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上周广州楼价破1.9万元/平 一手住宅价环比增长18%

作者: 来源:南方日报 时间:2016-08-30

  近日,伴随着芳村和黄埔两个地块的高溢价出让,传统旺季“金九银十”还未到,广州楼市已升温。

  据阳光家缘网签数据显示,截至8月28日,广州8月份网签8718套,网签均价17627元/平方米。这是自2013年以来,月网签均价最高的记录。而上周,网签均价达到19078元/平方米,逼近“2”字头。

  29日,广州房地产中介协会发布9月份经理人指数预测报告。报告显示,受广州土地市场情况影响,加上房贷抵扣个税或将得到实施的利好消息刺激,预计客户将会加速入市脚步,超七成经理人开始看好后市成交量价。

  一线城市中广州房价走势最平稳

  在中国“北上广深”四个一线城市中,广州的房价走势最为平稳。根据合富辉煌(中国)市场研究中心发布研究报告称,在2012年至2016年五年间,广州仅有五宗地出现“面粉贵过面包”的局面。而有两宗,出现在今年8月份。

  最新一宗“面粉贵过面包”的地块,是8月16日拍出的荔湾区华大物流地块,折合楼面地价高达35216元/平方米。而该地块周边的新房项目有新世界凯粤湾 ( 详情 图库 团购点评 )、华发荔湾荟 ( 详情 图库 团购 点评 ) 、珠江鹅潭湾 ( 详情 图库 团购 点评) ,均价在2.8万元—3.3万元/平方米。

  拍下该地块的是雅居乐集团控股有限公司。雅居乐主席兼总裁陈卓林于8月23日业绩发布会对外称:未来该地块上的项目售价将超过每平方米5万元。

  根据雅居乐发布的2016年半年报,该集团报告期内营业额为225.58亿元,同比增长30.4%;毛利为45亿元,同比降低11.9%。该集团整体毛利润率及净利润率分别为20.0%和4.4%。陈卓林在业绩发布会上称:下半年的业绩会好过上半年,预计净利润和毛利润会上升3%。

  无独有偶,萝岗长岭居地块8月25日竞拍出让,最终以溢价240.9%、约2.7万元/平方米的楼面地价成交。而地块所在长岭居板块内一手房售价1.1万元—1.8万元/平方米不等。

  截至8月24日,广州住宅和商住土地出让金合计共218.41亿元。其中,住宅土地104.34亿元,商住土地114.07亿元。

  八月楼价7个区上涨4个区下跌

  本轮土地市场的回暖,几乎与房价升温同步。据阳光家缘网签数据显示,截至8月28日,8月份网签8718套,网签均价17627元/平方米。

  在8月22日-8月28日的一周里,全市一手住宅网签2580套,环比增长18%。均价方面升至19078元/平方米的历史高位。

  区域方面,上周全市有七个区环比上涨。海珠、白云连续涨价,海珠均价更是接近4万元/平方米。四个均价下跌的区域,除了天河因为受到成交结构影响,从5万元/平方米的高位回落,大跌16.6%外,荔湾、黄埔、番禺三个区都属于合理波动的下跌。

  在成交量方面,受到土地拍卖热潮的刺激,近期楼市推新、成交积极,上周网签量再次走高,达到2580套,连续三周破两千套。

  根据经理人指数预测报告显示,本月成交量指数环比上升14%,提升至72.3%。意味着超过7成经理人看涨9月市场成交。另外去货速度亦上涨11.7%,消费者入市意愿指数上涨10.4%达到73.4%。

  据悉,广州房地产中介协会经理人指数是根据全市各区约800名具有多年从业经验的店长/经理人,对成交量、成交价、去货速度、消费者入市意愿以及从业人员数量等5项指标的预测情况综合加权计算。指数以50为分界点。指数越高表示经理人越看好市场;反之表示市场越低迷。

  业内人士不看好高价地块前景

  高溢价的土地是否一定预示着未来的高房价和高收益?答案是不一定。对于刚刚刷新纪录的萝岗长岭居地块,就有开发商和业内人士私下表示并不看好。甚至有评论认为,该项目“如果经营得好,每平方米亏10000元;如果经营不好,每平方米亏20000元”。

  合富辉煌(中国)市场研究中心的分析报告认为,在当前的行情下,土地高溢价成交已是常态。不过,如果“面粉价格”低于或等于“面包价”,还可以算作是“适度的高溢价”,适度的高溢价有利于维持市场热度,促进购房者加快入市。但假如“面粉价格”大幅高于“面包价”则是属于过高溢价,会加大房企的经营风险。

  该报告的统计显示,除今年外,近5年广州的土地出让中,有3宗“面粉贵过面包”。这三宗拿地时间是在2013年5月至6月间。建在这三宗地上的项目,有两个项目的销售资金回笼尚未达到土地出让金额的50%,另有一个项目至今未开售。

  该研究报告显示:拿地时间为2013年5月的广州白云区“佳兆业天御 ( 详情 图库 团购 点评 ) ”项目,土地成交总金额为7.99亿元,而开售以来的销售金额总计2.42亿元,约为土地成本的30%。拿地时间为2013年6月的白云区“恒大御府 ( 详情 图库 团购 点评 )”项目,土地成交总金额为23.09亿元,开售以来的销售金额总计为10.52亿元,约为土地成本的46%。而在2013年5月拍出的南洲路地块,其楼面地价高达34590元/平方米,项目至今仍然显示“未售”。

  高昂的土地成本抬高项目销售均价,上述楼盘的销售并不理想。距离拿地时间已过去三年,房企依然无法迅速回笼资金。

  合富辉煌报告亦显示,流动性宽松和市场行情火热是2013年和2016年这两个时期的共同特征。该报告称,在当前市场环境下,高价拿地已成为常态,非高价则难以获得“靓地”,但从机会与风险相匹配的角度,应特别注重“面粉”与“面包”之间的关系——资金回笼周期大幅延长、经营风险上升就是高价拿地的代价。

  业内人士分析认为,当前广州是四大一线城市中政策最宽松的,而其政策平稳是基于整体楼价平稳。如果地价刺激广州东部市场楼价快速上升,极易导致调控加码。

  ■链接

  长岭居宅地因故中止挂牌出让

  29日广州市国规委发布公告,广州开发区长岭居YH-A4-3地块因故中止挂牌出让程序。

  据了解,本次中止挂牌出让地块编号为H-A4-3,地块位于广州市黄埔区长岭路以北、岭头村以东,总面积41631平方米,容积率1.0-1.5之间,起拍价4.87亿元,折合楼面价7800元/平方米。地块不设最高限价,并且允许联合申请竞拍。

  8月26日,广州土地市场继上周二荔湾诞生高价地块后又迎来热门土地萝岗长岭居地块CPPQ-A2-1的竞拍。该地块起拍价达10.792亿元,初始楼面价约为8000元/平方米。

  此前,广州市国规委已经叫停白云棠涌的宅地出让,按照原本的时间安排,白云棠涌地块将于8月26日进行网上竞拍。

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