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副会长、颐和执行总裁赵永爽:以市场化手段解决住房问题

作者: 来源:《南方房地产》 时间:2017-03-03

会长有话说


急速上升的势头必须控制

《南方房地产》:恭喜赵总连任广东省房协副会长。近期住建部再次重申“房子是用来住的,不是用来炒的”,对此您如何看待这个信息对房地产市场今后的影响? 

赵永爽(颐和地产执行总裁)无论中国住房制度改革30年前或后,住房政策的出发点都是为了解决当时人们居住的需求,在住房制度市场化改革前,记得每次单位分房,都会有令父辈们揪心的事,因为难保公平。事实证明,以市场手段解决居住问题,是最公平合理的。说“房子是用来住的”并没有错。

在中国,为什么房子会成为“炒”的对象呢?因为没有什么安全、预期稳定的投资类产品。房价坚挺,是基于市场供不应求的情况。我认为没有什么一、二线城市之分,有的只是大小城市之分,发达城市和后发展城市之分,尤其大城市,处于供不应求的失衡状态,炒的并不是房子本身,而是基于紧张的需求和依附于房子之上的稀缺资源的价值。比如教育,不同行政区域的教育资源差异巨大,势必导致房价的巨大落差。比如交通条件,地铁、公交的便利转化为房子的附加价值。加上放开二胎,又推助了对教育资源和居住空间的需求。如此种种,以及日益积累上升的改善性需求,直接构成了房价进一步上升的动力。


《南方房地产》:去年底任志强以及一些业内人士对未来中国房地产发展形势有一种看法,认为在若干年反复调控之下,中国房地产提前面临新一轮房价地价的上升。对今后的中国房地产走势,赵总如何看?

赵永爽:新一轮的房价地价上升已然到来,这种势头必须加以控制。


《南方房地产》:今年春节前后,各地地王频出,地价飙升。赵总认为是否开发商都看好市场的前景?

赵永爽:所谓“和时房子战时金”。一是上述支持房价上升的因素不减只增;二是基于对国家经济发展、社会稳定的信心和良好预期;三是对资源稀缺的恐慌,以及地方对土地财政和企业越做越大的欲望的追逐。

是否所有开发商都百分之百有信心?不一定,但勇于高价拿地的企业肯定百分之百有信心。我不一定认同任志强所说的全部内容,但我认同其背后的数据支撑。


《南方房地产》:作为以往一直主管营销的老总,市场恢复行政限制,而颐和的项目一直以郊区和中心城市卫星城居多,每到调控都是这类产品营销最困难、最痛苦的时候。为什么您的发声是这么矛盾?

赵永爽:人是复杂的。卖房者总希望房子卖得越贵越好,购房者买之前希望越便宜越好,买之后希望越贵越好,如只以自私之心行事,最终必然自取灭亡。

为什么这一轮房价地价上升得那么厉害?原始土地稀缺引起了企业的恐慌。必须适当加大土地的供应。我们留意到最近深圳房价降了,就是加大了土地供应、创业人才住房供应,多种方式整理土地,加快整理烂尾地,提高土地利用效率。从源头上把供需的紧张关系扭转,打破大城市和中心城市土地和房屋奇货可居的状况。


做受人尊重的特色企业

《南方房地产》:我们注意到,面对调控节点,颐和并没有像一些大企业那样为完成任务冲货打价格战。彼时的策略制定和应对,是否很痛苦?

赵永爽:痛苦,但在过程中我们已经学会享受这种痛苦。同时,收获的是思想的积累和沉淀。

从房地产发展趋势来看,未来只有很少企业能够越做越大,它们构成了行业哑铃的一端,而此外一些各有特色的中小企业构成了哑铃的另一端,呈现了房地产另一种发展方向。就如有中美这种大国,也有瑞士这类小国,但同样受人尊敬。汽车有丰田、大众,也有麦克拉伦、法拉利,普通大众品牌与高端精品并存。既有规模庞大、体格强壮的恐龙,也有适应性强体型较小的物种。颐和不做规模派被敬畏,而做特色企业让人喜欢。


社区养老需全社会合力

《南方房地产》:前年专访时赵总提到会在颐和住宅小区展开社区养老的试点,如今进展如何?

赵永爽若说痛苦,比起推进社区养老,以上的都算不上痛苦。

社区养老不是建养老院,而是为老人创造更好的适老生活环境,而且社区养老建设的规模也不会太大。但是很多中国人习惯于把老人养在身边,而抵触社区养老。他们认为社区养老就是把不能行动的老人圈养在一起,需要经常送去医院那种,会严重影响其固有的居住生活。因为这种观念问题,加上中青年人家庭与老年人家庭生活习惯等的冲突,我们在推进社区养老建设过程中受到了来自小区业主本身的误解和很大阻力,需要权衡个别局部利益和公共利益取舍。

每个人都会有老的那一天。如果不从现在考虑养老的问题,到我们自己老了的时候这方面的投入成本就很高了。比如上世纪90年代末购买颐和的业主当时三四十岁,如今很快就要进入老年阶段了,让他们适时享受到社区养老服务,是一件好事。

我国已经意识到老龄化社会的问题,社区养老可以为将来业主自身步入老龄时营造便利生活,但社区养老与部分其他业主的利益存在深层次的冲突。解决这种矛盾和冲突,不能仅靠企业单方面的努力,更需要政府出台扶持政策,以及全社会的合力。


建筑从属自然

《南方房地产》:曾几何时,在白云山麓、特邀世界知名设计师设计建造独栋别墅的大一山庄,去年清盘转让了。除了清远的狮子湖,广东鲜有纯独栋别墅项目。时至今日,是否广东仍不具备这类高端产品的土壤?

赵永爽:当然不是。大一山庄和颐和高尔夫庄园的同类产品几乎时同时销售,我们的单价没那么贵,但总价更高,当时销售率达95%。不是市场对这类产品不认可,而是部分项目操作手段有问题。广州是全国成熟的房地产市场之一,这种纯个性化的产品,是有其市场的。其市场接受点在哪?室内和功能都差不多,关键是看外部环境,以及依托的人文和圈层文化。建筑是大自然的从属品,主角是山水,如把建筑凌驾于环境之上,势必会导致失败。


    疏重于堵,花都南沙宜取消限购

《南方房地产》:对建立房地产长效机制,有何建议?

赵永爽:加大可售、可租、低成本可使用产品的供给,形成多层次的供应体系。某些区域放开限购,比如广州从化、花都、南沙等地,引导中心城区需求释放到郊远的价格洼地。仅靠土地拍卖容易出地王,允许小产权房入市。市场变化太快时不得已进行治理和采取限制性措施时,要注意在优化供应的同时,做好疏导。看到四川青城山下都江堰,我们会想到李冰治水的关键在于疏导。就拿近年兴起的长租公寓来说,这本来是商品房市场一个很好的供给补充,但因为在房地产供给侧许多传统的通道被堵死了,竟又成为资本大鳄的狩猎场。


期望公平对待

《南方房地产》:颐和作为全国布局发展的房企,如何看待地方与房地产的关系?

赵永爽正如父母是不能选择的,我个人并不希望政府对老牌房企制定扶持或优惠政策,只希望能以公平公正的国民待遇对待,不以行业和规模论英雄。

如此,不仅企业受益,在此创业的年青人也受益。我是北京人,毕业后在北京工作2年多,其后在上海、广州等地呆过,在广州停留的时间最长,我认为广州最有基础成为现代化民主城市。这个民主并不是西方意义上的所谓民主,而是指科学公平公正的社会经济环境,包括行业管理和企业运作体系。

如今,进入大数据时代,广州经济发展模式也面临转型,政府在不同时期有不同的扶持重点和对象,广州的关注重点不再是高楼大厦,而是花城广场上展示的机器人和高科技产业。但广州不可能只靠高科技养活人,其中大量中高端移民人才没有体面的居住场所,人们的生活无法离开第三产业尤其房地产,我们还必须关注服务业和基础产业。


真情守护事业

 《南方房地产》:赵总一直对省房协和《南方房地产》十分关注并给予大力支持。对新一届广东省房协工作,有何寄望和要求?

赵永爽最让我感动的是协会同仁热心为行业做事的赤诚之心,以维护一份事业的情怀将广东业界朋友团结在一起。我认为人与人相处摆在第一位的是“情”。

这三届省房协会长,让我看到一种年轻化的趋势。随着行业的成熟,行业协会组织也将走向成熟。然而成熟与创新并不矛盾,期待新会长和各位副会长以及会员单位一道,以资源、经验、热心,打造更宽阔的行业发展平台,迈向更高的目标。


建议信用评价纳入养老内容 

《南方房地产》:今年广东省房协将以行业信用评价为抓手,进一步推动行业诚信和规范化建设,对此,颐和有何建议?

赵永爽我们自身行业协会制定的评价标准,应该比外间其他行业和第三方对房地产的评价标准更专业。

比如,从社区养老设施建设来说,可能从规划角度对于前期的业主,是不符合的;但从行业和内行人以发展眼光来看,这是符合行业和住区未来发展需要的,小区应该及早进行养老建设。建议可在信用评价标准上考虑纳入这方面的内容,体现房地产和社区建设的人文关怀。


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