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上海10万天价接棒广州地王游戏 楼市再现补涨信号

作者: 来源:时代周报 时间:2016-08-24

8月16日注定是广州土地市场沸腾的一天。

碧桂园、保利、龙湖、融创、招商等30余家品牌房企云集广州荔湾区华大物流地块竞拍现场,长达一个多小时的角逐历经55轮竞拍,但半路却杀出程咬金,蛰伏已久的雅居乐在楼面价推高至30540元/平方米的节点果断出击,以扣除配建面积后35216元/平方米的楼面价成功竞得,刷新广州单价地王纪录。

不断积攒,是等待某一天的爆发。

广州单价地王甫一落地,各路媒体便把长枪大炮对准雅居乐。“瞬间被问晕。”雅居乐品牌部一位工作人员如是称。

次日,上海接棒广州,延续“地王”游戏。但显然,这次的筹码更大。

8月17日,上海土地市场先后出让静安区、宝山区、青浦区三宗地块,单日内出让收入合计184亿元。其中,今年以来上海内环首次出让的静安区地块引得18家房企参与竞拍,最终融信中国以110.1亿元总价竞得,楼面价达100315元/平方米,溢价率139%,刷新全国范围的历史单价“地王”纪录。

炒楼气氛低是广州楼市之所以健康的一个重要因素。但同为一线城市,广州与上海一前一后却拍出总价与楼面价均差3倍有余的地王,从这点看来,广州似乎已经远远落后于北上深三城。随着雅居乐竞得地王的带动,广州楼市能否涨潮声起?

补涨信号?

与北京、上海、深圳相比,广州似乎压抑太久。

今年上半年,深圳、南京、杭州、上海等城市土地市场一片火爆,但广州却自顾自的冷清。据统计,2016年上半年,广州共成交32宗土地,成交金额200.58亿元,同比下降5.5%,成交面积309.72万平方米,同比下降16%。

“搅乱一池春水。”无意间,雅居乐拿地产生的地王效应似乎替广州找到补涨理由,该城市超30个楼盘应声涨价。

当天,包括碧桂园、金地、越秀、绿地、龙湖、祈福集团等在内的多个开发商旗下楼盘纷纷发“海报”,在遥祝雅居乐成功竞得地王的同时亦表达了涨价的意愿。数个位于广州广钢新城的楼盘随即封盘涨价。

地王效应似乎并不只是体现在对楼盘销售的助力上。8月16日,在雅居乐以35216元/平方米刷新了广州全市单价地王纪录的同一天,广州白云棠涌宅地的报价期也正式开始。

该地块在3小时内报到封顶价。其中,编号91854796的竞拍人一次性加价近2.4亿元,直接将竞拍价报至封顶,折合楼面价18852元/平方米。

合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江表示,开发商真金白银投入,能促使该区域土地价值得到重新评估。“今年预计还会有不少区域地王出现,进而带动区域房价上升。”

但地王素来不是用来仰望的,能否打破地王魔咒进而盈利,是包括雅居乐在内的所有开发商都应该考虑的问题。

对此,黎文江谨慎地表示:“新地王5万元/平方米售价可保本,建议等几年后才出售。”

合富房地产研究院院长龙斌对此持同样观点,他认为,地王历来有风险,项目两年后能否卖到4.5万-5万元/平方米还是有不确定性,虽然市场总的趋势向上并没有大的疑问。

这并非没有先例。2014年2月,广州广钢新城第一批土地出让中,中海分别以17.11亿元、39.49亿元、39.38亿元拿下广钢新城3宗商住综合用地,加上安置房面积,成交楼面均价分别为19093元/平方米、19734元/平方米、19540元/平方米。刷新了荔湾区宅地单价地王。而华发斩获地块折合楼面地价23546元/平方米,金融街斩获地块折合楼面均价22031元/平方米,再度刷新地王价格。但彼时周边楼价仅为1.8万-2万元/平方米。

时代周报记者从广州市规划局官网阳光家缘处了解到,2015年9月19日开盘的中海花湾壹号,截至12月2日仅卖出345套。在其未面世前,业内普遍认为,中海花湾壹号要实现盈利,入市价至少要3.8万元/平方米以上,但根据网易数据显示,2016年7月27日-2016年8月17日一个月间,该项目共售出88套。其中2016年8月14日,该楼盘成交7套,均价为32301元/平方米,8月17日成交2套,均价为 31580元/平方米。

广州资深地产专家韩世同告诉时代周报记者,广钢新城第一批土地地价的确过高,中海即便综合后续竞得多个相对地价较低地块开发,仍难免出现保本微利现象。

同样推出项目的金融街融穗华府销售形势亦不乐观,2015年11月7日开盘到12月2日,25天里售出住宅45套,成交均价约30031元/平方米 ,其中有10天为零成交。2016年7月27日-2016年8月17日一个月间,该项目共售出33套,其中8月17日售出2套,成交价32736元/平方米。

一线排位

作为经济与政治地位上的一线城市,广州在房价上却已远远落后于曾经比肩的北上深甚至部分二线城市。

2015年全国千万级以上豪宅成交数据显示,上海、北京、深圳、杭州、广州的成交套数分别为7844、3522、2921、1020、821,尽管821套的成交量已超过广州往年最高纪录的700多套,但与北上深的顶豪市场的相比,仍存在不小差距,并且有不断扩大的趋势。

截至6月末,深圳房价已高达47446元/平方米,北京上海6月的房价分别是45400元/平方米和41865元/平方米,其中北京如果考虑到高层得房率75%,真实房价已经是60533元/平方米。而广州则仅为20963元//平方米。

而从各地政府官员表态中,亦能看出房价孰高孰低。住建部部长陈政高曾在全国两会期间表示,一线城市北京、上海、广州、深圳房地产市场变化非常大,正与四个城市保持着密切的沟通联系,这四个城市承担调控主体责任,正想方设法稳定市场。在此之前,3月1日,新华社、《人民日报》等官方媒体已经纷纷提示,要警惕一线城市房价非理性上涨。

在陈政高表态之后,上海市委书记韩正表示,上海市房地产市场最近出现了一些非理性的、过热的市场情绪,抬高了房价,必须高度关注。他认为,对于一些违法违规扰乱市场的行为,应当依法严肃处理,以维护房地产市场健康稳定。

在博鳌亚州论坛上,北京市常务副市长李士祥在接受媒体采访时表示,北京一直在控制房价过快上涨,房价上涨在合理区间内,今年年初以来上涨幅度为11.3%,“不是最高的”。而对于通州房价的暴增,北京市委副书记、市长王安顺多次强调,要坚决杜绝违法建设,坚决控制地价、房价。“控房价是我最关心的问题之一,不能副中心还没建,房价就呼呼上来了。”

和其他政府表态要力控房价维持在合理水平不同,广州政府则认为与上述三个一线城市相比,广州仍有很大上涨空间,力挺楼市。

广州市长陈建华在香港创兴银行总部调研时曾发声说,广州培养了中国1/3的地产商,目前地产行业TOP20有7个是广州的,广州房价还只是北京、上海的一半,另一半就是我们的空间,我们有这个信心。“广州的经济总量,今年将超过香港,明年将超过新加坡,所以地产在广州还有很好的前景。”

广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文对此表示,与北京、上海、深圳等一线城市相比,广州炒楼投资的气氛不重,楼价相对较低、水分较少,市场也以居住刚需改善为主,还有一定的上升空间。

(作者:古月)


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