就在广州推出全国首个限价房面市之际，广州的房地产市场价格出现了回调，这或许是巧合，但本人认为，在偶然的背后隐藏着必然。因为，这两者之间有着密切的联系，限价房作为政府解决“夹心阶层”的居住问题，作为调控房价的一项重要措施，已经在发挥着积极而有效的作用。

 

限价房是政府与开发商合作，由政府主导并参与普通商品住房市场竞争的一种尝试。由于出台仓促，难免存在这样那样的问题。我认为在价格政策方面，存在三大问题一一

 

1．否定质量差价

 

现行广州限价房的价格政策，就是不分房子的内外地段、楼层和朝向，一律统一价格，这就否定了商品的质量差价。早在去年有关部门公布限价房的销售价格之时，我就说过，这样的定价肯定要出问题。为什么？因为它连基本的价格常识都抛掉了。

 

商品的质量差价，是由于同一商品的质量差异而形成的差别价格，其实质是同一商品客观存在着不同的使用价值。质量差价是价格体系中的重要组成部分。住房是质量差价表现最为明显的商品之一。在同样的建筑面积、使用同样的建筑材料和同样的施工条件下，即使同样的房子，由于其所处的楼层、朝向和地点的不同，它的光线、通风、噪音以及便利等也不尽相同，使用价值的区别也就十分明显。正因为如此，否定住房质量差价而实行统一价格的后果，就是那些由于朝向、楼层或地点等因素而造成的质量较差的房子没人要。道理很简单，花同样的银子得不到同样的居住享受，这人不是傻子才怪！

 

2．缺乏灵活的价格调整机制

 

现行广州限价房价格的指令性特征十分明显，甚至比以前的计划价格还“计划”。以前计划价格一般都是根据当时的实际情况而制定，从没有提前这么长时间就定好到时才实施。提前较长时间制定的价格，尽管符合当时市场的实际情况，就是说当时具有一定的合理性，由于不马上付诸市场，充其量也只能算是一个目标价格或理论价格而已。在定出价格到正式销售的这段时间内，假如市场价格大致不变，或是继续向上，这种做法有可行的一面，即可以把目标价格或理论价格作为实际销售价格；但假如市场价格往下走，而你还继续把原来的目标价格或理论价格当作实际销售价格，问题就来了，

 

这时的实际销售价格就脱离了市场，限价房价格就可能没有了优势，甚至高于市场价格，就会造成资源大量积压和浪费。

 

限价房从其名称上看，由于冠之以“限价”两字，似乎属于政府指导价或政府干预价，但从它的指令性特征看，我认为应该属于政府定价。事实上，政府定价由于其价格形成方面的缺陷，很难保证百分之百的合理性，而要尽可能做到合理，就必须尽可能与市场的要求相一致，这是一个起码的要求，而限价房是早在一年前就制定好价格，一般情况下很难符合现在的市场状况。这是当今限价房价格政策中最大的问题。

 

3．过分强调自住性，在限制投机的同时 也打击了部分人的购买欲望

 

限价房是政府牺牲了部分地价收益而为中等偏低收入人群提供居住的房子。为此，政府采取了很多措施来限制买家的投机行为，除了规定严格的购买条件以外，还规定了二手转让的限制，如五年内不得出租、转让，五年后出租、转让的，要补缴30％的土地出让金。毫无疑问，这些措施对于限制投机炒作发挥了很大作用。但由于条件过分苛刻，也在一定程度上削弱了部分买者的购买欲望。因为，随着社会的发展，今后这部分人换房的可能性较大，而目前的政策让他们看到的是买了限价房很难保值。

 

住房与其他商品不一样的地方，就是具有消费和投资的两重性。花那么大的一笔钱甚至可能是毕生的收入，除了考虑居住消费以外，能否保值增值，也是人家决定购买与否的另一重要因素。那么，买了限价房能否保值增值呢？不妨算一下帐：在目前房贷利率较高的情况下，再考虑至少须补缴当时公开出让楼面地价30％的土地出让金，五年后该房子的市场价格水平，理论上大概须比现在限价房销售价格高出40％左右，方能不赔不赚。五年后的房地产市场将是怎样的？当然谁也无法准确地预料。不过，从价格变动规律来看，则无非三种可能性：与现有市场价格水平相比，要么持平，要么上涨，要么下跌。而五年后房地产市场价格一旦不能上涨这么多，甚至出现持平或下降，则意味着房子将要大幅度的贬值。就目前情况看，房地产市场价格已经掉头往下走，这些限价房是否具有一定的比价优势，就是摆在买家面前的客观问题。这些“夹心阶层”的买家，毕竟有一定的购买能力，可以选择购买不受诸多限制而目前认为又不至于大幅度贬值的房子，更可以选择租房。当买方的预期发生变化，购买信心就会受到影响，而一旦出现众多的弃购，也同样会带来卖不出去的困境。

 

以上列举了现行限价房价格的三大主要问题。之所以存在这些问题，归根到底，与决策者错误地估计房地产市场及其价格变化趋势有很大的关系。不难看出，一切的基点都是建立在房地产市场价格继续向上涨之上。在如此的分析判断下面，否定了客观存在的质量差价当然不成问题，因为即使差一点的房子，仍然有一定的价格空间，所谓“皇帝女不愁嫁”，“箩底橙总比水好”，没有价格调整机制也无所谓，至于购买心理就更不用考虑了。

 

话说回来，任何创新一开始总不是十全十美，任何对市场及价格的分析判断都有可能失误，过分的指责于事无补。关键是如何修正和完善——

 

修正限价房政策三点建议

 

一是把限具体价格改为限平均水平，按某个限价房项目可销售总面积统算平均价格，在此基础上再核定具体房子的具体销售价格。

 

二是建立必要的价格修正机制。首先，为初次制定并公布的价格正名，就是将根据竞地价竞房价和参考当时市场状况制定的价格，恢复其本来面目，称之为目标价格，公布时可称为“拟定价格”，告诉社会这个价格将有可能适当调整；其次，根据面市时的房地产市场状况，对目标价格作出维持不变或适当调整的最终确定。如果市场价格发展趋势继续向上，则适当提高，反之则适当降低，可以“销售价格水平大致低于当时实际市场价格水平30％”为定价基本原则。这样，就可保证限价房价格能够比较灵活地适应瞬息万变的市场需要。考虑到限价房是政府与开发商合作，其价格具有事先契约性，因此，还必须在与开发商的合约中，对相关事项予以明确。

 

三是适当修改二手交易规定。对五年后转让的须补缴地价30％土地出让金，改为“若转让价格高于限价房购买价格的，按其差价的一定幅度征收土地收益金”，征收幅度应以30％左右为宜。

 

价格政策对于正确发挥限价房的调控功能，有着巨大的作用。实际上，早在若干年前，广州就出现过大量经济适用住房滞销的尴尬局面，并因此导致了此后几年基本不建经济适用住房。出现问题并不可怕，可怕的是不敢正视问题，以及正确地解决问题。对此，及时调整完善相应的价格政策，是迫在眉睫的事情。

 

（作者单位：广东省物价局市场监管处处长）