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副会长、宏远地产钟振强有话说:东莞楼市不存在泡沫

作者: 来源:《南方房地产》 时间:2017-02-23

会长有话说


钟振强:东莞楼市不存在泡沫

     《南方房地产》:恭喜钟董连任广东省房协副会长。作为改革开放之初广东最早的一批实力房企之一,对新一届协会工作,有何寄望和建议? 

钟振强(宏远地产董事长):广东房协是广东房企的大家庭,应该起到平台的作用,有效汇集行业声音,真正推行企业提案制,通过筛选和专业把关,形成行业意见,并与政府部门进行有效的对接和沟通,解决影响行业发展的矛盾和突出问题。作为副会长单位,虽然我们定期参与会议,但仅靠会议上的发言和沟通很有限,希望能够建立一个畅通的反映行业问题的有效机制,助推行业的持续健康发展。


《南方房地产》:之前外间看东莞楼市,总以为泡沫很多。但其实如何?如今,受益于深圳的外溢需求和带动效应,东莞房地产价格和发展可以跳出东莞放眼量。对此,钟董是如何判断的?

钟振强:我不认为东莞楼市存在泡沫。原因有四:

其一,东莞处于中国两个一线城市广深之间,珠三角城市群的中心,得益于广深的辐射效应,近几年临深区域受深圳市场拉动影响很大,比如毗邻深圳的塘厦、黄江、凤岗等镇区的房价与深圳存在大幅的价差空间,吸引了深圳许多需求。

得益于产业经济和城市发展的红利,临近广州的麻涌等水乡板块已吸引碧桂园、万科等品牌进驻。东城、南城、莞城、万江、虎门、长安、寮步松山湖等中心腹地基于良好的发展基础和紧缺的土地资源,未来房价亦将走强。

其二,深圳政府部署回购高速路,深莞之间城际轨道交通逐步实现免费,深莞同城化指日可待。随着轨道交通的延伸,将逐步加强广深莞乃至珠三角城市群之间的联接,东莞优势明显。 

其三,东莞土地开发强度仅次于深圳,已达近50%,未来增量土地十分有限,稀缺性明显,土地价格上升压力突显。

其四,未来5年东莞政府将加速城升级,加大相关重点项目和大规模城市基础设施建设。


《南方房地产》:对此一轮房价地价发展和调控,钟董是如何判断的? 

钟振强:以往每一轮调控,每当限制放开时,由于之前积聚的需求集中放量,都会形成阶段性的补涨。

在适当时期房地产需理顺脉络,尤其出现非理性苗头时,适当降温、适度调整,并非坏事。此一轮调控比以往更科学、有进步:针对局部过热,一城一策,区别对待,而非一刀切。对户籍人口的首置、改善性需求,以及非户籍人口的首置刚都有关注并照顾到。房地产金融调控以去杠杆为主。我对下一轮的房地产发展看好。由于土地供应的稀缺性进一步突显,基础设施的不断完善,产业支撑,以及二胎人口红利,以及中国未来相当一段时期基础货币适度贬值的趋势,都会促进提升房地产需求。

不过,中国房地产去库存之路仍然漫长:三、四线城市由于产业支撑及配套不足,去库存压力仍大。一、二线城市库存压力主要在于产业园区、一些商业和写字楼,由于不少发达城市住宅供应已低于一年库存,我认为可加速落实供给侧改革,将过剩物业形态转化为住宅,既可达到去库存,又可满足热点城市的住宅需求。现阶段三四线城市的库存压力大,我认为国家和三四线城市的政府应出台税费优惠政策推动城市均衡发展,引导实体产业往三、四线城市走,通过产业支撑拉动有效需求,从而达到去库存的目标。


《南方房地产》:此轮调控和价格上升,势必进一步加剧行业的并购和垄断,如何应对?

钟振强:这正是我所关注的问题。目前中国1万多家房企,前100名开发商占据了市场的半壁江山,房地产市场呈规模化、垄断化趋势,已进入资本化运营时代,这与社会经济发展和行业发展趋势相吻合。中小房企和本地房企面临转型升级、生存或是退出的考验。如今中小企业销售周期长,品牌房企在一级土地市场上竞拍也越来越困难。据了解,一些房企在套现后淡出房地产,转向其他产业或作为基金投资人,转向股权投资发展的模式,亦有不少中小房企通过与大型房企合作等方式谋求发展。还有不少中小房企利用地缘优势,扬长避短,转向做1.5级市场,通过旧改项目谋求发展。


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