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中国农村土改迎来一大事件 仍难阻城市房价上涨

作者: 来源: 时间:2016-09-28

 

  农村“三块地”改革有了新的进展。日前中央决定,把土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革扩大到现有33个试点地区,宅基地制度改革仍维持在原15个试点地区。
  来自国土资源部的消息称,9月21日,为总结农村土地制度改革三项试点工作阶段性进展,认真贯彻落实中央关于进一步统筹协调推进三项试点任务的部署要求,国土部在北京组织召开进一步统筹协调推进农村土地制度改革三项试点任务部署会议。
  此次会上透露了上述信息。
  此前一个地区只能申请一项改革试点
  2005年初,根据中央要求和全国人大授权,国土部在全国选取33个县(区)进行农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度等三项改革试点。试点任务到2017年底完成。
  这也被俗称为农村“三块地”改革。
  然而,在本次中央扩大试点地区之前,上述33个地区并非全部实施三项土地制度改革试点,而是一个地区申请一项改革试点,其中,15个县(区)为集体经营性建设用地入市,15个地区进行宅基地制度改革试点,3个地区进行征地制度改革试点。
  如湖北省宜城市,作为全国33个农村土地制度改革试点城市之一,承担了农村宅基地制度改革试点任务,在湖北省率先推行宅基地有偿使用和有偿退出。
  承担农村宅基地制度改革试点任务的还有江苏省常州市武进区,天津市蓟县等。
  而山西省泽州县被确定为山西省唯一的农村集体经营性建设用地入市改革试点县,承担农村集体经营性建设用地改革任务。
  之所以征地制度试点的地区较少,华中科技大学中国乡村治理研究中心主任贺雪峰接受媒体采访时曾表示,这主要是因为地方的积极性不高。原因在于,地方政府依靠土地财政收入进行城市基础设施建设,而“缩小征地范围”与中国快速的城市化进程是相违背的,而且“缩小征地范围”也意味着地方政府直接获得的土地出让金将减少。
  国土部部长姜大明曾介绍称,此番改革试点的主要任务是完善土地征收制度,建立农村集体经营性建设用地入市制度,改革完善农村宅基地制度,建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。改革试点要求坚持小范围试点,依法改革,封闭运行。
  与房价关联度?
  当前房价搅动众人心,各种分析与预测大行其道,有关本轮房价上涨的原因众说纷纭,有“土地供应短缺说”、“货币超发说”、“地王推高房价说”、“资产配置荒说”,如是等等。
  此番中央扩大农村土地三项改革试点地区,会对房价有什么样的影响?
  从总体来看,此番改革试点内容为农村的土地改革,而大家关心的房价是城市房价,尤其是一二线城市房价,农村土地与城市房价并没有直接的关联,而且这33个试点地区基本上都属于城市郊区或者四五县城市,尚不存在房价上涨过快的问题。
  从具体试点内容来看,三项土地改革内容更多与农民或集体组织相关,且有具体明确的限定条件,进一步切割了与城市的关联。
  比如,征地改革目的是让农民有更多“获得感”(可简单理解为补偿增加)。
  姜大明曾表示,“试点行政区域将合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例。国务院有关部门将通过推行征地信息公开、完善征地程序等方式,加强群众对征地过程的监督。”
  而集体建设用地入市,试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市,非经营性集体建设用地不得入市。入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。入市范围限定在存量用地。
  此举更多的是为当地工商业提供生产经营用地,目前政策上还不允许这些土地搞房地产开发。
  而宅基地退出改革试点,也被禁止向城里人转让。
  姜大明强调,“试点行政区域在现阶段不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件,宅基地退出实行自愿有偿,转让仅限在本集体经济组织内部,防止城里人到农村买地建房,导致逆城市化问题。”
  所以,从上述三项试点具体内容来看,也与城市的房价没有什么直接关联。
  不过,从潜在的联系看,集体经营性建设用地入市可以适度缓解国有建设用地紧张局面,试点地区进而可以在国有建设用地分配上向住宅用地倾斜,增加房地产供应;而征地制度改革和宅基地退出,一方面失地农民可能增加去城里买房的需求,另一方面失地农民的补偿提高,也为进城购房增添了现金筹码。
  这些因素可能从长远来看,会对城市房价产生影响,不过,目前上市三项改革试点地区尚局限在33个地区,规模较小,且中央要求“封闭运行”,还不能影响周边地区,因此对其可能产生的效果,还需慢慢观察。

 

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