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我国楼市或面临深度调整:最快9月到来 合肥或限购

作者: 来源:第一财经日报 时间:2016-09-02

 

  导读
  我国楼市或面临深度调整:最快9月到来
  合肥房产部门今开分析会或就限购进行讨论
  厦门限购武汉限贷二线城市出手遏制楼市"热传导"
  楼市调控蔓延:厦门和武汉同日祭出"限"字诀
  厦门刚拍出最高楼面单价重启限购涉三类居民家庭
  厦门楼市重启限购"四小龙"政策收紧箭在弦上
  厦门房价直追北上深重启限购一大波城市或跟进
  我国楼市或面临深度调整:最快9月到来
  楼市面临深度调整,最快9月到来
  近期包括南京、厦门、苏州、合肥等热点二线城市均相继出台了楼市调控措施,业内认为,苏州厦门之后更多核心二线城市将重启限购或限贷,今年9月到明年上半年,楼市总体将出现短期调整,深度调整城市更加集中。
  厦门、武汉限贷
  厦门9月5日起限购
  厦门国土房管局8月31日发布公告称:
  自9月5日起执行住房限购政策,对以下三种类型居民家庭,暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房:
  一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;
  二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;
  三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。
  上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)。交易时间按以下方式认定:购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准;存量住房(二手住房)买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。政策有效期至2017年12月31日。
  武汉9月1日起限贷
  8月31日,一份关于调整武汉市差别化住房信贷政策的通知文件在业内传来开。流传的具体内容如下:
  一、对在武汉市拥有1套住房的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,贷款最低首付比例为40%。
  二、对在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,最低首付比例为40%。
  三、对在武汉市拥有2套以上住房且有2套住房贷款未结清的家庭,再次申请个人住房贷款购买商品住房,暂停发放房贷。
  此外,对通知实施日之前已签订认购书且交付定金,或已交付首付款,未正式网签合同的居民家庭购房行为,如能提供认购书及定金电子进账单原件、或能提供首付款电子进账单原件,则最低首付款比例仍按原规定执行。文件显示,该项政策将自9月1日起执行。
  其他城市楼市政策
  2016年8月9日
  合肥限贷细则出台,合肥房查有2套房,征信有一笔住房贷款未结清的,拒绝贷款。
  2016年8月11日
  南京新政发布:提高二套房首付比例。对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35%(除高淳、溧水);对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于50%(除高淳、溧水)。
  2016年8月11日
  苏州重启限购:对外地人买二套房设限。①非本市户籍居民购买第一套住房,不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。②居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%;居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
  深度调整最快9月到来
  随着各热点城市楼市调控政策落地,业内看空的声音不断。
  今天中国证券报刊登了一篇中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的文章,其主要观点是,今年9月到明年上半年,楼市总体将出现短期调整,深度调整城市更加集中。
  倪鹏飞认为,时间维度上,房地产销售价格和销售量增幅或呈回落趋势,房地产投资增长幅度或剧烈波动。调整可能稍有迟到,但不会缺席。空间维度上,一二线及热点城市将深度调整,商品房库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。
  倪鹏飞指出,由于一二线热点城市不仅占全国市场份额大,而且风向标意义强,因此,本次全国楼市调整及其对宏观经济的影响会比较显著。未来,总体货币政策将趋于中性,在过去一年获得阶段性释放甚至透支后,城市存量人口消费需求也将有所放缓。信贷收缩和市场趋淡,导致量价回落,将导致投资减缓。热点和透支潜力的城市在剧烈调整后将陷入低迷,全国楼市信心将受到负面影响。
  这与方正证券首席经济学家任泽平的观点一致。任泽平认为,2015-2016年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发。平均而言,一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右,2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。
  CF40此前的专栏文章亦指出,2006年以来四轮房地产周期均由信贷周期推动。而当前利率下行空间已有限,房地产市场的宏观审慎政策已明显转向,并且对经济下行和未来收入增长放缓的预期也不支持居民部门继续大幅加杠杆。因此,房地产市场的拐点已到来,促进近两个季度经济稳定的因素即将消失。
  同策咨询研究部总监张宏伟认为,政策面已经到了出台的“窗口期”,热点城市政策存在收紧的可能性,三季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的措施出台,尤其是其它房价上涨幅度较大的二线城市也极有可能重启楼市限购。(华尔街见闻)
  厦门房价直追北上深重启限购一大波城市或跟进
  目前这些收紧的政策大部分较为"温和",并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用视觉中国图
  厦门重启限购一大波城市将跟进
  [国家统计局发布的7月份70个大中城市房价指数显示,厦门7月份上涨了4.6%,涨幅最高。从最近多月数据看,厦门涨幅排名连续位于前列,厦门与合肥持续领先全国涨幅。]
  近年来二线城市房价上涨最迅猛、房价最高的厦门8月31日重启限购。专家认为,政策的出台有点晚了,效果可能有限。房价涨幅过快的一些二线城市或者环一线城市地区出台各类限购政策的可能性加大。
  厦门房价直追北上深
  8月31日早间,厦门国土局在其官网上发布公告称,厦门市自9月5日起执行住房限购政策,对以下三种类型居民家庭,暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房:
  一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。该政策有效期至2017年12月31日。
  这也是厦门时隔2年之后重启限购举措,而且该举措与上一轮限购基本一致。2014年8月,厦门岛外四区解除限购政策,岛内两区高端新建商品住房不再执行限购措施。至2015年1月,厦门商品房限购政策全面取消。
  在取消限购的这2年来,厦门房价持续向上,尤其是去年下半年以来,厦门楼市开启新一轮的快速上涨行情。
  相比2014年中,厦门的房价普遍上涨六七成。来自安溪的陈先生2014年中在厦门杏林湾入手了一套80多平方米的二手房,当时均价是1.8万元,如今已经涨到了3.1万元左右。位于厦门远郊的翔安中澳城项目,在2014年底开盘的时候价格仅为7000多元,现如今该楼盘单价已经超过2万元,不到两年时间就上涨了200%。
  国家统计局发布的7月份70个大中城市房价指数显示,厦门7月份上涨了4.6%,涨幅最高。从最近多月数据看,厦门涨幅排名连续位于前列,厦门与合肥持续领先全国涨幅。
  根据中国房价行情平台的数据,7月厦门房价均价为32537元/平方米,超过一线城市广州1万多元,高居全国第四,直追北上深。
  上海易居房地产研究院发布的《中国住房按揭贷款报告》显示,以居民家庭购置100平方米/套的住房为例,按首付25%、按揭30年计算,5月份,厦门购房者需要付首付款71万,月供达10792元,仅次于深圳、上海、北京,高居全国第四。
  外贸出口是厦门的重点行业。"厦门这边从事外贸工作的很多人月薪也就五六千,和深圳、广州等地都有不小的距离,很多人现在就是不吃不喝也无法供起房子。"在厦门一家外贸出口公司工作的周红说。
  "在厦门房价已经涨到这么一个高点的时候再来出限购政策,有点晚了。"中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》说,2014年二线城市纷纷取消限购政策,不光是四大一线城市,至少包括厦门、南京在内的十个左右二线城市不应该取消限购,因为这些城市的库存本来就很小,土地供应严重不足。
  张大伟说,这些城市的政策本来应该"一直高压",而不是去库存的问题,但当时就是一刀切,把它们的限购政策都放开了。"其实当时就可以预料到,它们放开后,再加上信贷这么松,这些城市房价必然会爆发的。"
  在不少业内人士看来,此次厦门的限购力度并不算大,效果也会比较有限,因为即便是在上一轮限购期间,厦门的房价也经历了快速上涨。易居研究院智库中心研究总监严跃进说,厦门此类政策出台后,上海出现的离婚潮现象在厦门也可能会出现。
  此外,由于144平方米以上的住宅不限购,业内人士分析,也有可能导致改善性需求挤压到144平方米以上的大户型。后续的供给、土地出让的时候对大户型的比例不加限制的话,那么就会导致大户型供应增加,反过头来中小户型的刚需供给更加紧缺。
  一大波城市或跟进
  在厦门此次政策推出之前,已有个别房价高涨的二三线城市出台了一些限购举措。比如,此前7月,河北省廊坊辖下的三河市相关部门(三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组)发布通知,自7月7日起,三河市二手房将进行限购,非本地户籍居民家庭限购一套住房,且购房首付款比例不低于30%。
  8月苏州出台的限购政策提出,非本市户籍居民购买第一套住房,不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房,必须提供纳税证明或社保证明。不过,这样的政策力度实在太小。"严格意义上来说,这都算不上是限购政策。"张大伟说。
  同策咨询研究部总监张宏伟认为,随着市场热度的回升,地王频现,地价超房价"面粉贵过面包"的怪象也成为常态。今年上半年,尽管部分地区已经出台地产调控措施,比如合肥、苏州、南京等,但是,这些政策大部分较为"温和",并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。
  在这种情况下,政策加码到限购也就成为必然。严跃进分析,从后续市场走向看,包括南京、廊坊、燕郊、天津、合肥、武汉、郑州、昆山、杭州、福州、东莞、惠州、珠海等城市的限购可能性比较大。此类城市炒房现象比较严重,而且房价增幅过快,都有可能出台各类版本的限购措施。
  不过,即便热点二线城市和环一线城市地区陆续跟进,后续市场的矛盾焦点仍没有得到根本解决。"对这些城市来说,最根本的还是库存和供应的问题。"严跃进说,像二线四小龙,由于库存量太小,如果仅仅是限贷收紧,供应没有跟上,那么到了"金九银十"的成交旺季,房价仍存在继续上涨的可能。
  中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞教授告诉本报,从目前经验来看,凡是房地产市场比较平稳,都是土地供应比较宽松的,土地供应节奏比较好。如果政府不是想把土地价格推高,而是想让经济健康平稳的话,政府应该是有操作的办法。土地供应充足十分重要。
  张大伟说,此轮一二线城市快速上涨的根源是资金潮下的资产荒。现在的市场基础与上一轮的市场基础都不同,当时的限购可以把资金挤到实体经济等其他领域去,现在的问题是,实体制造以及其他产业产能过剩很厉害,可投资的领域有限,而房地产的"地王"还在一直出,因此限购政策效果会十分有限。
  他认为,对于已经经历过2011年来多年限购的市场购房者来说,除非信贷收紧,否则抑制作用非常有限。"如果信贷不收紧,这一政策很快将被市场消化。"

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