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楼市半年考:负增长迟早会来

作者: 来源:和讯房产 时间:2016-07-25

 

 

房价普涨、地王频现、去库存初步见效。早已进入白银时代的中国楼市,进入2016年后,却呈现出一抹亮色。

 

7月18日,国家统计局发布的数据显示,一二线城市房价同比涨幅明显,三四线城市基本保持稳定。而根据此前三天国家统计局公布的第二季度宏观经济数据显示,整个上半年,房地产行业的同比增幅在各行业中位居第一。

 

然而,当前的问题是,楼市上半年整体上行的热度能否在下半年持续提升,仍是个问题,受货币政策、实体经济投资环境的影响,逐渐发酵起来的楼市是否会变质。

 

住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在博鳌21世纪房地产论坛第16届年会上表示,“今年的房地产市场相对来说还是比较平稳,总销量会超过2013年,达到一个新高,地价也会创新高。另外,今年下半年楼市仍会继续保持增长,但增幅会放缓,到2017年会是一个销售量的放慢甚至负增长。”

 

他强调表示,下半年的调控政策,应该更细化,从分城施策到一城一策,中央要进一步下放权力和责任到地方,更大的利用市场进行资源配置。

 

去库存未知数

 

“现在北上深等一线城市和合肥、厦门、南京等二线热点城市,目前来看市场面比较好,但是成本高,进入风险比较大;三四线城市更不敢进。” 迦南资本合作创始人、建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东提出他的担忧。

 

在李晓东眼里,“国内房地产市场处于一个焦点城市过热、次要城市过冷的阶段。” 他的担忧正是众多房企面临的困局。

 

在楼市两级分化的大环境下,存量房成为房企打开新空间的机遇。

 

链家高级副总裁、新房事业部总经理陶红兵在博鳌21世纪房地产论坛上对和讯房产表示:“新房的增量交易额,一年多的时候7、8万亿人民币,少的时候5、6万亿,可是存量房全国有120万亿,还有说200万亿规模,但是保守一点说,除去三四线不太好的房产,120万亿是比较靠谱的。此外每年7、8万亿新房的增量,又会转到到存量房市场里,所以新房越来越少,存量房越来越多,肯定要做存量房生意,万科和链家联合创立的万链就是看准了这样的机会。”

 

“具体来说,北京一年二手房交易规模在20万套左右,其中链家约有12万套成交,这其中有大约70%会做二次装修,就是大约8万多套,套均装修总价为10万元到20万元,假如这些客户都找万链,就是一年100亿元的装修总额,如果有一半客户,交易规模也能达到50亿左右,而且这个市场是不断扩大的。”陶红兵表示,这也是当初洽谈万链合作时最可能打动北京万科总经理刘肖的一句话。

 

谈到全国房地产行业下半年形势,陶红兵表示对下半年楼市不乐观,但北京、上海依然首选房地产投资的首选城市。

 

此外,高价地对去库存也存在负面影响。李晓东表示,地王项目越来越多,今年上半年涌现的地王项目能否赚钱,要看目前比较宽松的货币政策能否持续。宽松的货币政策是否持续是一个两难的问题,因为如果不持续,房地产回温的过程就会被打断,但是如果维持下去,从国外经验看,长期的超发货币,会引发导致货币贬值问题,国内如何,很难预测。

 

此外,如果房价继续上涨,会进一步挤压刚需购买空间,未来这也是一个风险。

 

投资减速预警初现

 

当下,受到整体大环境的影响,房地产投资增速从今年5月份开始停止连续上涨,连续两个月出现下降,业界普遍担忧在去库存压力无法短时间内释放的情况下,房地产增速回落会直接影响资金回撤。

 

国家统计局数据显示,2016年1-5月份,全国房地产开发投资34564亿元,同比名义增长7.0%,增速比1-4月份回落0.2个百分点;而2016年1-6月份,全国房地产开发投资46631亿元,同比名义增长6.1%(扣除价格因素实际增长8.0%),增速比1-5月份回落0.9个百分点。

 

陶红兵分析,如果要看房地产投资增速情况,从开发商的行动来看更准确,如果政策趋向限制,开发商就会选择减少投资;如果政策趋向宽松,会选择增加投资。这个是不是周期性的问题,主要是政策引导。

 

顾云昌表示,房地产的消费行为,是追涨怕跌,因此放缓之后,会进入一个下行周期,但下行周期是一个购买力积聚的过程,下行到一定阶段会再次回涨。回涨的时间点,由城市人口流入情况、土地供给、货币政策几个要素影响。

 

他补充道,下半年的调控政策,应该更细化,从分城施策到一城一策,中央要进一步下放权力和责任到地方,更大的利用市场进行资源配置。具体到北京和周边北三县等问题。他强调,热点区域和城市不宜频繁出调控政策,建议维持现在的政策。


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