加征二手房交易税有利抑制炒房，减少市场需求，但也增加房屋交易成本，消弱了房屋的流动性，间接拉升房价 ? 控制房地产投资有利抑制过热的社会固定资产投资，但也会减少房屋供给，推动房价上升

 

中国经济发展与城市化是互动关系

 

中国经济总体走势与城市化进程息息相关。中国经济总体状况良好，可望实现连续5年10％以上的增长，大多数宏观经济指标亦有好的表现。中国的城市化率也由2000年的36.22％上升到2006年的43.9％，年均增加1.28个百分点。较快的经济发展与快速的城市化相辅相成，相互推动。中国经济并非不存在问题，增强危机防范意识，警惕过热或过冷都是必要的，但对中国目前的经济作出已经“过热”的判断缺乏足够证据。

 

快速城市化是经济又好又快发展的保证

 

2000～2006年中国的城市化年均增加1.28个百分点，城市化是超前吗？是冒进吗？都不是。2006年世界已有50％以上的人口生活在城市，中国的产业非农化率已达88.3％以上，就业非农化率超过57.4％，城市化水平远远低于工业化提供的可能性。城市拥挤、环境污染、年复一年的春运高峰等，并不是中国城市化超前、冒进的表现，而是城市化滞后的结果。城市化中的违法占地、圈地、囤地、浪费土地，侵犯农民合法权益，导致群体上访事件等，与城市化没有必然的因果关系。

城市化进程是社会结构大变动的过程。大规模农民进城引发的城市社会问题，农村生产、生活方式的转变和思想观念的变化，农业就业劳动力数量的减少和平均素质的下降等，从某种意义上是国家现代化建设必须支付的成本。城市化进程中面临的资源供给约束、环境容量不足、贫困和就业、阶层分化、公共安全、城乡差距等是城市化的风险，但没有城市化支撑的中国现代化将面临更大的风险。城市化有利有弊，但利大于弊，而且城市化之弊是可以随着制度创新和技术的进步，逐步得到缓解或根治的。

 

城市化为社会要素整体的高效率配置提供空间平台，有利于解决社会生产力相对落后这一当代中国主要矛盾的主要方面。

 

合理的城市化用地不会威胁粮食安全

 

房地产业用地大约占城市化用地的40％。推进城市化要有大量的农用地转化为城市用地，这是城市化、工业化必须支付的成本。近年来有人把城市化用地、房地产业用地与耕地大量减少、威胁国家粮食安全、农民失地失业说成是因果关系，成为中国推进城市化进程，加快房地产业发展的一个认识上的误区。从理论和实践结合上给予澄清，对于推进城市化健康发展具有重要现实意义。

 

第一，过去几年中国耕地确有大幅度减少，但耕地减少的主要原因不是城市化用地。1996～2004年8年间，中国耕地净减少1.14亿亩，其中生态退耕9708万亩，占85.1％。2003年是减少耕地最多的一年，当年全国耕地被占用4272万亩，其中生态退耕3356万亩，占78.6％；农业结构调整占用497万亩，占11.6％；城市化和各项基本建设占用344万亩，占8.0％；各种灾害毁耕地75万亩，占1.8％。当年整理、复垦、开发增加耕地466万亩，耕地净减少3806万亩，占8年全国耕地净减少总量的33.4％。当年生态退耕和农业结构调整占地之和超过耕地减少总量。

 

第二，合理的城市化用地增量只占耕地存量很小比例，不会构成对粮食安全的威胁。以2050年全

国城市化率80％，城市人口12亿、人均用地按100m2计，城市化用地增量约为9600万亩，折合占用耕地6700万亩（垦殖率按70％计），约占全国耕地存量的3.7％；平均每年占用耕地150万亩，约占耕地存量的万分之八。其中房地产开发用地约60万亩，占耕地存量的万分之3.3。无论是通过开发、复垦、整理增加的耕地（虽有耕地质量问题，但不会成为持久的因素），还是通过单产水平的提高，抵补上述耕地数量的减少均不成问题。

 

第三，中国农村居民点人均用地是城市人均居住用地的5倍以上。在城市化用地增量与农民进城后农村居民点用地的减量之间，理论上存在着后者大于前者的置换关系。以中国农村居民点人均用地150m2、2050年农村人口3亿、农村人口减少4.4亿（2005年为7.4亿）计，农村居民点可减少用地近1.0亿亩。如何实现这种置换，有赖于土地制度的创新。

 

第四，保护耕地、节约用地是中国的国策，但合理的城市用地是更集约的用地。目前中国的城镇建成区面积只占国土面积的0.34％，却聚集了1/3以上的人口和60％以上的GDP产出。改变多数农民以土地为生的格局，是中国农业的规模化经营和再造秀美山川的重要前提，实现城市化为更好地保护耕地提供条件。城市用地中的浪费、闲置、非法占用等与城市化用地没有必然联系，把两者划等号，或视为因果关系是因噎废食，把具体问题一般化。

 

第五，失地农民确实是一个重要问题。但中国现代化建设中的农民失地有两类:一类是因为城市建设征用而失地，一类是因国家大规模基础设施建设（如水库、高速公路等）征地而失地。前者核心是被占地农民如何公平分享城市化红利问题，是城市化用地升值收益的分配问题；后者才与失业密切联系，才是真正意义上的农民失地问题；合理提高占地补偿标准，保障失地农民合法权益是必须、而且可以做好的，各地对城市化中的农民失地已多有制度上的创新。例如深圳等市的农民全部市民化；昆山的农村养老和医疗保障与城市并轨，城市占地补偿实行“年租制”，农民宅基地占用实行拆房与城镇补房“拆一补一”政策等，为突破城市化用地约束提供了实践经验。

 

重视政策执行成本研究

 

中国房地产业政策的实效不取决于良好的初衷，而取决于政策的执行条件和执行成本。中国房地产政策研究目前存在着一种倾向，就是强调政策的必要性、强调需要多，对政策实施的可能性、执行条件、执行成本的研究较少。所以，必须加强对政策执行条件和执行成本的研究。

 

一是要清理认识政策效力的局限性。任何政策都是一把双刃剑，既会对现实问题发挥校正作用，又可能对相关问题产生负面影响。例如，加征二手房交易税有利于抑制炒房，减少市场需求，但也增加了房屋交易成本，消弱了房屋的流动性，间接拉升房价；控制房地产投资政策有利于抑制过热的社会固定资产投资，但也会减少房屋供给，推动房价上升，这是近年调控房价过快上涨政策预期不理想的原因之一。所以要权衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，才能达预期效果。

 

二是要重视政策执行条件的研究。不具备执行条件的政策，尽管有千万条理由证明其正确性和必要性，但执行也只能是一句空话，强制执行将适得其反，或者将支付极高的社会成本。例如，提出住房保障应保尽保，实行地方政府问责制，作为正处于城市化加速阶段的一个发展中大国，首先明确应保的条件和保障的标准是什么，现有公共财力能在多大程度上达到“尽保”？对一些公共财力窘迫的地方，实行住房保障问责制还要具备必要的条件。不具备必要实施条件的问责制将难以达到激励和警戒地方政府的目的。

 

三要重视政策的执行成本，全面评估其利弊得失。好的政策应是有利解决当前主要矛盾的，必须是兼顾当前和长远、兼顾经济收益和社会福祉的。

 

例如，中国当前住房需求既有低收入阶层的基本保障需求，但主要是居民改善性住房需求。动用公共财力增加经济适用房和双限房供给，有利于平抑市场商品房价过快上涨，但对于低收入阶层来说仍然是可望而不可及，等于用有限的公共财力补贴了中等及以上收入家庭改善性住房需求，由此造成新的社会不公。这既对市场形成房价构成干扰，也给腐败和权力寻租留下了空间，是一项既无公平、又无效率之举。若只租不售，则应与廉租房政策一并进行规划设计。现行的经济适用房政策有了每套60m2不完全产权、国家回购等限制，似应进一步对回购细则进行可行性设计和评估。再如，房地产用地租金70年一次性征收，一方面提升了地价，也抬升了房价，造成当届政府花掉了以后数届政府的公共财力；但另一方面也使加快城市公共设施建设、增加公共服务供给（侈奢性、浪费性的政绩工程除外，官商勾结、违法乱纪应受到依法惩处是另一回事）有了财力保证，而公共设施和公共服务的增加又是使包括已经和即将购房群体在内的全体市民受益的。所以对于70年用地租金一次性征收政策应在代际关系和局部与全局利益的整体协调上进行综合评价，既不能完全肯定，也不宜简单地否定。