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市场活跃创新高,新政发力促平稳(2016广东房地产市场分析报告)

作者: 来源: 时间:2017-01-25

    概述:2016年,广东房地产市场总体表现活跃,商品房成交量价创下新高,行业资金整体宽裕,开发投资稳步增长。但市场分化态势延续,部分城市房价快速上涨,且高价土地频出,引发了新一轮的政策调控。在新政作用下,市场热度有所下降,成交量价增幅收窄,销售回笼资金增速回落,企业资金压力逐步增大。 

    一、市场运行情况

    1.全省销售迭创新高,新政发力市场降温

    2016年,广东房地产市场总体延续2015年以来的活跃行情,商品房成交量价齐升,全年商品房销售面积、销售金额达1.46亿平方米和1.62万亿元,同比大幅增长25.1%41.7%;销售均价11097/平方米,同比增长13.3%,成交量价创下同期新高。



从市场走向看,2016年广东商品房销售量同比增速总体逐月回落,但各月销售面积基本都超过1000万平方米,市场持续活跃。随着部分城市房价、地价的较快上涨,国庆前后多地出台调控政策,同时加强房企融资监管,规范开发、销售、中介等市场行为,合理引导市场预期。多措并举下,销售市场热度整体有所回落,全年商品房销售面积、销售均价同比增速分别比前三季度回落6.9个和0.8个百分点。






按用途分,全省商品住宅销售面积1.30亿平方米,同比增长24.0%;销售均价10936/平方米,同比增长15.2%。非商品住宅销售1589.63万平方米,同比增长34.3%;销售均价12420/平方米,同比下降0.4%。办公楼、商业营业用房、其他用房等非商品住宅销量增长较快,与新兴产业快速发展、经济增长企稳密切相关,但因库存高企及实体经济投资回报较低,销售价格呈现稳中趋降。




2.重点城市表现活跃,市场分化态势延续

从区域市场看,珠三角产业集聚度高,经济实力强,同时占据广东大部分人口,是广东经济增长的引擎,2016年商品房销售面积达10694.06万平方米,同比增长22.8%,占全省的73.2%;东翼、西翼、粤北山区则合计销售3917.54万平方米,同比增长31.7%



从各市住房市场看,珠三角九市和清远依旧牢牢占据全省销量前十位,其中排名前四位的佛山、惠州、广州、中山的销售面积均超过1000万平方米,分别为1856.95万、1700.22万、1624.01万和1015.33万平方米;价格方面,深圳、珠海、广州、东莞四个城市超过全省住宅均价,分别为45498183861634613780/平方米;佛山为9662/平方米,逼近全省平均水平;惠州、汕头、中山则在7500/平方米左右,其余城市在40006000/平方米之间。各市销售量和销售均价的差距较大,市场分化愈加明显。






    其中,前三季度房价及其涨幅较高的广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞等六个城市均出台调控新政。新政下,四季度珠海、东莞的商品住宅成交面积较三季度回落,珠海环比下降55.3%;而广州、深圳、佛山、惠州成交面积则继续增长。房价方面,深圳、珠海、惠州四季度房价出现回落,环比分别下降15.1%7.6%3.6%;广州、佛山、东莞房价则继续上涨,但环比增幅已较三季度有所收窄。



    3.到位资金总体宽裕,土地市场成交活跃

    2016年,广东房地产到位资金达1.77万亿元,同比增长24.7%。按资金来源分,国内贷款2559.13亿元,占到位资金的14.5%;利用外资30.23亿元,占0.2%;自筹资金4844.00亿元,占27.4%;受益于销售畅旺,企业回笼资金加快,以销售回笼资金为主的其他资金来源10232.68亿元,占57.9%。与往年相比,2016年的资金状况较为宽裕。但伴随新政出台,四季度货币政策针对性地收紧,企业到位资金增速出现回落。其中,定金及预收款和个人按揭贷款全年增速,分别比前三季度下降11.4个和16.3个百分点,销售回笼资金增速回落,房企资金压力逐步增大。



    投资方面,2016年全省房地产开发投资增速快速回升后趋于平稳,全年完成投资额达10307.80亿元,同比增长20.7%,全年以中高速增长态势收关,对于拉动关联产业发展、稳定经济增长作出了重要贡献。



    土地市场方面,2016年广东房地产土地购置面积、成交价款为1750.32万平方米和1399.39亿元,同比分别增长18.4%57.1%;成交均价7995/平方米,同比增长32.7%。热点城市土地市场持续升温,多数土地以高溢价率成交,提高了市场预期,对房价形成上涨压力,同时加大了房企的开发、经营风险。为促进地价平稳,各地政府调整供地节奏,同时出台限高价、竞配建、提高竞买保证金、要求拍地资金必须为房地产企业自有资金等政策措施。



    二、市场展望

    从政策环境看,201612月召开的中央经济工作会议强调,稳中求进是2017年经济工作的总基调,要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策;坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。全国住房城乡建设工作会议提出,切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作,坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存。今年1月份,广东省住房城乡建设工作会议还强调,广、深两市要严格执行限购限贷政策,推动非商品住宅去库存。由此可见,从国家层面到地方政府,抑泡沫、控房价、防风险、稳市场的态度都是坚决的。

从市场走势看,在“控一线、稳二线、搞活三四线”的调控思路下,预计2017年不同城市的市场反应有所差异,城市分化将延续。一线城市调控政策将保持严厉,购房门槛的提高将使住房有效需求减少,而高价房源被限制入市将使成交均价趋于回落,但由于供求矛盾仍旧突出,预计量价小幅回落;中心城市周边的二三线城市受住房需求外溢支撑与城市群发展趋势影响,成交量价将趋于平稳;其他城市仍将以去库存为主,高库存城市或将以价换量。

总体而言,预计2017年全省商品房成交量价小幅回落;受融资难度加大、融资成本上升及销售放缓影响,到位资金增速回落,企业资金压力增大,房企投资、新开工方面趋向谨慎;房企竞争加剧,企业间合作、并购、重组增多。为此,建议企业警惕政策变化带来的风险,顺势而为合理定价、调整产品结构、优化融资方式,同时关注区域一体化、特色小镇建设、农民工市民化等政策导向,把握住房租赁市场、持有型物业、新兴业态等发展机遇,加快转型升级发展。


三、机构观点

【合富房地产经济研究院】政府去泡沫的目的在于管理房地产获利预期,以调控实现休养生息、为市场可持续发展积储能量。预计2017年房地产投资潮出现阶段性降温,楼市成交量下行,房价分化发展。其中,一线城市基于其要素价格上升及供应下降趋势,预计房价具备较佳支撑,但投资购房比重大的城市面临较大调整压力;其他二三线重点城市基于各城间市政规划、供求关系、政策执行标准等影响因素差异,房价走向各具差异。

【广东中原地产代理有限公司】今年15日,广州市政府工作报告提出,未来广州要合理增加住宅用地供应,完善多层次住房供应体系,加大调控力度,合理引导住房消费,保持房地产市场平稳健康发展。这意味着,广州楼市政策或将加码。预计,2017年广州商品住宅成交将有所回落,但人口增长、投资驱动以及刚性和改善性置业需求等因素,将支撑广州楼市成交总体保持畅旺,房价稳步上行;同时住宅用地供应将增加,但地价仍将继续走高。

【戴德梁行房地产顾问(广州)有限公司】市场供应有限使得需求未得到完全满足,广州楼市未来的成长空间仍然巨大,潜力无限。其中,零售行业方面,尽管电商对实体商业的冲击仍然巨大,但各大零售商正逐步探索出一条线上、线下融合发展的道路,随着实体商业调整的逐步完成和新兴业态的不断加入,更加注重个性化、体验化的实体商业或将再次复苏。在新的一年,广州优质商业面积或将加快去化,租金走势则趋于平稳。

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