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连发三文评论楼市 新华社究竟释放出哪些信号?

作者: 来源: 时间:2016-07-26

编者按:中国经济增速走“L”型的时候,部分城市房价却一飞冲天。今年以来,地王数量不断刷新纪录更令人咋舌。上周五公布的二季度GDP增速同比持平一季度,房地产投资的惯性增长正是核心动力之一。

 

楼市表现可以反映中国经济转型、国企改革的进程。相应地,其中的问题也是层层嵌套。在楼市销售量价增速双双连月回落的档口,市场激辩楼市景气期是否已经过去?实际上,更直接的问题是,一旦政府加杠杆托底经济L型的情况出现些微的变化,过高的楼市杠杆会带来多大的危机?

 

本周二到周四,新华社连发三篇时评,讲中国楼市的现状。综合来看,中国楼市问题虽然尚未到危如累卵的地步,但在经济新旧动力转换的关键阶段,面对积重难返的旧问题和层出不穷的新问题,宏观调控的分寸和政策落实的力度实在是执政智慧的莫大考验。当然,还得有些运气。

 

新华社三评论:19日:一评楼市变局:警惕繁荣背后有风险;20日:二评楼市变局:小心地产市场的“地王”盛宴;21日:三评楼市变局:“去库存”要打持久战。

 

猜测一:更多城市或通过降信贷杠杆控房价

 

《一评》中,新华社称,本轮部分城市房价暴涨、地王频出,更多与金融杠杆的撬动有关。房价过高背后最值得警惕的风险是过高的金融杠杆。

 

根据该评论,虽然加杠杆虽然有助于消化房地产库存,但杠杆过高令房子变成金融产品,泡沫就会滋生、蔓延楼市、金融体系甚至整个经济体。因此,一旦发现房地产过度杠杆化的苗头,就必须消灭。

 

如何防止房地产过度杠杆化,除了“因城施策”的老生常谈,从宏观调控层面,该评论指出:

 

防范住房金融风险,关键要继续实施逆周期的宏观调控政策,并加快相关领域改革,以便释放更多合理的新需求,并调整供给以匹配新需求。针对下半年和明年可能出现的市场短期调整,宜采取“细水长流”的调控策略,不宜“频施一揽子猛剂”,把握好货币、财税、土地等政策的出台时机、节奏和力度,协调搭配,保持调控有“温度”可持续。

 

今年上半年,一线京、沪、深,二线四小龙“庐、鹭、苏、宁”等城市的政府监管层多措并举控房价。或许,到下半年,降低信贷杠杆将成为更多城市为房地产市场降温的重要方案。

 

猜测二:国企央企抢地王势必有所收敛

 

根据《二评》,新华社针对上半年的“地王频现”至少罗列出四大问题:

 

1)近九成异常交易地块没有报备,市场信息有失真,不少地王身世成谜。

 

2)国企央企成为地王主力,必须直面其“在改革重组中争取账面好看”的问题,给予分析引导。

 

3)对开发商来说,风险还是在过度杠杆:

 

在当前相对宽松政策下,部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”,企图以房价上涨自我解套;在积极扩张战略下,部分企业上半年债务融资规模较大,后续偿债压力如何舒解?

 

4)后患无穷:

 

一方面,普通住宅供应不足,供应高端化、豪宅市场去化压力剧增。另一方面,很多“地王”项目要想上市盈利,未来两年房价必须要在目前基础再上涨100%或更多。这里面包含产业风险、金融风险以及国有资本流失风险,不能视而不见。

 

据媒体6月报道,央企“地王”的疯狂让监管层坐不住。继住建部召集开发商座谈之后,国土部也出来喊话为土地市场降温,国资监管部门近日亦“约谈”了相关国企央企,要求收敛在土地市场的追高拿地行为。

 

央企借地保命是怎么一回事?据《华夏时报》6月下旬报道来梳理,主要是这么个逻辑:

 

当前地产央企“退出并购潮”来袭,许多地产业务不够“发达”的央企非常担心自己即将成为被并购的对象。为了在并购浪潮中生存下来,这些央企只能在“留给自己不多的时间里”快速做大地产业务,这就意味着这些央企存在迫切拿地的需求。

 

更重要的是,地产企业高价拿地可以较好地为地方政府“补充”财政收入,“地王”使部分地方政府和开发商的利益保持一致。

 

央企‘地王’凭借国企背景获得低息贷款,拿高价地,这意味着用更高的成本、更大的代价去经营,按照目前一二线城市高价‘地王’频出的状况,房价必须要涨一倍左右,多数地王才能解套。

 

新华社时评指出,不可听任国企央企“地王轮流坐,下周到我家”的现象继续,但并未就如何约束给出具体指引。从近期监管层表现看,他们频繁运用的方式是“约谈”,但专家指出,灭地王的关键在“财税体制改革”。

 

 

猜测三:下半年将有更多去库存的细化政策出台

 

《三评》回到了房地产市场最根本,也是人人都看得见的问题——去库存。

 

当前的现状是,第一、部分二线城市和三四线城市库存总量仍在高位。第二、相比住房,商业地产去库存问题更大。

 

该评论指出,化解楼市库存,无论国家层面还是地方政府,都在积极出招,这更需要有系统思维,科学规划,细化政策。

 

比如,让新市民不再为购房犹疑,基本公共服务的全覆盖就需要“加速跑”,免除他们的后顾之忧。化解商业地产存量,地方政府应合理把控土地供应节奏,不能一边库存高企,一边大量批地。部分省市明确提出“商改住”政策,那么一旦改变土地用途,土地出让金的补缴标准是什么,是按照起拍价还是参考周围其他地块的价格等,都需要政策进一步细化。

 

由于人口净流出是楼市去化难的关键之一。评论指出,去库存应通过“人”的城镇化,而非加杠杆。

 

事实证明,加杠杆只会导致楼市“虚火”上升,放大楼市“虹吸效应”,资金过度向一二线城市集中,既使热点城市房价高位跳涨,也增加了三四线城市去库存的难度。

 

继全面放开二胎之后,为寻找人口“新红利”,最新的消息是,中国计划设立移民局类似机构来吸引海外人才。彭博报道援引知情人士称,公安部可能通过合并及扩大边境防控和出入境管理部门来创立移民局,这个新机构可能在年底前成立。


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