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透视21城新政:楼市显露缩量苗头

作者: 来源:中国证券报 时间:2016-10-11


  2016年的“十一”将成为中国楼市又一个历史时刻。国庆期间,地方政府密集发布房地产调控政策。9月30日,北京率先发布“京八条”。随后天津、南京、厦门、深圳、苏州等21个城市相继发布房地产调控政策。

  尽管政策频出令人眼花缭乱,但实际调控力度不一。前期房价涨幅较大的北京、深圳以及部分二线城市调控力度居前,限贷、限购“组合拳”纷纷出手。多位业内人士表示,各地调控政策密集出台释放了稳定市场预期、抑制投机性需求的信号。四季度热点城市楼市降温、成交量下滑的可能性大增。
  一线城市大打组合拳
  本轮房地产调控中,地方政府成为调控政策发布的主体,与因城施策化解房地产库存的思路一致。从调控力度较大的北京、深圳和上海等一线城市看,政策着力点各有差别。
  “京八条”中最具杀伤力的当属两个针对非普通住宅的首付比例调整:将首套房首付比例提升至35%,非普通自住房比例上涨到40%,二套房比例提高到50%,非普通二套房首付大幅上涨到70%。二套房的认定标准也从2015年商业贷款的“认贷不认房”变为“严格认房”。考虑到北京对于非普通住宅的认定标准,本次调控明确对不同住宅实施差别化首付政策,将使北京“单价10万+”遍地的现象明显降温,也将有效抑制投机购房行为。记者从北京地区房产中介处了解到,“京八条”中签约时点以网签时间为准,这意味着此前不少尚未网签的非普购房者将面临补缴首付款的压力。
  前期炒房氛围浓厚的深圳此次出台的调控政策则是限购、限贷均大幅从严,推出的多项细化政策不仅严格规范“离婚”购房行为,还大幅提升投资性购房行为的门槛。本次深圳把非户籍购房资格从3年社保提高到5年社保。针对今年以来,通过离婚、结婚不断地获得购房资格来炒作楼市的现象,深圳规定,对于户籍单身人士(含离异)限购一套住房,成为首个规范“离婚”购房现象的城市。
  贷款政策方面,深圳对无房有贷款记录者,首付不低于五成;已有1套住房的,首付提高到七成以上。从本次深圳的调控政策来看,炒房的资格和资金门槛大幅提升,炒房行为有望得到遏制。
  除抑制投机行为外,北京、深圳的调控政策也兼顾满足普通居民住宅需求,均提出了执行“90/70”政策,有利于引导中低价位、中小套型住房的建设,满足普通居民的住房消费。
  上海市则在10月8日晚公布了“沪六条”调控政策。由于上海已经在3月底发布的楼市新政中加强了限购和提高二套房首付比例,因此在“沪六条”中并未涉及到限购和限贷,主要提出增加土地供应和加强销售环节监管等措施。不过,值得注意的是,“沪六条”中专门对于房地产开发和存量房交易环节的资金来源作出严格限制,新政提出将进一步加强商品住房用地交易资金来源监管,要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此举说明上海对土地资金的审查力度逐渐加强,有望遏制房企高溢价拍地行为。
  分析人士指出,今年以来,房地产公司通过交易所发行债券的规模已经接近1万亿元,大量低成本的资金使得房地产公司在竞拍土地时“弹药充足”。考虑到此前有消息称,交易所正考虑出台政策提高房地产公司发行债券的门槛。上海“沪六条”对资金来源的监管政策是否会被其他土地价格高企城市借鉴,值得关注。
  部分二线城市跟进加码
  二线城市由于涨幅不一,调控政策力度也不尽相同。目前领涨的16个城市均已发布房地产调控政策,个别领涨城市甚至频打“补丁”进行调控,地方政府通过调控政策引导房地产市场合理发展的意图明显。
  本轮二线城市涨幅“四小龙”中的合肥、苏州继北京、深圳之后,也开始施行认房又认贷政策。苏州规定对这类家庭申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%,未结清贷款则最低首付款比例由50%调整为80%。合肥规定这类居民家庭最低首付款比例为40%;未结清贷款则最低首付款比例为50%。综合两地在国庆前已经推出的调控政策,合肥、苏州成为了本轮房地产调控中力度居前的城市。
  在此轮房价上涨中,苏州、天津、无锡等城市房价受周边核心城市(上海、北京)溢出需求推动明显,因此这三地均推出了较为严格的针对外地购房者的限购政策。天津规定在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭,申请商业贷款首付比例不低于40%。
  部分涨幅不明显但仍面临库存压力的城市发布的调控政策较为灵活,为后续政策留出了一定空间。例如,南昌和东莞的限购政策仅限制了购买二套新建房屋,这意味着这部分购房者仍可以购买二手房。而南宁、惠州等调控政策主要是加强商品房销售管理,严惩开发商违规销售行为等。
  中原地产首席分析师张大伟认为,从各地政策内容看,除了北京、深圳、合肥、苏州等少数几个城市外,其他城市政策力度不如2014年“930”政策前的执行力度(46个城市限购、认房又认贷)。但从出台政策的城市情况看,可以判断,未来会有多个城市,包括属于一线城市辐射区域的城市也会出台调控政策,最后有20至30个城市可能形成本轮调控政策风暴,部分三线城市也可能加入调控行列。
  热点城市成交量料下降
  密集调控政策发布后,市场走向如何?在成交量方面,中原地产研究中心统计数据显示,国庆七天假期,全国54个主要城市,网签商品房住宅41801套,远高于之前两年的2.1万套、2.33万套。
  整体来看,市场成交量刷新高点的主要原因是部分限购城市集中签约。比如,济南的签约量达到了3746套,比2015年同期上涨了294%;东莞的签约量达到了2275套,同比上涨243%;佛山签约成交量达5063套,上涨571%;广州的成交量达到4213套,同比上涨557%。在部分城市集中签约推动下,市场整体成交量同比明显上涨。但在这个背景下,包括南京、武汉、北京、上海等城市的成交量则出现了明显下调。
  北京市住建委数据显示,9月30日北京市网签住房套数为4704套。10月1日至7日,受假期等因素影响,日网签套数均在700套以下。10月8日,北京住房网上签约套数为1353套,创一周新高。不过,购房合同签订至网签有一定时间滞后,目前的网签数据仍难以全面反映调控效果。
  张大伟认为,十一期间网签数大多是9月的签约项目,网签数据有一定迟滞。预计调控政策带来的成交量下滑将在10月下旬逐渐反映到签约数据上。此外,从市场价格看,北京、深圳、合肥、苏州、南京等地都出现了前期虚高价格二手房房源大幅降价到市场水平的现象。
  记者节日期间也了解到,在北京,调控政策的出台使不少购房者出现观望心态,直接影响了节日期间成交量。亚豪机构统计数据显示,2016年国庆7天北京商品住宅(不含保障房与自住房,含商住)共实现成交1154套,日均成交量仅165套,相比9月的日均成交量减少了320套。其中,商住占比高达88%,纯商住宅7天仅签约143套。
  同时,受二套非普通住宅首付大幅提升影响,北京市场上目前已经出现买方解约或计划解约案例。房地产经纪公司我爱我家称,预计有20%-30%的客户考虑取消或延缓换房计划。以往是房价涨得太快卖方违约,未来可能会出现不少高价房客户违约的现象。
  不过,价格方面尚未出现掉头向下的趋势。北京链家地产表示,目前北京二手房整体房源供应不多,背靠刚性需求(如学区房、黄金地段)的二手房需求仍较旺盛,挂牌价格稳定,很少有业主主动调低价格。
  10月8日,人民银行行长周小川表示,近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视,积极采取措施促进房地产市场的健康发展。
  方正证券宏观分析师任泽平指出,本次房地产调控各地步调一致、态度坚决、政策严厉,并有媒体引导舆论,建议业界重视此次政府调控的决心。判断房地产小周期趋于结束,这一轮房价上涨接近尾声。
  国泰君安地产首席分析师侯丽科认为,调控政策大量出台将有助于使房地产回归商品属性,短期内成交量将环比下跌。不过,从以往历史来看,货币政策是房价能否迎来阶段性拐点的重要因素。目前经济增长面临压力,货币政策转向难度较大,宜控制地产泡沫进一步增大而不宜主动刺破泡沫。他同时指出,调控政策密集出台,将使前期房地产去库存继而激发投资和开工好转的闭环被打破,开发商热点区域拿地将趋于谨慎。由于2016年地产行业销售高基数,2017年行业投资和销量将面临挑战。
  (作者:张玉洁)

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