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一季度楼市:销售市场整体活跃,因城施策效应显现

作者: 来源: 时间:2017-04-27

   概述今年一季度广东商品房销售市场整体活跃,销售量、销售均价同比增速比1-2月均有所回升。在热点城市不断加强对住宅市场的调控之下,珠三角地区、商品住宅市场整体有所降温,而粤东西北地区、非住宅类商品房销售量同比则大幅增长,成为带动整体楼市增长的主要支撑力量。受调控政策持续严厉的影响,去年以来企业销售回笼资金增速总体逐月回落,行业资金压力隐现。随着政策效应的持续发酵,预计销售市场增速将趋于回落。

   一、市场运行情况

   1.市场成交整体活跃,结构分化此消彼长

   1-3月,广东商品房销售面积、销售金额为3011.06万平方米和3484.35亿元,同比分别增长6.2%15.3%,增速比上一年明显回落,但比今年1-2月分别提高了5.6个和12.0个百分点;销售均价11572/平方米,同比上涨8.5%,涨幅比1-2月提高5.8个百分点。鉴于去年同期成交基数较高,今年同比仍有所增长,意味着在当前社会经济、政策环境和投资渠道等现状下,商品房仍有较为强劲的需求,当前市场整体仍较活跃。但在国家“控房价、防风险”的政策导向下,商品房销售市场的区域分布和产品类型结构均发生明显改变。



   从区域市场看,今年一季度,珠三角地区商品房销售面积2038.29万平方米,同比下降5.2%,是唯一下降的地区;销售金额2945.98亿元,同比增长9.9%,增速为各地区最低;销售均价14453/平方米,同比上涨15.9%,涨幅为各地区最高。粤东西北整体量价齐升,合计销售面积538.37万平方米,同比增长41.9%;销售均价5534/平方米,同比上涨10.8%。从所占市场份额看,珠三角商品房销售面积和金额占全省的67.7%84.5%,同比分别回落8.1个和4.1个百分点;粤东西北所占份额则均有不同幅度的提升。数据显示,今年一季度粤东西北地区商品房销售量同比增速明显高于珠三角地区,所占市场份额同比也有所提升,是带动全省增速的主要支撑;粤西北地区的房价上涨幅度已接近珠三角地区,“稳房价”压力渐显。



   按用途分,今年一季度广东商品住宅销售面积2583.14万平方米,销售金额2811.98亿元,同比分别增长1.3%5.5%;分别占全省比重的85.8%80.7%,同比分别回落4.2个和7.5个百分点。非住宅商品房销售面积合计427.92万平方米,销售金额672.37亿元,同比分别增长50.4%88.2%。数据显示,今年一季度广东非住宅类商品房销售量及销售价格同比增速均明显高于商品住宅,其占全部商品房的比重同比相应上升。



   2. 热点城市调控加码,因城施策效应显现

   从各市商品住房市场看,今年一季度房价同比呈现普涨态势,同比上涨的城市达18个,仅汕尾、潮州和深圳同比各有不同幅度下降。其中,中山、惠州、东莞、珠海、佛山、广州等珠三角城市涨幅居前。


   为遏制房价过快上涨,上述热点城市均于3月份出台或升级调控政策,以“限购”“限贷”“限卖”等措施遏制投资投机性购房。数据反映,深圳、珠海、惠州、东莞、中山等城市因调控政策严厉,一季度商品住宅销售面积同比纷纷下降,且跌幅均超过30%,说明调控效应正逐步显现。



   3.金融政策持续收紧,行业资金压力隐现

   今年一季度,广东房地产到位资金4896.70亿元,同比增长24.4%,增速比1-2月提高4.6个百分点。按资金来源分,国内贷款1177.03亿元,占总到位资金的24.0%;利用外资14.33亿元,占0.3%;自筹资金1263.73亿元,占25.8%;以销售回笼资金为主的其他资金2441.61亿元,占49.9%。其中,定金及预收款同比增长8.6%,个人按揭贷款同比下降3.7%,增速比去年同期分别回落了34.6个和55.2个百分点,销售回笼资金增长乏力。数据显示,在调控政策持续收紧下,行业销售回笼资金增速总体逐月回落。随着热点城市调控政策效应的进一步显现,加之相关部门不断加强对金融市场的监管,严禁其他资金违规进入楼市,后市行业资金压力可能将进一步增大。



   投资建设方面,一季度广东房地产完成投资2004.11亿元,同比增长14.7%,增速比1-2月回升2.5个百分点。截至3月末,广东商品房施工面积5.82亿平方米,同比增长12.3%。其中,一季度新开工面积2839.94万平方米,同比增长5.7%,增速比1-2月回落1.9个百分点;竣工面积2273.15万平方米,同比增长43.5%,增速比1-2月提高2.2个百分点。土地市场方面,一季度土地购置面积274.00万平方米,同比增长67.4%;成交价款257.32亿元,增长294.0%;成交均价9391/平方米,增长135%。土地购置面积大幅回升,是市场平抑房价快速上涨、逐步走向稳定的前提,但土地价格的大幅上涨也加大了房企的开发、经营风险。


   二、市场展望

   1.关于政策环境

   随着新一轮房价的过快上涨,关于“房子是用来住,不是用来炒的”的定位已深得民意,各地方政府高度重视并竭力配合。今年一季度社会经济运行所呈现出来的良好开局,进一步坚定了决策层“抑泡沫、控房价、防风险”的态度,房地产调控政策的主基调已由“去库存”转向“去杠杆”。

展望未来政策走势,国家把防控金融风险放到更加重要的位置,通过加强房地产金融整顿与监管、收紧房企发债政策等,严查和打击各类违规资金进入楼市;热点城市通过差异化贷款、认房又认贷、提高首付比例等提高购房者资金门槛,通过强化限购和限卖等打击短期投资楼市炒卖;通过发布政府指导价限制高价产品预售、网签等,全力控制房价过快上涨。

   在因地制宜、因城施策的调控思路下,各地政府将重点围绕“价格”制定出台政策。鉴于城市群已经成为我国未来城镇化的主体形态,房地产市场格局也更趋向于城市群模式,除热点城市政策升级外,部分大城市周边的三四线城市也将加入限购限贷行列。例如,421日,清远市银行业协会发布《关于清远市房地产风险防范工作的指导意见》,明确自51日起,非清远居民的住房按揭贷款,首付至少四成;422日,江门发布楼市调控政策,明确规定在江门市区范围内实行住房限购政策。至此,以广州、深圳两个一线城市及其周边城市所组成的城市群,已形成相互联动的调控片区。

   此外,当前全省非住宅商品房价格上涨幅度明显高于商品住宅,或将导致调控政策的进一步升级,未来也不排除将其作为调控对象。如广州出台的“3·30”新政,对商服类项目作出严格限制,包括不得将商服类项目改变为居住用途、最小分割单元不得低于300平方米、销售对象应为法人单位等措施,或将为其他热点城市所效仿。

   2.关于市场走势

   今年来热点城市政策持续收紧,一方面通过认房认贷、提高首付比例、打击“首付贷”等措施提高购房门槛,减少需求入市;另一方面,限制新购住房在短时间内入市转让,降低市场流动性,打击投资性购房。根据经验,调控政策一般先对销售量起影响作用,进而影响房价运行。预计随着政策的持续发酵,调控措施对市场预期及交易行为的实际影响将在4月及之后的时间内更为清晰地显现出来。总体来看,近期全省商品房成交量同比增速将趋于回落,价格维持相对平稳。

土地市场方面,过去一年多受住宅市场逐步回暖、热点城市土地供应持续不足、企业土地资源持续减少、社会流动性较为充裕、可配置的优质资产相对短缺等因素影响,热点城市地王频出。根据住建部与国土部联合印发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,各城市将按照供求关系紧张程度做好住宅用地供应工作,从源头上促进住房供需平衡。在多数城市加大土地供应和加强调控之下,土地成交将有所增加,但由于房企加杠杆拿地的可能性大为减弱,同时市场的不确定性也促使房企谨慎出价,预计地王现象将逐渐减少。

   投资方面,虽然行业资金压力逐步显露,但考虑热点城市进入补充库存阶段及近一两年所预售期房仍需追加投资,且各地政府将加大力度支持住房租赁市场发展,相关扶持政策有望进一步落实,预计今年开发投资增速仍有支撑。

   综上所述,当前各地政府因城施策维持房价相对平稳的目标明确,短期内楼市仍备受政策影响。鉴于调控政策的“时滞”效应,且当前政策效应已逐步显现,建议相关主管部门密切关注市场动向,加快推进长效机制建设,强化舆论引导,稳定市场预期;建议相关企业人员加强研判市场形势,谨慎评估市场风险,理性定价依法经营。


   三、机构观点

   【世联行】2017年是房地产的政策维稳年,价格维稳是第一要务;本轮调控政策有三个特点,一是环都市圈调控、二是深化因城施策、三是多点着力全链条控制。广东主要的市场中深圳有望维持量缩价稳,广州上行的空间不大,量价涨幅或逐步收窄至平稳;莞惠佛等卫星城受广深挤出效应将继续量增价稳,高库存城市去化明显、低库存城市政策加码,其他地区受惠于棚改和全省整体向上趋势的带动短时间内呈现持续繁荣。长期来看广深二市仍然是资源、价值不断集中的高地,调控维稳为市场长远发展提供有力的支持。

   【合富研究院】政策持续紧缩下,房地产独立于其他实体经济的高周转、高获利模式将受抑制,行业将转向注重资产运营模式。本轮调控的目的在于促进市场可持续发展,而非透支市场消费资源及土地资源。预计未来市场整体成交将随房地产周转率的下降而“慢下来”,部分区域市场(尤其是加强调控、投资成份占比较大的区域)价格或将出现波动,但整体仍将维持相对稳健。

   【广东中原地产代理有限公司】3月,广州新一轮严控机制开启,逐一封堵政策漏洞,进一步打击楼市投机行为。短期内,预计广州的调控政策将保持趋紧态势,楼市成交量明显回落,半年后成交将趋于稳定;房价则保持稳定或涨幅收窄。长期来看,城市经济和服务配套向好,加上地价上行,房价继续上行的势头不改。

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