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2016年深圳楼市上半场:调控见效 地王频现

作者: 来源:证券时报网 时间:2016-07-14

今年上半年,深圳房地产市场的“剧情”精彩。一季度延续了去年的火热行情,随着“3.25新政”的落地,成交量大幅下滑,但价格依旧坚挺,6月初深圳连续出现两块地王,让置业者再次惊慌。

深圳中原总经理郑叔伦认为,“3.25新政”的限购升级加上4月1日评估价上调影响,将火热的深圳楼市直接速冻,市场观望情绪浓厚,6月两块地王一定程度上提振了市场的信心,东进战略、轨道交通等城市规划的实施会进一步提高深圳的城市竞争力,长远来看,深圳楼市仍具潜力。

调控见效

放眼全国,今年房地产市场的主要任务是去库存,但在深圳,政府不得不动用政策手段抑制房价过快上涨。去年“3.30政策”,二套房首付降至四成,营业税“5改2”,直接吹响了深圳房价全线上涨的号角。今年的“3.25新政”为此降温,政策的无形之手对深圳房地产市场影响明显。

今年1月份,深圳新建商品住宅存量仅为419万平方米,去化时间低至7.4个月,到了3月份,更是降到了373万平方米、去化时间6.5个月,房价因此快速上涨。

在这种情况下,“3.25新政”推出并立即落地。深圳市政府办公厅3月25日深夜发布房地产调控新规,本市户籍居民家庭限购2套住房;非深户籍家庭限购1套住房,且需提供3年以上在深连续缴纳个人所得税或社会保险证明;二套房最低首付比例为四成。

调控政策立竿见影,深圳4月份新房成交量接近腰斩,降至25.26万平方米,环比下降46%。新房成交量在5月份继续下降,6月份有所回升,去化时间升至10.4个月,但是价格依旧坚挺。

二手房市场更容易受到政策的影响。除“3.25新政”外,4月1日,房产交易评估价进行了例行更新,二手房交易成本明显上升。3月份,深圳二手房价连涨18个月达到历史新高的56149元/平方米,当月增幅高达6.7%。到了4月份,二手房均价环比下跌2.4%,5、6月份有所回升但仍低于3月份高点。4月份成交量直接腰斩,5月份再度腰斩,导致二季度与一季度相比,成交量整体下降6成,回到2014年的水平。

深圳中原研究中心数据显示,6月底,深圳新房均价已经高达61756元/平方米,半年上涨45.4%,但成交量较去年下半年下滑31%;二手房均价为55883元/平方米,和年初相比上涨16%,成交量同比下降2%。

连现地王

“3.25新政”像一道分水岭,让一季度和4、5月份的市场表现差异明显。但到了6月份,深圳连续出现两宗地王,市场出现复苏迹象,成交量回升,价格继续上涨。

面粉贵过了面包。6月2日,深圳龙华新区出让今年第一块商住用地,该地块为深圳首次试点商品房现售的项目用地。最终,中国电建和广州方荣联合体以82.89亿元的价格夺标,楼面地价高达每平方米56781元,问鼎全国单价地王。有市场人士分析,这个地价要卖到每平方米8.5万至9万才能赚钱,而由于是现售,届时价格还需要更高。而该地块周边楼盘特发和平里、潜龙曼海宁等目前价格在每平方米5万至5.5万元之间。

随后的6月8日,深圳公开出让光明新区一宗商住地块,建筑面积50.9万平方米,龙光地产以总价140.6亿元竞得该地块,刷新2016年全国总价地王纪录。该价格溢价率159.79%,折合楼面价27620元/平方米。

地王效应明显,6月份深圳新房成交量回升至34.65万平方米,环比增加41%,新房均价环比上涨10.64%,二手房6月份成交量、价格较4、5月份亦有所回升。

“通过市场的自我调节,下半年的深圳楼市有望在适度灵活的货币政策下稳健发展。”郑叔伦表示,“在市场渐渐复苏之时,客户对价格的敏感度仍非常高,新盘的定价尤为重要,开发商不宜因地王效应在定价上贸然激进,否则只会打击客户入市的积极性,市场回暖之路将更加漫长。”

(作者:于德江)




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