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二线城市多个地王转让股权 卖股减压换现金流

作者: 来源:证券日报 时间:2016-11-03

 

  土地投资回报率走低后,专业化程度低且手握地王的中小开发商难以赚钱,其便把项目股权卖给标杆房企,接下来,或将出现高价地股权转让潮
  22城密集出台调控政策转变了房地产市场预期,致使今年前三季度拿高价地和地王的企业压力陡增。仅仅在过去的一个月中,杭州、合肥等此前土地高热区开始集中出现转让地王项目股权,引入合作者开发,摊薄风险的现象。
  有业内人士向《证券日报》记者表示,对于拿到手的地王,企业其实是喜忧参半的,“喜”的是终于拿到了核心城市的核心土地,有项目可开发,团队不会解散;“忧”的则是销售、资金成本和周转压力。在历史上,不少地王能够解套,是借助新地王的诞生,然而,调控政策出台之后,短期内新地王是难以出现的,致使今年拿到地王项目的企业压力更大。
  多个地王转让股权
  调控政策出台仅1个月,二线城市多个地王项目即抛出了股权转让协议。
  10月初,信达地产稀释杭州滨江奥体地块股权至50%,融创中国和滨江集团分持滨江奥体地块股权40%、10%。而这块总价拍出123亿元的全国总价地王,溢价率高达95.95%,是今年5月27日下午,由万科—信达联合体拿下的,但拿地1小时后,万科即宣布退出。
  此外,信达地产正在对外挂牌出售子公司上海宝纳园置业48%股份,转让价7028.8万元,转让后将不再持有其任何股份。由此可见,今年斩获多幅地王的信达地产正在积极做减法。
  10月18日,绿城房地产集团与建发房地产集团宣布战略合作,首个合作项目即是备受瞩目的杭州潮鸣项目。据悉,此次合作建发房地产以财务注资为主,股权占比30%,而项目的操盘和管控由绿城房地产负责。据了解,今年3月23日,绿城以37.35亿元竞得潮鸣地块,45368元/平方米的楼面价刷新了杭州历史纪录,潮鸣项目因而被视为今年杭州最重磅的一个项目。
  10月28日,融侨集团股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司就合肥融侨悦府项目签署战略合作协议。5月30日,融侨以单价1783万元/亩,总价7.04285亿元竞得包河区S1512号地块,住宅楼面价13372.63元/平方米,溢价率达271.46%,而该地块就是融侨悦府项目。
  11月1日,文一地产方面透露,其与合肥万科于10月31日正式就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。而早在9月23日,合肥万科便以单价1650万元/亩,总价48.8亿元竞得肥东FD16-12号地块,楼面价11249.94元/平方米,溢价率230%。而合肥万科拿下的这宗地块,也成为肥东单价、总价及楼面价三料地王。
  显然,高昂的土地成本和自身资金实力短板开始让这些拿地王的企业不得不引入合作者,因为合作开发模式可以降低资金压力,操盘能力强的企业去操盘,也可以减缓周转压力,进一步摊薄风险。
  卖股减压换现金流
  若地王项目是企业在这一市场调整周期的拖累,那么摆在眼前的则是四季度销售额的下滑,这将反过来让地王项目更加难以入市。
  据中原地产研究中心统计数据显示,受热点城市调控潮影响,10月份新房市场和二手房市场整体出现降温,近期的新房推盘认购率大幅下跌至64%,环比跌幅达14个百分点,是4月以来的最低水平,一线城市成交量全线下滑,二线城市成交量跌幅可能更高。
  “市场预期的走低,将导致地王项目更加难产。”上述业内人士向本报记者直言,尤其今年以来的地王项目多是中小房企摘得,很少见到行业销售排名在前10位的龙头公司去抢地王。事实上,龙头企业融资成本更低,操盘能力强,其开发成本和增加产品附加值能力明显要高于中小房企,而对于抢地王的中小房企来说,引入拥有多元化融资渠道的大型房企来操盘,是摊薄风险,保住生存同时也能够分享利润,进而达到扩张的目的重要手段。
  值得一提的是,在公开市场抢地,看着冒险,实则也是中小房企的无奈之选。在少数可以市场化争取的土地面前,不拿到就意味着无项目开发,团队解散;拿到手里,似乎还有空间可以赌一把。但是,资金的提供方是会根据企业销售规模和回款等指标提供融资的,中小企业显然难以拿到低成本融资,在房地产下行周期中,这是致命伤。
  正如上述业内人士向记者所示,未来的房地产行业,将是中小企业越发难以生存和扩张的行业,激进者风险将更高。

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