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珠三角限购满月楼市变化:深佛房价松动 莞珠成交下跌

作者: 来源:广州日报 时间:2016-11-09

 

  11月4日-8日,珠三角限购城市楼市调控新政陆续满月。深圳一手住宅均价明显回落;东莞一手住宅成交则出现断崖式下跌,房价松动下滑;珠海一手住宅成交量跌价稳;佛山则表现为量升价稳,房价稳中有降。不同城市之间因为实施政策力度不同,表现出不同的市场情况。不过总体来看,楼市调控的积极作用开始显现,楼市正在理性回归。
  成交数据
  深圳:一手备案成交4315套房价降一成
  10月4日,深圳市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(深府办〔2016〕28号),过去一月,深圳卖了多少楼?据中国指数研究院统计,10月4日至11月3日,深圳一手住宅成交4315套,销售面积42.81万平方米,均价为56141元/平方米,销售总额达240.35亿元。房价环比9月下降了11.04%,据深圳市规土委官网数据,9月深圳一手住宅成交仅2510套;成交均价63109元/平方米。
  记者了解到,就备案成交数据而言,新政以来一个月成交环比9月来说是量增价减,不过同比去年10月而言,成交量有所下降。记者了解到,去年10月份深圳新房总成交一手住宅5585套;成交面积542028.34平方米。
  业内人士透露,由于备案的滞后性,其实过去一个月的备案数据并不能客观地反映新政影响。而新政真正影响会在本月备案成交数据中慢慢显现。
  东莞:成交大幅度下跌房价松动回落
  根据东莞各大房地产研究机构监测东莞市房管局官方网站网签数据显示,东莞实施限购新政前一周至上周共五周时间内,东莞一手住宅成交套数分别为2216套、894套、803套、680套、519套,成交大幅度下跌。
  东莞市房管局官方网站显示,昨天截至下午5时40分,东莞一手住宅仅成交32套,前天11月6日,也仅成交了35套。合富辉煌(中国)东莞市场研究部介绍,新政后东莞楼市成交持续量价齐跌,第四周成交量跌入冰点。
  记者对比后发现,从新政前一周东莞住宅成交面积达27.1万平方米,成交套数2216套,住宅成交均价达18452元/平方米,到新政第四周住宅成交5.9万平方米,住宅成交套数519套,住宅成交面积为13803元/平方米,住宅成交面积下跌78.2%,成交套数下降76.58%,成交均价下降约25.2%。
  佛山:初步实现房价稳中有降目标
  10月7日,佛山出台对热点区域执行限购、差别化信贷、强化监管等系列调控政策,实现10月全市房价环比稳中有降。根据佛山市住建管理局统计,10月全市商品住房成交面积216.79万平方米,同比上升83.89%、环比上升2.10%;成交均价10079.57元/平方米,同比上升18.41%、环比下降0.81%。
  佛山市住建管理局分析,10月7日佛山调控政策出台前,全市商品住房价格涨幅保持在7%以上;而调控政策出台后,实现了商品住房价格稳中有降。9月26日-10月26日统计数据显示,全市新建商品住房销售均价10079.57元/平方米,较限购前一个月的环比降幅0.81%,初步实现10月份房价环比稳中有降的目标。
  珠海:10月网签商品房6541套环比9月下跌7%
  10月6日,珠海重启楼市限购政策。珠海商品房预(销)售专网数据显示,10月珠海共网签商品房6541套,环比9月下跌7%,其中,住宅网签量为5363套,商业用房202套。
  从网签情况来看,10月的成交跌幅不大。但是,限购首周成交量多来源于限购前成交延迟签约。自限购的第二周开始,珠海网签量也出现了连续下降,10月24日至10月30日期间,珠海全市合计网签959套,自3月以来首次周网签量跌破千套。
  市场表现
  深圳:10月以来无住宅项目取得预售证
  记者在深圳采访了解到,目前深圳二手业主松口现象比较明显。而一手市场开发商表现则更为谨慎。广州日报记者昨日查阅深圳规土委官网获悉,10月以来,深圳唯一取得预售的项目是前海卓越金融中心商业项目,没有住宅项目取得预售许可证。
  受住宅零批售的影响,深圳库存消化周期降为9.2个月。据深圳市规土委透露,至10月末,深圳商品住宅待售库存为383.51平方米、34357套,按最近一年月均销售面积来计算,库存消化周期为9.2个月,比9月份(10.6个月)略有所下降。
  东莞:有楼盘开盘成交不到一成
  11月5日,东莞主城区新盘在新政后首次亮相,碧桂园帕克诺雅推出220套103~142平方米户型,多重优惠后,认购的均价约在2.3万元/平方米左右。记者在现场看到,与新政前碧桂园开盘时几百人排长龙的现象相比,新政后冷清了许多,楼盘活动现场的椅子上还有不少空位。记者了解到,开盘当天该楼盘约认购114套,销售率约五成多。记者在东莞市房管局官方网站查询发现,截至发稿时,该楼盘还没有正式进行网签,真实的成交数据将在认购一周后陆续体现出来。
  不过,碧桂园帕克诺雅已经是新政后成交比较好的一个楼盘。临深片区的楼盘开盘成交更差,不少楼盘开盘当天成交量仅在三四成,有的楼盘开盘成交量不到一成,开盘当天认购套数仅十几二十套。如大朗松湖豪庭新政后开盘推210套住宅,开盘仅成交约17套;黄江的霖峰壹山境开盘推112套79~99平方米洋房,均价23000元/平方米,当天约成交21套。
  佛山:全市库存持续降低
  根据佛山市住建部门统计,截至10月底,佛山全市商品房月末累计可售面积1649.57万平方米,其中,商品住房月末累计可售面积658.79万平方米,去化周期仅4.02个月。非商品住房月末累计可售面积990.79万平方米,去化周期25.08个月。
  值得留意的是,此前有数据披露,截至今年7月份,佛山全市商品住宅库存约为771万平方米,去化周期为5.1个月。经过3个月的消化,佛山住宅库存量还在下降。
  而供应方面,却没有得到相应的补充。10月份,佛山全市商品住房上市面积137.05万平方米,同比上升17.41%,但环比下降了22.57%。1~10月份,佛山商品住房上市面积共计1202.43万平方米,但1~10月份佛山全市商品住房销售面积达到了1638.52万平方米,市场明显处于供不应求中。
  珠海:新政后不少楼盘每天只有几批客户
  新政对珠海楼市的影响同样明显。合富辉煌(中国)珠海市场研究部经理胡志宜告诉记者,新政后珠海网签变化比较大,新政前每周成交大约有1300套,新政后最近几周只有八九百套,共八九万平方米,从网签数据来看成交量是有明显下降的;从市场实际情况来看,楼盘到访的客户也有明显减少,很多楼盘基本上每天只有几批客户,而新政前每天有十几批。
  后市预测
  深圳:楼市将会持续降温
  深圳中原研究中心10月报研究认为,随着政策的逐步实施,深圳楼市将会持续降温,新房、二手成交量价将会进一步下滑。政策调控首先对价格下跌的影响较大,其次会逐渐体现在成交量上。由于今日深圳将对二手评估价重新调整,受预期影响,二手住宅成交量也将持续减少。
  东莞:11月楼市成交低位徘徊
  业内人士认为,新政对楼市的真实影响将在11月才真正体现。10月深圳限购限贷对投资者的打击非常大,市场看空情绪不断加重,预计短期深圳客观望氛围仍浓,楼市成交依旧艰难,对东莞楼市兴趣也大大减小。
  东莞中原地产研究部表示,过去深圳客占东莞楼市的半壁江山,此次深圳客尤其深圳投资客退潮导致东莞楼市元气大伤,短期观望情绪浓厚,年底人气回升乏力,加上供应节奏放缓、大户型及别墅首付高等都会导致成交量较弱,预计11月东莞住宅成交低位徘徊。
  与此同时,东莞房价有所松动,11月份品牌房企定价低于市场预期入市或将出现,不过从整体来看,短期内出现实质性降价比较难。
  东莞中原地产研究部认为,从开发商角度看,截至目前许多开发商销售业绩甚佳,均超额完成全年业绩,开发商“不差钱”,短期实质性降价难现。
  从10月备案价格的项目看,大部分项目的备案价均高于目前成交价格,预计11月房价持续高位坚挺,但不排除有部分品牌房企出于业绩冲刺压力,定价低于预期入市。
  佛山:住房需求引向中西部
  目前,佛山东西部地区房地产发展水平不一,差异仍然存在。特别是高明、三水两区,虽然近期增幅可观,但成交量和价格明显偏低。
  针对全市房地产“东热西冷”区域发展不平衡的现状,佛山出台的区域限购政策和差别化住房信贷政策,抑制东部区域房地产市场的过热,同时将住房需求往中西部区域引导,促进佛山市房地产市场区域平衡发展。
  据分析,由于当前调控措施效果已比较到位,房价稳控工作效果明显,促使10月房价稳中有降。但因为前期积压的高房价楼盘较多,预计11月房价会出现“翘头”现象。
  珠海:成交量明显下降价格平稳
  记者了解到,由于目前珠海的库存量少,仍然支撑着房价平稳,价格变化也比较小。胡志宜介绍,上周他们刚刚进行全市踩盘活动,发现价格仍然比较坚挺,还没有下降的迹象。“现在快到年底了,新政相对来讲对成交量的影响比较大。”胡志宜告诉记者,目前珠海基本上没有预售供应,原本要入市的楼盘都推迟拿预售证,没有供应,成交自然也会下降,对市场后期成交的影响比较大。
  不过在价格方面,房价基本上是比较稳定的,他认为,“从投资角度来看,买房仍然是一个比较保值的渠道。从城市竞争力来看,珠海的综合竞争力在加强,区位价值比较突出,这些都会支撑珠海房价平稳。”
  (作者:蒋幸端 肖陆军 陈钰凤 黄健源)

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