今年可望达50%以上增长 

 

深圳广州区域项目调整周期较长但幅度有限

 

房地产板块成为2007年牛市引领者。在人民币汇率屡创新高的刺激下，2007年初，房地产板块指数在1125点左右；3月中旬开始整个板股势如破竹，直线攀升；在9月一举上冲至2950点；五个月时间内，涨幅高达162%，成为去年沪深两市涨幅最高板块之一。而同期上证指数的涨幅只有42%，远远跑赢大盘。10月份，在宏观调控不断加紧的形势下，国务院收紧土地供应闸门，加大土地市场清理力度，提升第二套房首付和利率，大幅增加保障性住房等调控措施出台，地产股出现了较大的震荡调整，但较年初仍上涨130%，整个地产板块指数在2007年末依然保持在2650点左右。

 

随着宏观调控的深化，房地产市场及价格出现了一些变化。如何看待2008年整个房地产行业的发展机会和投资机会呢？我们认为，调控不会逆转供求矛盾，2008年房价仍将上涨，房价根本决定因素是供求关系，房价上涨的根本原因还是在于目前供给远小于需求。

 

首先，我们分析一下整个调控力度对房地产行业的影响——　　

　　　　　　

信贷紧缩

 

在抑制需求的同时，也抑制了房地产商的开发能力，减少了市场供给。目前对开发商而言，银行贷款大部分只占其资金来源的20%，企业完全可以通过预售款和自有资金增加弥补贷款减少，资金压力有限。因此，出现全国性的开发商低价甩卖房子，导致房价暴跌的可能性极少。即使大开发商拥有项目较多，有动力加快周转，也仅限于个别项目及区域。

 

严厉打击开发商囤地行为

 

将促使开发商加快开发，促进土地存量进入商品房供应市场，逐步减缓商品房供应短缺的压力，但尚不足以逆转供应差，不大可能造成房价的大幅下跌。部分土地储备较多的公司必将加快开发步伐，以免除缴纳闲置费用等风险。

 

推行廉租房经济适用房政策

 

这将是缓慢的过程，结构性的调整将带来行业主体的变化。短期内调整将带来存量土地价值进一步拉升，项目利润率理论上将继续保持高位。中长期看，行业利润率将会回落到合理水平，上市房地产公司未来的发展空间更多将通过行业集中提升来实现。资金和品牌是胜出的关键，国有地产公司将会受益。

 

重点关注：深万科、保利、金融街、天鸿宝业、上实发展

 

2008年中国房地产上市公司盈利预期较为乐观，预计有望达到50%以上的高增长。企业有可能通过加快销售应对信贷紧缩，反过来有利于业绩释放。总的来看，除非房价大幅下跌或者销售量快速萎缩，否则2008年房地产企业业绩增长速度不会有较大影响。目前的调控将影响2009年以后盈利，企业长期增速将放缓。尽管如此，我们预计2009年房地产上市公司业绩仍将保持在30%以上。

 

2008年房地产板块投资策略，建议回避区域性风险，增持行业龙头企业股：由于房价涨幅过快，以深圳、广州为代表的一些区域市场出现调整，我们认为调整幅度有限，可能周期较长，所以建议投资者短期内回避调整幅度较大的区域。另外，2008年高档商品房调控力度将加大，所以建议关注开发普通商品房为主的公司。我们建议重点关注的龙头房地产上市公司包括：深万科（000002）、保利地产（600048）、金融街（000402）、天鸿宝业（600376）、上实发展（600748）等一线优质上市公司。以上上市公司短期调整相当充分，考虑到其未来业绩的确定性，以及资金优势、土地储备丰富、品牌知名度及行业整合等方面的优势，投资价值已呈现。

 

　（作者系广东同镒投资管理有限公司总经理）