上半年调控政策出台频繁，坊间对市场猜测颇多，亦企盼颇多。《上半年广东房地产市场分析报告》新鲜出炉，有幸先睹为快，试解心中疑惑。

 

《市场报告》最具震撼力的一句话，是“上半年广东房地产市场出现增速回升较快的态势”，一扫前两年市场调整的颓势。

 

“增速回升较快”体现在哪里？

 

一是开发投资增长23.26％，增幅比去年同期提升近13个百分点。而2003～2004年上半年的开发投资增长都在1位数内徘徊。二是资金来源同比增加33％，尤其是银行贷款增长高达75.59％，这两个数字去年同期为11.83％和－5.8％；前年是18.2％和4.2％。三是商品房竣工面积同比增长44.68％，扭转了前两年同期负增长的下降势头。四是销售大幅度增长，无论是金额抑或面积，增幅都超过以往3年同期。至于商品房均价，今年采用“加权平均”，无法与往年的“算术平均”比较，只录得二季度比一季度上涨5.35％。2003～2005年上半年房价上涨分别为0.2％、13.4％和
－1.3％。五是空置面积在去年同期减少11％的基础上，又下降5.66％。六是市场消化系数（销售面积与竣工面积＋合理空置面积之和的比率）提高了0.4，而前两年上半年只分别提高了0.2。

概括说来，就是无论开发投资，还是资金、竣工、销售、市场消化系数等几大衡量指标，其增长幅度都超过前3年同期。看来，“增速回升较快”的结论下得不为过。

 

细看《市场报告》，也有隐忧。

 

首先是开发资金。国内贷款大幅度增加，而自筹资金部分同比增长不到10％，由此形成开发资金结构上贷款与自筹各自上升、下降5个百分点。在当前宏观调控大形势下，靠国内贷款增加来维系高增长是不可能的，近日央行提高银行存款准备金率，控制信贷膨胀，便是明证。

 

然后是商品房施工面积与新开工面积。在各项指标都超出近年水平的情况下，与去年相比，施工面积增幅持平，新开工面积增幅不大。考虑到政策调整的影响，近期开工项目审批滞后，明年的市场供应量料会减少。

 

最后看房价。房价的增长，从全省来看尚属正常，但广州、深圳明显偏大。二季度算术平均环比上涨接近10％。

 

《市场报告》没有涉及的，是大家所关心的住宅供应结构。强硬的调控政策之下，市场必然作出重大调整，除了住宅户型结构适应政策要求外，一些开发商的投资策略会从以往的短线转向兼顾长线，从而对商业地产有更多的兴趣。由此，明年的市场供应量及其供应结构预料会有重大变化。市场的反应将决定未来市场趋势、格局及政策走向。

 

斗胆说一句：市场像七、八、九月的台风天，晴雨难卜。