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毛文斌:调控,也是机会

作者: 来源: 时间:2017-05-12

毛文斌(广东省房协副会长、龙湖地产广州公司总经理)


(一)积极配合省房协工作

 《南方房地产》:恭喜毛总成为新一届广东省房协副会长。对新一届协会工作有何寄望和要求?                                    

    毛文斌:新一届广东省房协副会长单位,是对广州龙湖的高度肯定,也是对广州龙湖提出新的责任,新的要求。

     无论是新一轮调控的前或后,广东省房协都为促进行业平稳发展做了许多工作。比如对中山房产工程建安造价综合指标提出行业意见,帮助企业,推动营造良性健康的政策环境,等等。接下来,我们将一如既往,积极配合省房协工作。

     希望在新的国家宏观经济政策和地产市场背景下,我们新一届协会能起到把握市场方向,进一步推动市场健康、有序、稳步发展,为华南的房地产行业的发展及市民居住质量的提升做出新的、重要贡献。


 (二)5年300亿,龙湖不会调整在广东的发展战略

《南方房地产》:近期,全国几十个城市陆续出台号称史上最严的限购限贷令,广州市更是在3月17号、30号连续出台史上最严的限购限贷令,尤其截断了商办的去路。然而我却看到毛总神态轻松。

     毛文斌:现阶段来看,广州龙湖受影响并不大,主要是由我们的产品供应结构造成的。龙湖目前在售的和已取得、未开发地块均为住宅地块,在售的顺德春江名城有社区商业,也已经基本售罄。

《南方房地产》:龙湖作为外地房企,在广州的发展策略是怎样的?遭遇调控,有没有发展策略的调整?

      毛文斌:今年是龙湖进入广州的第三年,第一个项目天宸原著2015年入市,2016年达成了35亿的销售目标,今年3个新项目同时入市,五盘齐发。龙湖在广州的开发才刚刚开始,我们会以广州为出发点,辐射周边区域。覆盖包括佛山、中山、珠海等地,深耕广东,做大做强。

     今后调控成为新常态,我们将顺应这种变化,不断提升自身的运营能力和整体竞争力。从另一个角度来看,调整反而是一个机会,帮助我们规范市场。广州龙湖给自身的发展设置了一个节点目标:明年,实现100亿销售目标,三年内实现广州份额前五名,品牌美誉度进入前三名。

《南方房地产》:这次的调控强调了土地购置必须是自有资金。龙湖会否调整在广州广东的拿地策略?

       毛文斌:不会。近三年来,我们的经营能力一直在进步,而集团对地区公司的支持力量也一直在强化。从整体财务指标和资产负债率来看,企业的风险控制良好,拍地一直是用自有资金。集团保持销售额的10%自持物业,近年来销售规模增幅高于同行平均水平。

 

(三)看好房地产市场

《南方房地产》:不仅广州,今年以来各地地王频出,地价持续飚升。您认为是否开发商都看好市场的前景,还是预测到了什么利好

       毛文斌:首先是关于广东规划的利好,粤港澳大湾区建设的概念已经上升至国家战略级层面,广东经济发展潜力依然强劲,吸纳人才的能力还在攀升

     其次,回到供求关系上去考虑,广州、佛山等地的存货已经不足,市场存量去化周期分别是4个月和6个月。

     从调控层面上看,房地产与城市发展、GDP和金融有很强的关联度,需保持稳定和持续,以及在一定范围内的可控发展。综上,我对广州广东的房地产发展持续乐观的态度。

《南方房地产》:曾记2010年,省房协“寻找标杆——走进龙湖”组织广东业界到重庆考察龙湖大本营时,认为龙湖的产品很有竞争力,为何直到三年前才进入广州呢?

       毛文斌:的确,珠三角尤其广州是中国内地房地产的发源地、市场经济发达地区,竞争格局激烈,是应做好充分准备。

     1993年龙湖在重庆创立,5年一直保持当地第一名,而且与第二、第三名拉差很大。其后,先后到成都、杭州、上海拓展,每进入一个城市,先做深做透,及后在北京设立总部,以此为基点,沿环渤海、长三角、珠三角地区辐射渗透。

    有点遗憾的是,我们进入广州市场晚了些。

    未来,我们会在广州、佛山等地将积极参与旧改项目、以股权合作或其他模式取地,尽快拉升区域公司的规模,并使之具备较强的抗风险能力。

         

(四)资源整合综合实力见真章

 《南方房地产》:您曾在中海地产集团负责投资业务工作多年,期间为中海开疆拓土立下赫赫战功。加入龙湖之后,2014年将牛奶场两块宗地收入囊中,近期又先后取得三宗优质土地。并且龙湖在进入广州佛山短短几年取得了很好的销售业绩和市场口碑。毛总有何感悟和经验与广东同行分享?

     毛文斌:基于天时地利人和。龙湖天宸·原著(即牛奶厂地块)拿地不到一年开盘,在周边同期拿地项目中也创开发速度最快纪录。龙湖在广州项目全部实现从拿地到销售一年内开盘。我们积极响应政府的号召,快速开发、销售,不捂盘不惜售,努力满足市场和客户需求。

     房地产开发有其固有特性,区域化特征明显,需要很强的资源整合和综合运筹能力。用对人、拿对地,在加之龙湖集团已经成熟的运营管理模式,是取得这些销售业绩的基础。


(五)房企当主动接受信用评价的考验

《南方房地产》:虽然国内物业服务源出广东及其对香港物业行业的借鉴,内地第一部有关物业服务的法规由广东省房协首任会长、前广东省建委主任陈之泉执笔制定。但过作为江龙的龙湖物业,近年却吸引了广东同行的暗访和学习,把其与万科作比较,龙湖物业的特色是?

       毛文斌:龙湖是业界首个提出2578条物业标准白皮书的房企,龙湖模式物业不是就物业而谈物业,而是在前期作产品定位时就考虑到后期物业是否能达成持续而高质量的服务标准,如果在交楼时,才把工作扔给物业,那他们一定是受委曲的、被动的。把物业前置,以物业视角来设定交付标准,保证入住后的服务质量。

《南方房地产》:龙湖积极参编2016广东房企社会责任报告,乐于接受考评和挑战。今年,广东省房协将以信用评价为抓手,推动行业诚信和规范化建设。对此,龙湖广州有何看法和建议?

       毛文斌:推行行业信用评价,是一件特别好的事情。以省房协的会员数量及其开发规模来说,会员选择有代表性、品牌形象好,这方面的工作在广东做好,在全国的示范意义重大,我们企业理应大力支持。

    龙湖进入广东的时间虽短,据其以往整体状况来看,是民营上市房企中信用评级最好的。今年3月17日穆迪上调企业家族评级至“Baa3”,龙湖成为境内外全投资级民营房企。龙湖融资成本仅4点多,这与其信用评级优势有很大关系。

    今后,省房协还可按规范化标准和要求,引导企业建立信用档案。信用体系的建设,反过来也会支持品牌房企发展。企业要把规模做大,必须过规范化这关,通过信用评价和企业社会责任建设等工作,一方面藉此不断改进经营管理,另一方面等于为企业和行业的信用和竞争力备书,使跨行业和跨区域发展的合作效率更高。




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