抵押品赎回权的案例将达到130万宗。直接涉及的房产价值将达到710亿美元，而导致周边房屋贬值的间接损失也将达到320亿美元。美国全国住房建筑商协会的调查报告显示，受信贷市场紧缩影响，2007年10月份美国建筑商的信心指数已降至历史低点。
美国严峻的经济问题，对中国经济有什么影响呢？由外汇流入及非正常渠道流入热钱过多造成货币供应过多，这是中国流动性过剩、连续调控难见成效的重要原因之一。
中国经济持续多年高速增长，一段时间以来房价持续快速疯涨，房地产投资回报预期过高，人民币计价资产估值和投资回报预期拉升，贸易顺差拉大，人民币升值预期走高。而作为最主要投资外资和热钱来源地之一的美国，受次贷危机的影响，房价连续下跌，政府减息，美元贬值，美元成为相对弱势货币。
2007年12月11日，美联储降息25个基点，即商业银行间隔夜拆借利率由原来的4.50%下调至4.25%。这是9月18日和10月31日美联储两次降息后的第三次降息。这更为中国央行作出是否继续加息尤其大幅度加息的决策增加了干扰因素。
在美元贬值、美元成为相对弱势货币，而中国存在着巨额的贸易顺差、人民币升值预期趋高的背景下，如果央行进一步加息尤其大幅度加息，就意味着人民币存入银行可获得更多的收益，就意味着美元等其他国际货币购买人民币的获利回报增多，将进一步拉升人民币升值预期；由此可能吸引更多的外资投资进入中国，更多的境外热钱流入中国；更加大流动性过剩，进而可能进一步强化通货膨胀的预期，加大货币操作难度。虽然抑制通货膨胀成为首要任务，但当前中国经济要同时面对抑制通货膨胀、稳定就业、经济转型这三大矛盾。所以，是不是尽快继续加息？选择何时加息？如何加息？是否大幅度加息？就成为两难的策略性问题。
是否可以通过调整货币供应量或调整货币价格，有效解决CPI上涨问题？央行正在认真研究。周小川指出，美国利率下调及下调幅度对中国货币政策影响不小。中国更关注美联储实施更宽松货币政策是否会在下一轮经济周期中导致全球市场流动性更大。弱势美元对中国经济肯定有影响，中国支持强势美元政策，也支持美国从次贷危机中走出来。周小川将中国的消费价格指数（CPI）上涨和美联储利率调整，这两个对政策走向的影响显然并不同向的因素，共同列入央行政策制定的考量因素。周小川承认，这会存在一定争议。在控制货币供给和抑制通胀方面，面临内外失衡的复杂干扰，中国“从紧”的货币政策，要有更多因素作为考量。
事实上，对于打击通货膨胀预期而言，加息尤其大幅度加息的效果，比上调存款准备金率要大得多，只是由于受国内外多元因素的影响，使加息尤其大幅度加息已成为不得已为之的手段。但是，面对打击通货膨胀预期的现实紧迫性需要，还可能采取加息甚至大幅度加息手段。加息工具又得面对人民币升值预期，美国次贷危机已经演变成信贷市场的金融风暴，问题严重,那么，我们又该怎么办呢？
2008年，人民币升值预期加大，升值压力加大，美国次贷危机已经演变成信贷市场的金融风暴，对中国经济的威胁加大，因此，政府仍有继续采取包括加息在内的多种措施以收缩过剩流动性的必要。
2007年8月以来，中国央行就尝试让各商业银行用美元缴纳上调的存款储备金，与央行冲销操作及控制市场对人民币升值压力有效地结合起来。从2007年第四季度起，外汇储备出现回落。为了缴纳存款储备金，商业银行就必须长期持有美元外汇，并承担美元贬值的风险。商业银行外币持仓量的增加，很少的美元在现货市场被卖给央行，减缓了央行外汇储备增幅，这将减少市场对人民币升值的压力。
加息与汇率操作联动
2008年的中国经济，既将面临需要有力打击通货膨胀预期等严峻形势，又面临美国次贷危机已经演变成信贷市场的金融风暴等严峻国际经济形势。
尤其是，本次美国次贷危机演变成信贷市场的金融风暴，与1997年的亚洲金融危机不同，中国经济所处的背景和现实环境不同，中国政府没有必要也应该不会再坚持人民币对外不贬值。
一方面对内采取加息（包括可能单次超过0.27的大幅度加息）政策；另一方面，很可能因循国际金融形势等国际经济形势而为，被迫性地对外进行与人民币升值预期相反的反操作，在可控制范围内，让人民币在汇率上突然对外贬值。或者，也有可能沿袭“人民币本身价值被低估”逻辑，主动进行与人民币升值预期相一致的正“操作”，突然加快、加大人民币升值的速度和幅度，让人民币升值在可控范围内尽可能快地升值到位。按照现代预期理论，让人民币在汇率上突然对外贬值，或突然加快、加大人民币升值的速度和幅度，让市场难以迅速采取对策而化解、降低政策的效力。在短时间内，将人民币升值的预期消化掉后，使其后的升值预期清零或降低。这将有力回击国外热钱等投资（投机）资金持有者不断拿人民币升值预期进行概念渲染和投资炒作，打击国外热钱流入中国“淘金”套利行为，抑制流动性过剩，降低抑制流动性过剩对中国经济可能造成的破坏，打击通货膨胀预期。
2007年12月27日，中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，人民币兑美元中间价为人民币7.3079元。12月26日，中间价为7.3298元。
2007年最后一个交易日12月28日，继12月27日突破7.31关口之后，人民币对美元汇率中间价继续小幅走高，以7.3046再创汇改以来新高。这是人民币2007年以来第82次刷新新高。至此，12月的汇率水平，与11月底相比，累计升值近1000基点，创汇改以来最大单月升值点数，升幅为1.26%。
2007年，人民币对美元已经累计升值了6.85%，相当于2006年全年3.25%的升幅两倍有余。按照汇改初时8.11的汇率计算，自汇改以来，至2007年最后一个交易日，人民币累计升值幅度已经超过10%达到11%左右。
目前，市场预期央行即将放宽人民币汇率波动区间，这在一定程度上刺激了人民币中间价的走高。2007年，由于美国采取了以美元持续贬值造成人民币被动升值的策略，中美利差缩小，美元持续走软、贸易顺差巨大、贸易摩擦不断，仍是人民币汇率强劲上扬的主要动因和压力。近期，央行不断推高人民币中间价的举动，也可能蕴涵着某种政策信号。
利与弊
通过汇率和利率的手段抑制需求，各有利弊。汇率手段具有调节产业间资源配置的作用，有利于优化结构。货币紧缩政策，更多应依赖数量型工具。加快人民币升值速度，对于抑制输入型通货膨胀具有重要意义，但对国内因投资回报预期攀升资产价格估价上涨导致的通货膨胀却不利，对国内的出口经济打击很重。中国加工经济和资源经济成份很重、范围广，可能造成中国经济的停滞，很多加工企业倒闭和工人等问题。
美国银行环球衍生产品部董事王原说，汇率调整对出口企业影响较为明显，但各个企业的情况也不一样，有正面也有负面。对于未能及时收汇、结汇以及汇率调整前签订价格条款的企业，损失是巨大的。特别是纺织行业，由于产品附加值相对较低，降价空间小。据统计，人民币每升值1%，纺织业的销售利润率下降2%－6%，如果升值5%－10%，则下降10%－60%。目前，在广东东莞这个国际加工制造之城，在人民币升值和国内通货膨胀预期下的劳动力工资成本压力下，许多企业难以在成本上与越南、印度等国竞争，仅皮鞋业，就有至少60家以上的国际订单型企业（厂）倒闭，老板走人了。
目前国际外汇市场对于美联储今年1月或3月继续降息的预期再度抬头。无论美国减息幅度是25还是50个基点，都很可能出现中美利差的倒挂。2007年，除欧美等国继续不遗余力地施压人民币升值外，我国国内的通胀压力显现，加快人民币升值步伐，促使其向均衡水平靠拢，以缓解通胀压力的呼声渐高。在此背景下，尽管去年人民币升值幅度已经超过了许多分析人士的预期，但今年人民币升值仍可能在2007年的基础上继续加速，升值压力仍然很大，人民币面临内外交困的局面。但是，通胀和资产价格泡沫，都与流动性过剩有关。所以，中国商务部副部长陈德铭在2007年12月中旬的中美经济对话期间表示，要求人民币升值越快越好的言论是不负责任的，把减少中国对美国的顺差寄托在人民币升值上，在经济学原理上也是不科学的。
有银行业人士说，人民币价值因将我国的经济地位不恰当地提高到与美国等发达国家经济地位同等行列而严重扭曲，人民币面临着“对内贬值、对外升值”的严峻状况。
中国人民银行12月月度货币政策会议结束后发布声明指出，将允许人民币汇率更大幅度的波动，使市场在决定汇率的过程中扮演更重要的角色。
以“汇率之行”希望说服中国政府促使人民币升值的美国银行环球衍生产品部董事王原，在回答中国记者提问时说，汇率是当前国际经济与贸易中一个十分敏感的话题，最好把人民币汇率的决定权交给中国政府。
美国次贷危机转化为金融风暴，可能对包括中国经济在内的世界经济造成更大威胁。在未来，美国可能还会继续降息，美元更弱势，人民币升值压力还将不断增大。进一步刺激中国房地产等资产的投资（投机）行为，增大中国经济的通货膨胀预期，将更有可能迫使中央政府在2008年宏观调控中重视汇率要素，使用汇率手段。
一旦真的动用了政府干预“汇率”的工具，将进一步增大货币政策等金融性调控对房地产市场的影响力。
2008年，如果央行真的采取加息与汇率工具联动手段，无论是进行与人民币升值预期相反的反“操作”，让人民币在汇率上对外贬值，或是沿袭“人民币本身价值被低估”逻辑，主动进行与人民币升值预期相一致的正“操作”，突然进一步加快、加大人民币升值的速度和幅度，都有可能严重打击人民币升值预期，大为降低国外热钱等投资（投机）资金流入中国投资（投机）“淘金”的回报预期，减少一段时间以来一直困扰中国宏观经济尤其是房地产经济的流动性。通货膨胀预期，就可能遭受重创。
建议企业
保证稳健现金流应对市场变化
国内的不少投资者，一直是紧盯着来自美国等国家或地区的热钱动向，决定自己的投资决策。如果来自美国等国家或地区的热钱对进入中国投资的回报预期趋高，大举进入中国市场进行投资（乃至投机），那么，国内的投资者，也会调高其在中国进行房地产投资的回报预期，加大房地产投资（乃至投机）性购买的力度。相反，就会减少房地产投资（乃至投机）性购买，乃至彻底撤出，剩下的则主要是自住型购房消费者了。
快速疯涨的房价，膨胀了开发商的投资冲动，企业规模非理性扩张，并使得企业管理和营销策略变得粗放。一旦楼盘销售不畅，房价可能大幅度下跌，消费者更是买涨不买跌。另一方面，已经膨胀了的企业投资冲动和非理性扩张的规模，一时难以收缩，已变得粗放了的企业管理和营销策略，难以短时间内调整过来。包括加息在内等各种因素导致的成本上升依然存在，开发商就可能遭遇比较大的风险。
建议房地产开发商、投资者和消费者，在这市场异变之际，积极而理性地应对，积极研究风险，科学决策，尽可能降低风险。 |
