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房产市场供需矛盾致房价上涨 过热风险须防范

作者: 来源:经济日报 时间:2016-09-13

当前,我国房价“高烧”不退,部分二线城市涨幅甚至超过一线城市,且有不断扩散的趋势。同时,“地王”扎堆出现,数量和频次屡创新高。北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等热点城市更是逢拍必现“地王”。楼市过热所蕴含的风险亟须得到重视—

今年年初以来,一线城市和热点二线城市房价出现过快上涨,甚至有一些二线城市的涨幅超过了一线城市,并且有向更多二线城市蔓延的趋势。其中,苏州、合肥、南京、厦门并称今年以来房价上涨“四小龙”,合肥更是连续4个月占据70个大中城市新房价格上涨的榜首位置。面对房价过快增长的现象,警惕楼市过热的呼声频频出现。

各地纷纷出台调控措施

针对房价的过快增长,3月25日,上海、深圳在同一天出台调控措施。8月31日,厦门和武汉在同一天出台限购限贷政策。此前,合肥、苏州以及南京都出台了抑制房价过快上涨的措施。

上海曾出台的限购措施甚至被称为史上“最严”,本以为会平稳发展的楼市再起波澜。近期,关于调控措施即将加码的虚假谣言让上海的购房者们坐不住了,出现为了购房而排队离婚的异常现象,致使上海楼市不断升温。上海市住建委近期进行了辟谣,并在9月6日表示,自9月1日以来,上海房地产市场运行平稳,市场过热情绪明显降温。不过,这次谣言风波也从侧面反映出人们对于进入房地产市场购房的积极性。

进入8月份,北京再次迎来一轮小的量价齐升高峰。门头沟、昌平等远离中心城区的新楼盘一房难求。二手房价格也有上涨的趋势。在事业单位工作的小苏就亲身经历了最近北京楼市的变化,她的一套位于顺义区的二手房挂在中介近两个月一直没卖出去,8月底的一个周末,她按照中介的建议变更了挂牌价格,直升15万元,居然没过两天就被人买走了。她本想把顺义的房子卖掉置换一套中心城区的学区房,再向中介询价,发现价格比两三个月前涨了不少。

从国家统计局数据看,热点城市已经不限于以北京、上海为代表的一线城市和苏州、合肥、南京、厦门等二线城市。天津、石家庄、杭州、郑州、武汉、无锡等城市房价也都显现出上涨势头。其中,郑州的表现“十分抢眼”,新盘开盘即售罄、地王频现等情况频发。同时,万科、融创等知名企业更是纷纷来到郑州“拿地”。种种迹象表明,房价上涨势头有向更多二线城市扩张的趋势。

市场供给总体不足

财经评论员马光远表示,当前一二线城市房地产市场出现房价过快上涨的关键原因是总体供应出现了问题。2014年以来,由于对房地产的预期看淡,导致开发商的土地储备和开工面积都大幅下滑。在市场回暖后,一二线城市的需求不断上涨,导致开发商库存告急,而库存的下降进一步激化了房价上涨预期,从而导致房价迅猛增长。

亚豪机构研究总监郭毅在接受《经济日报》记者采访时也表示,楼市的再度火热主要归结于供需关系。以北京为例,8月份市场再次出现“抢房”现象,其根本原因是市场供需关系发生了变化。亚豪机构统计数据显示,8月以来北京商品房新增供应套数为4191套,环比下降56.0%。若剔除商住类项目,8月纯商品住宅供应2011套,环比下降39.0%,是近5个月以来的最低点。

不仅仅是一线城市楼市的供需关系发生了改变,其他热点城市房价快速上涨的原因也大都可归结为市场供给总体不足。河南省房地产业商会常务副会长赵进京表示,近年来,郑州每年新增人口数量超过20万人,市场需求大,开发商自然愿意重金投入。受到一线城市土地供应少,竞争激烈的影响,很多房企把目标更多转向二线城市。

同时,市场人士普遍认为,二线城市与一线城市相比,各种基础建设还在起步阶段,地方财政收入对土地销售的依赖性还很强。在这种情况下,二线城市地方政府出台的楼市调控政策相对宽松,大量被一线城市楼市调控政策挤出的资金进入二线城市。本来供应就进入了低谷期,需求端又因为货币宽松的情况,让购房贷款的获取变得相对容易,刚需、投资性需求、未来需求前置等因素一并涌来,让“供不应求”的局面“雪上加霜”。

值得注意的是,土地供应偏少也造成了各地“地王”频现。上海前7个月的土地供应仅完成30%,北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地。地少价高更是带动了房价的上涨。

此外,马光远表示,今年房地产市场的火爆,还有一个原因是当前制造业面临困难。“民间投资增速下滑,制造业投资自6月份以来进入负增长。民间投资可选择的领域越来越少,从而出现了企业和居民纷纷杀入房地产避险的状况。”马光远说。

从供需两端共同发力

“就当下的房地产市场而言,最根本的问题是解决一二线城市的供应问题。”马光远表示,要解决当前楼市过热的问题,应该从供需两端共同发力,使二者间的关系达到平衡,从而促进房地产市场的平稳健康发展。

当前,结构性矛盾在一些城市表现得较为突出,例如,北京市总体供应本来就不足,“地王”涌现又导致豪宅不断入市,从而导致满足刚需和基本改善型需求的住房少之又少,进一步造成普通住宅价格猛涨。因此,化解结构性矛盾也应该是未来一些城市促市场平稳的重点。

市场形势瞬息万变,有的人担忧,热点城市楼市在迎来一浪高过一浪的上涨之后,必将面对下滑。有的人认为,只要一线城市的需求持续旺盛,供给只会越来越紧,价格就不会下降。有关专家提醒,面对房地产这样一个牵一发而动全身的行业,必须要时刻警惕风险。

实际上,楼市面临的依然还是老问题,地方财政对土地收入的依赖从未在根本上得以改变。一旦面临经济下行的压力,土地出让是财政收入增长最直接有效的方式。但房价一旦过快上涨不断累积泡沫,其危害也是不言自明的。

今年以来,房贷业务几乎已成为各家银行贷款业务的绝对主力。然而,越来越多的人开始关注大量银行贷款流入房地产行业可能蕴藏的风险。中原地产的分析表明,一些城市地王的总货值预期与销售额预期存在较大差异,这其中酝酿了很大的市场风险。

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