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楼市调控趋严,市场风险加大

作者: 来源: 时间:2016-10-10

 

  国庆期间,全国19个城市密集出台楼市调控新政,其中我省有广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞等6个城市加入行列当中,占总量的近1/3。10月3日,住建部公布了45家违规失信房企和中介机构名单。对此,广东省房地产行业协会秘书长兼新闻发言人王韶认为,房地产与经济、金融、社会、国家发展等密切相关,为了社会稳定和国家安全,针对市场过热城市重启限购、限贷及限价等措施,严厉打击扰乱市场秩序行为,有其合理性和必要性。为进一步促进我省房地产市场平稳健康发展,王韶呼吁广大会员及业界同仁要高度重视中央调控精神,认清当前市场形势,依法依规诚信经营;同时吁请政府部门加大改革力度,促进房地产业转型升级发展。
  王韶指出,今年以来我省房地产市场总体表现活跃,商品房销售量不断创下历史同期新高,商品住房库存量逐步回落。但与此同时,部分热点区域销售市场升温显著,如深圳及临深城市的楼市已显过热趋势。从房价看,1-8月深圳商品房均价达46199元/平方米,同比增长39.2%;而东莞、惠州和珠海等临深城市的均价分别为13043、7441和17934元/平方米,同比分别上涨35.5%、23.9%%和32.3%,涨幅均位全省前茅。虽然广州、佛山的房价较为平稳,1-8月的均价分别为15752和9107元/平方米,同比增长5.8%和7.6%。但广州8月份成交的华大物流地块和长岭居宅地,成交溢价率分别达到了109%、241%,折合楼面地价高达3.5万元/平方米和2.7万元/平方米,明显高于周边楼盘售价;同月,佛山位于顺德大良南区的5号地块和禅城扶西村地块分别以溢价率137%和105%成交,折合楼面地价超过8500元/平方米和8000元/平方米,成为大良区“单价地王”和禅城区总价“地王”。“地王”频现对公众的市场预期形成强烈上涨暗示,对房地产市场的稳定和库存持续消化形成了不利影响。
  王韶进一步分析,近两年来,在宽松的货币信贷环境下,广东本外币金融机构的个人购房贷款余额及其占总贷款余额的比重快速上升。其中,2014年底房贷余额占总贷款余额的比重为18.7%,当年新增房贷余额占总新增贷款余额的比重为20.0%;到2015年底房贷余额占总贷款余额的比重上升至22.1%,当年新增房贷余额占总新增贷款余额的比重为49.0%;至2016年8月底,房贷余额占总贷款余额的比重则达25.5%,当年新增房贷余额占总新增贷款余额的比重更是高达55.6%。
  王韶认为,社会资金过多流向房地产业,将加大经济转型升级发展的难度,增加经济运行中潜在的金融风险。若不加以重视,不仅影响行业发展,也将影响经济发展和社会稳定。本轮政策的密集出台,是在中央统一部署和协调下进行的,足见中央对热点城市房价地价过快上涨的高度重视。可以预期,新政削减了热点城市对商品住房的需求量和杠杆率,将首先表现为成交量的萎缩,进而促使房价涨幅回落甚至出现下降。若短期内不能平抑住房价,则不排除中央进一步收紧政策的可能,届时又将增加三四线城市的去库存压力。为此,他呼吁业界同仁要认清当前市场形势,理性参与土地市场竞拍,同时重视信用体系建设,规范市场行为,严格执行商品房销售的相关规定,坚决维护房地产市场秩序,共促房地产市场平稳健康有序发展。
  不过,王韶也坦言,在社会流动性相对过剩而又缺乏有效投资渠道的情况下,房地产成为少数可行的投资标的,“堵不如疏”,王韶深知通过限购限贷等行政手段抑制房价过快上涨不是根本之道。由于城镇住房总体短缺的时期已经过去,住宅产品供需关系不平衡体现为结构性短缺,一线城市及人口流入较多的部分二线城市或许供应不足,而大多数三四线城市及部分二线城市仍面临较大的去库存压力。但如旅游休闲地产、养生养老地产、健康娱乐地产、文体创意地产等新型地产,则面临较大的市场空间,是房地产转型发展的重要方向。为此,王韶呼吁房地产企业拓宽投资渠道,投资领域由集中在住宅、商业地产转向兼顾新业态的发展;同时吁请政府部门深入贯彻供给侧改革精神,研究制定出台相应配套政策和引导措施,改善投资环境,促进房地产业转型升级发展和经济结构调整。

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