谈价格，人们自然会从供应与需求两个方面来说。我觉得现在仍在热销中的《货币战争》，虽然许多国际金融专家对此书提出了不少质疑，但其中关于货币对价格，尤其是对资产价格的重要影响的观点，并没有人提出反对。此书明确而严厉地提出了一个非常重要的视角、一个供求关系以外的视角——价格，尤其是资产价格变化的另一个重要决定性因素——货币——这个价格尺度本身。
任何东西，只要是商品，其价格的迅速变化，无论是快速上升，还是快速下降，都意味着市场对这件商品的“重新估值”。房子和股票在过去两年中价格的快速上升，同样意味着中国资产价格的“价值重估”。
平稳的价格，是宏观调控所追求的目标之一，也就是说其价格一路以来，供需状况和其他影响价格的基本因素没有发生大的变化，无需重估。
为什么说，这是一个资产价格重估的话题呢？因为近四年来我们总是将房地产价格理解为供需问题，于是当讨论问题的时候，总是拿供需这两方面说事。长时间只谈供需，只从这个角度谈房价，不能很好地解释市场的变化。
比如2006年和2007年上半年，深圳房价快速上涨，有些地方上涨幅度达100%。从供需角度解释深圳房价快速上升的一系列说法，大都站不住----
说法一：“深圳的供应，由于土地空间有限，导致房价暴涨。”可我们知道，城市土地的难以为继并不是始自2006年，早在四年前深圳市政府就宣传：“四个难以为继”了。在供应方面，就国情而言，只要有18亿亩耕地生死线的问题，土地就不可能放开，不可能完全由市场调节。换句话说，供应始终是紧张的。2006、2007年的供应并没有比以前更紧张，因为有大量二手楼作为新房的补充。因为供应并没有突然地变化，价格暴涨源于供应说并不应成立。
说法二：“城市化造成需求上升，导致房价暴涨”。这个说法不能说不对，但非常笼统，没有什么信息量和解释能力。城市化是目前整个中国的大历史进程中的一件事，不只发生在深圳。事实上深圳GDP的增速已经降下来了，而全国GDP高速增长的很多地方，人口增长快得多，并没有见到房价的暴涨。从国际城市化案例看，日本城市化最快的时期是上世纪60-70年代，房价有上升但没暴涨，在80年代才出现的暴涨，是在城市化的尾声。
说法三：“疯狂的炒楼行为，导致需求大增，房价暴涨”。本人并不同意这个观点。什么叫炒楼？炒楼指在房地产市场中短期低买高卖的行为。如果说2006年前有这种行为，那么2006年开始的“规范市场秩序”的各种政策，比如“期房限转”——即“楼花”在取得房产证之前不能过户；比如“两年限转”——即两年内转让收取高额的增值税和手续费；比如“第二套房”，比如“限外”，等等。试想，一个炒楼者在一年左右的时间要供自住以外的楼，银行不提供杠杆，两年内转让要交高额的税费，他会炒吗？
如果把“炒楼者”这一名称换成“投资者”，就更接近事实。这个事实需要我们探讨：为什么投资者在过去的两年里突然增长？为什么投资者主要选择深圳及珠三角呢？
投资者是干什么的？他们将资金投在未来产生收益。当投资者增多的时候（一是资金多，二是人数多），资产的价格就上升，资产就开始了重新估值的过程。我们看到流动性过剩正是本轮“重估”的重要前提条件之一。
可是流动性过剩并不是近两年的事，为什么近两年中国的资产价格才大幅上涨呢？这就需要另外一个重要条件——负利率。我们知道前几年中国CPI基本平稳，涨价是近两年尤其是2007年的事情。光是钱多了还不够，再加上负利率，就是逼着你花钱。
第三个重要前提条件就是，可供投资的通用性资产数量太少。2006年以前，股改没有完成，股市的质量存在问题。当革命性的股改完成，股市监管质量提高之后，立即爆发了A股的大规模价值重估。房地产则是在前十年发展的基础、规则越来越清晰、全国统一的游戏规则下，在2006年核心城市二手楼市场基本形成规模下，开始了这一轮价值的重估。
什么是流动性过剩？中欧许小年教授一语道破——就是可供投资的资产过少！这可以解释为什么A股优质公司的股票市盈率远超正常水平，而且居高不下。同理，房地产市场也是这样，当深圳人口突破1300万之后，由于地铁和快速捷运系统的滞后，市区房产规模太小，而农民房（小产权）不能上市交易（产权有严重瑕疵），关外楼盘大面积单位在未来也是受限供应，加上二手楼市场完全发育，房产作为优质资产的条件就完全具备了。
这个资产价值重估的大潮来临，有一个重要的幕后推手，就是商业银行将房产抵押贷款视为最优质的资产，不断推出“转按”、“加按”、“双周供”等一系列的杠杆条件，使越来越多的人加入购置资产的大合唱。于是2007年的秋天，资产价值重估，唱到了高潮。
当流动性过剩加上核心市场二手楼发育完备，市场对资产价格进行新一轮重估之时，我们发现这时出台的各种有关资产价格的调控措施，如果不是从这两个核心条件入手——即不下决心从货币供应和二手市场的抵押贷款入手，大都作用不大，或者说不能立即见效。
降低流动性过剩有两个办法：一是减少货币供应；二是增加可投资的资产。在中国A股审批制和土地供应滞后的限制下，短期增加可投资资产的数量不现实，这时紧缩货币供应就成为唯一可产生短期作用的有力措施。
俗语说，谁家的孩子，谁来领。本轮宏观调控由于抓紧了信贷这一广义货币，就扣住了房地产市场的命门，市场就产生了即时的反应。
本人赞成以从紧信贷和资产角度进行宏观调控，不赞成八大部委联合采用更多的各部门具体行政措施——比如：“双限”、加税、监管、严查、审批……等跟风再加码的进一步行动，原因如下：
1、综观宏调的各种措施，自2004年以来，效果不彰，其中各部门的措施作用互相抵消是一个重要的原因。比如严格限制土地供应和控制价格过快上涨；增加社会保障用房和“90/70”；增加税费，让老百姓享受资产收入等。
2、一些部门政策可操作性不强，造成不能执行的局面：比如保有税，也叫物业税，这个税制从道理上说是应该收，关键是怎么收？在中国个人所得税个人申报还没有普及的情况下，想像香港那样按季度让业主交税，能否行得通？会不会造成法不责众的局面？
3、金融信贷政策比较灵活，可伸可缩，而各行政部门政策具有相对刚性，出台容易，执行难、调整更难。比如目前二手交易税费两年之内奇高，不利于二手楼对一手楼形成补充供应，不利于用二手市场调节一手市场的价格。
既然货币从紧已经产生效果，外资、信贷被卡住了脖子，就没必要劳师动众搞太多多余的动作，反而要减少和清理已经出台的诸多直接干预市场的政策，让老百姓买房的负担真正降下来，目前交易量急剧萎缩是不正常的。
既然从紧的货币政策产生了即时效果，换句话说市场又在执行其价值再重估的过程，那么这个再重估会怎样发展呢？
首先，本轮货币从紧的宏观调控并不是市场的自发调控，而是中央主动地调控，与香港1997金融风暴和日本90年代资金大量出货有着本质的不同，现在大量的外资是被挡在门外的。
其次，本轮从紧是相对于之前太松，尤其是与房地产二手市场的“加按”、“转按”和开发贷款太松形成对比。也就是说，前几年，与其说是房地产市场疯狂，不如说是银行疯狂，银行在本轮从紧下，复归理性对于房地产市场回归理性至关重要。
其三，市场本身由于几年来累积的宏调措施，在银根紧的失血情况下突然进入短期休克，可以视之为矫枉过正，市场的功能还是要正常发挥的。比如香港市场，即使经历了1997风暴，经过几年恢复，目前正处于一个快速上升期。我们的各种政策发挥作用也需要时间，比如保障性住房建设，一旦开始向中低收入层发出信号，市场的心理负担就不会如现在这样大。
总之，将2007年过分的疯狂产生的价值，由理性的从紧将其重估，然后恢复市场的正常交易量，应是2008年对房地产市场长远健康发展的重要贡献。
（作者系深圳世联地产董事长） |
