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狂热的2016戛然而止:新政突袭 市场降温

作者: 来源:新京报 时间:2016-11-14

 

  在经历了连续低潮后,楼市终于在2016年彻底来了一场蜕变。从年初的二手房预热市场,到新房日渐刷新入市门槛拉升均价,购房人、开发商合力将北京商品住宅销售创造出全新的纪录,仅仅用8个月的时间,住宅成交金额已经超过2015全年……在收获了沉甸甸的金九之后,全国楼市风向突变,北京楼市迎来了“史上最严”的调控政策,市场再度回归平静。
  二手房预热,新房爆发
  从轰轰烈烈的去库存运动,到春节前央行颁布降低首付的通知,全国房地产市场开始从昔日的沉闷中复苏,而北京市场受到全国楼市热情的影响,这一轮行情预热,从二手房率先开始。
  正月初四开始,北京二手房市场新增房源登记量和新增买房客户登记量都开始呈现明显增加的态势。业内人士分析,一系列楼市利好政策的刺激之下,改善型购房开始入场,换房需求的激增如燎原之势燃烧了整个楼市。根据中原机构的数据统计,2016年一季度,北京房价明显上涨,二手房平均涨幅达到了35%,但不均衡非常明显,学区房涨幅甚至超过40%。
  二手房市场的热情很快传导至新房市场。进入3月份,项目也开始整装入市。由于近两年住宅用地供应量持续不足,未来可供开发用地减少,房企对于手中项目并不急于清盘,而是放慢节奏,持续顺销。与此同时,基于土地成本的攀升,新增项目多售价高企,在年初北京新房市场量少价高的格局已经形成。
  进入二季度,市场延续了一贯的向好势头,新房、二手房在成交均价和套数上环比均有提升。到了5月,新房项目集中入市,开启持续“小阳春模式”,开发商大力推盘,无论从成交价格还是成交数量上而言,数字都非常抢眼。通州商住类项目在双限的影响下,整个市场的成交均价被大幅拉升,平均涨幅达到20%-25%。与此同时,“北京商住房全面限购”的传闻相继传出,刚需、投资需求集中进入市场,让公寓市场的成交量成功问鼎多年来的最高点。
  库存创新低
  在供需两旺的热情助攻之下,上半年还未结束,购房人已快速消化了楼市的既有库存。机构数据统计显示,截至5月底,北京商品住宅库存套数为64415套,这也是自2014年3月之后,26个月来住宅库存量的新低。在经历了2015年近9万套的高峰后,进入2016年以来北京住宅库存出现明显快速下滑,不断击穿底线,在3月跌破7万套之后,5月又再度跌破6.5万套。此时,北京商品住宅库存逼近合理去化周期下限。
  按照此前6个月的月均成交量计算,目前北京6.5万套库存的去化周期仅为8个月,在全国大部分三四线城市都挣扎在“去库存”生死线上时,北京住宅库存量却已经濒临合理去化周期的下限。
  亚豪机构市场部总监郭毅分析其原因称,自2014年末开始初现端倪的楼市调控放松,迄今已经历了一年多的时间,其间降首付、降低二手税费,同时信贷货币政策宽松,使得包括北京在内的资源集中、人口净流入城市的房地产市场迅速反弹。同时,开发商重新回归一线城市造成的地王效应,更助力楼市形成新一轮的恐慌型消费。
  进入下半年,全民谈房再掀高潮。不管是上海离婚登记处拥挤的夫妻,还是深夜奔赴北京五环外开盘现场的购房人,房子在他们眼中已经成为家庭资产的保险箱。在采访中,不止一位从事一线开发的房地产企业负责人曾对记者表示,对北京的房价和楼市“真有点看不懂了”、“闭着眼都有挡不住的购房人蜂拥而来”。
  新政突袭,市场降温
  就在全民借钱买房、离婚买房的热火朝天中,进入9月,市场开始慢慢发生变化。一些商业银行从8月开始基本停止商贷业务,银监会也收紧了各大银行的贷款业务。
  9月30日,北京市住建委公布了新一轮的调控政策,从土地供应、金融杠杆和销售价格,三个层面对北京楼市加以管制。这次被称为史上最严的调控政策,对北京纯商品住宅成交量有了立竿见影的效果。根据亚豪君岳会统计数据显示,“十一”长假7天,北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1154套,成交面积8.76万平方米,日均成交量仅165套,相比中秋小长假的日均成交套数减少了161套,而相比9月的日均成交量更是减少了320套。事实上,小长假之后,新政的效果还在持续释放影响。
  “新政出台的前两天,我们的项目开盘,当时300多套房源全部获得认购,但新政出台后到目前这段时间,已经有将近80组客户弃购。所有的新房项目都受到了影响。”某房企负责人告诉新京报记者,受到首付成数提高,以及普宅和非普宅的区分,一些客户不得不重新调整购房计划。
  中原地产分析师张大伟认为,按照新政的规定,基本所有豪宅客户,都将需要70%首付。“对于北京市场而言,千万豪宅这部分购房者将快速降低入市节奏。这部分占市场的比例大约在15%以上。”张大伟进一步表示,预计北京房价将快速降温,四季度涨幅将明显放缓,在自住房大量供应后,部分区域的价格很可能出现调整。
  而在更多的业内人士看来,此次调控更大的作用在于严格抑制老项目后期的盲目跟风调价,管控房企不合理的涨价行为,从供应端入手,让楼市重新回归理性。对于未来预期,多位从业人士都表示,这一波下调趋势或将延续至年底,甚至到明年年中。

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