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会 长 | 王 韶 |
轮值主席 | 陈茵(2018年上半年) |
常务副会长 |
夏海钧(中国恒大地产集团有限公司董事局副主席、总裁)
莫斌(碧桂园控股有限公司集团总裁及执行董事)
朱荣斌(阳光城集团股份有限公司执行董事长兼总裁) 林昭远(越秀地产股份有限公司越秀地产副董事长、总经理)
张俊(中国奥园商业地产集团总裁)
陈茵(珠海华发实业股份有限公司董事、总裁) 刘臻(广州富力地产股份有限公司集团副总裁、华南区总经理)
麦帆(佳兆业集团(深圳)有限公司执行董事兼集团控股总裁)
唐激杨(万科企业股份有限公司广州公司总经理) 答恒诚(广州珠江实业开发股份有限公司董事、总经理)
刘黎斌(平安不动产有限公司广州分公司总经理)
刘光金(东莞市三正房地产开发有限公司总经理) |
副 会 长 (按姓氏 笔画排列) |
王安泉(江门市蓬江区锦富房地产开发有限公司总经理)
王海洋(雅居乐地产置业有限公司总裁)
毛文斌(广州市湖品房地产有限公司(龙湖地产广州公司)总经理) 邓亚宁(茂名市宏丰长湖房地产开发有限公司董事长、总经理) 邝绍荣(广东翔顺房地产开发有限公司副总裁)
吕文(佛山市东建集团有限公司副总经理) 刘小军(广州万达文化旅游城投资有限公司总经理) 刘守和(河源市华达集团房地产开发有限公司总经理) 刘远炳(美林基业集团有限公司董事长) 刘昉(惠州隆生企业(集团)有限公司副总裁) 刘绍生(宜华地产控股有限公司董事长) 阮灿华(清远市恒福房地产开发有限公司董事长) 纪建德(龙光地产控股有限公司执行董事、副总裁) 麦泽年(美的置业集团有限公司营销管理中心总经理) 吴小平(中山市润达实业有限公司董事长)
吴智军(路劲地产广州公司总经理)
陈文华(广东坤山集团有限公司执行总裁)
陈光明(广东富港投资集团有限公司总裁) 陈志华(广州绿地房地产开发有限公司集团副总裁) 陈俐(广东能兴房地产开发有限公司董事会主席) 陈斌(广州招商房地产有限公司副总经理) 林汉波(珠海诚丰集团有限公司董事长) 罗文强(佛山北大资源地产有限公司总裁) 罗北生(广东保利房地产开发有限公司董事长) 郑少初(韶关市富康物业有限公司总经理) 单文(星河地产华南区域副总裁) 钟振强(广东宏远集团房地产开发有限公司董事长) 袁鸿昌(深圳世联行地产顾问股份有限公司副总经理)
莫浩然(广州汇美发展有限公司总裁)
徐学文(广东祥利投资集团有限公司总裁) 徐珺(广州市方圆房地产发展有限公司董事会执行总裁) 徐景宏(合富辉煌(中国)董事、副总经理) 殷杰(广州旭辉投资管理有限公司总经理) 黄少媚(新世界(中国)地产投资有限公司副行政总裁) 黄建潼(广东联泰房地产有限公司董事长) 黄锦华(广东万象实业集团有限公司董事长)
黄韶海(福晟集团执行总裁、广州福晟董事长)
萧睿(广州金科房地产开发有限公司华南区域董事长)
曹志伟(广州新城市投资控股集团有限公司董事长) 梁志旺(广东瑞丰房地产开发有限公司董事长) 梁海斌(东莞市富盈房地产开发有限公司物业总经理兼集团办主任) 付熙嵬(中海发展(广州)有限公司总经理) 鲁君驷(格力地产股份有限公司董事长、总裁)
谢跃辉(中国房地产开发集团肇庆百花园有限公司董事长) 蔡鸿文(广东客天下旅游产业园有限公司董事长、总经理)
(广州颐和集团有限公司) |
监 事 长 |
陈国辉 监事:弓毅伟 李小楠 王楚焊 冯锦麟 |
秘 书 长 | 常可 |
商务洽谈:黄先生 86-20-87382426 刘先生 86-20-87376855
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尽管为了避免出现高价地,北京的土地出让新规则已经做足了各种准备:限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积,全方位围追堵截,但仍然难以抵挡房企“100%自持”的拿地热情。
表面上入不敷出的经营模式,房企如何“解题”?这些肩负着稳定市场重任的“限房价、竞地价”地块对于未来市场的影响究竟有多大?这成为近期业内外共同关注的话题。
限不住的抢地热情
备受关注的北京首批4宗“限房价、竞地价”试点地块,在近期鸣锣开拍。尽管受让条件更加“苛刻”,但仍然无法阻挡房企在京拿地的热情。连续两日内,包括万科、恒大、碧桂园、龙湖、融创、绿地、远洋等20多家知名房企到场参与围猎。
更为戏剧化的一幕是,4宗地块在现场竞价环节,都在极短的举牌时间内便触顶总价,随后转入自持商品住房面积竞拍,参与各个地块竞拍的房企不约而同地把投报自持比例提至100%。这意味着,未来这些地块建设的项目将不会对外出售,而是由开发商持有并对外出租。
连续两天的激烈拼抢,仅有海淀永丰20号地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元,并以“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的代价收入囊中,而另外三地块的出让结果仍然“悬而未决”。根据出让规则,它们需要转入标准商品住宅建设方案投报程序。按照官方的解释:当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时,则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。竞买人要在现场竞投日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。由专家组成的评选委员会对这些方案进行评分后,最终确定竞得人。
不少业内人士都指出,面对北京“史上最严”的土地调控政策,房企依旧“抢地”并不难理解。
“开发商的逻辑是,首先在北京得有项目,要有项目就必须得拿地。”亚豪机构市场部总监郭毅认为,对房企而言,不管是业务布局,还是标杆项目的辐射效应,都需要在北京占据一席之地。
另一位业内人士则坦言,北京地价高、竞争激烈是不争的事实,但从长远看来,北京的房地产市场无论从供需关系,还是财富聚集效应来看,都相对稳妥。所以对房企而言,先拿到地再说。
“房东”困惑REITs非“解药”?
根据上述四宗地块的限制条件,中原地产分析师张大伟帮记者算了一笔账:这四宗地块规划建筑面积合计62万平方米,成交金额203.35亿。其中,50.39万平方米的住宅全部由开发商持有。如果按照平均60平方米的单套面积计算,预计将建成8400套出租房,按照3%-4%的租金收益计算,长久租赁权价值预计为3万-4万元/平方米,额外可能产生价值的只有配套商业+地下车位等。“但变现难度极大。或许会通过基金上市或者长期使用权出让,但可能都会面临政策难题。”张大伟进一步指出,综合考虑各种因素,这四宗地赚钱的可能性极小。
开发商自持100%的住宅面积,这意味着传统以建造住宅和销售住宅为主营方向的房地产开发商,角色转向了“房东”。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,事实上,很多房企对租赁市场的走向还没有看得很清晰,因为租赁市场盈利模式的不清晰;而房企对拿地以后如何操作,其实也比较困惑。
“先把地拿到手,再慢慢寻找腾挪办法,以时间换空间;还可以通过嫁接第三方资源实现创新合作。”另一位业内人士如是说。
同策咨询研究中心总监张宏伟则认为,持有型物业可以做抵押套现,本身可以盘活解决企业投资压力,而且现在很多已经在试行的持有型项目都争取了税收减免政策,这部分政策补贴也可以对冲资金压力。
而当前业内为“房东”房企支招的盈利模式则聚焦于REITs。在他们看来,未来将这些项目打包成REITs,或许是加快回笼资金,并且有效降低拿地资金风险的途径。
一位不愿具名的分析人士则提出了不同意见:“暂且不论政策和市场风险,北京的租售比多高,大家都知道。这四宗地就算只按照地价加建安成本,每年的租金回报率顶多到4%,扣除券商和运营商的管理费,如果再把开发商的其他合理成本计算进去,收益率还得更低。这样的REITs,谁买啊?”
土拍新招是阶段性政策?
以“限房价、竞地价”的方式出让土地,在北京并非首次,而与9月30日出台的最新调控政策初衷一致,其抑制房价过快上涨的决心与措施一直十分坚决。然而,对于这些地块入市给市场带来的影响,业内人士的表态莫衷一是。
严跃进认为,除了传统的土地出让模式外,此类土地出让中增加了自持物业的要求,体现了土地出让背后的结构性调整的导向。“房企当房东了,对于购房者来说,后续可以有一个缓冲时间,即如果购房压力大,可以先租住,这也是解决目前高房价的一个问题。”他进一步指出,对于整个房地产市场来说,相当于建立了一个“第四级市场”,以区别于以往的二级市场(即一手房买卖市场)、三级市场(二手房买卖市场),显然具有积极的意义。
一个反复被提起的问题是这类项目的潜在隐患。有业内人士指出,尽管这种土地出让方式能在短期内起到抑制高房价、高地价的目的,但由于提前对入市房价进行了严格控制,与周边项目售价形成较大差距,开发商利润被大大压缩,如果监管不到位的话,难免会带来质量问题。
对于这些地块未来建成后对于市场的预期,也有业内人士认为,土地新政对市场来说将增加大量平价住宅,过去开发商拿高价地的目的是将来可以建设成为区域高端产品,但限价之后使得这一目的不可能实现,从而在一定程度上稳定楼市的发展。
“政府本身是希望增加可售住宅的供应量,同时通过限价拉低均价,从而降低预期。但目前看来,这四块地都竞成100%自持的话,那么先前的目的就没有达到。”一位资深业内人士同时指出,这种土地出让的政策应该是阶段性的,会根据企业竞地的情况有所调整。
(来源:新京报)