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会长聚首万科,指点楼市江山 

作者: 来源: 时间:2017-05-16

  藏龙卧虎地产圈,

  相邀泛酒入华堂。

  风云变幻三十载,

  共话而今再向前。


       3月10日,广东省房协2017新春酒会在清远万科白天鹅温泉酒店举行,会长、副会长们齐聚万科,谋划开年大计,分享共同发展的真知灼见。


                                          王韶(广东省房协会长)

             广东房协将积极作为

    中国楼市是政策市,今年保持市场平稳是政治任务。2015-2016年这一轮楼市畅旺,主要是受国家“去库存”政策的推动。 按常态,今年市场态势一定程度上会沿续去年畅销的惯性,刚需亦有保障。但随着房价、地价屡创新高,而且伴随土地购置、税费和建安等经营成本的不断上升,房价还将面临较大的上涨压力,因此也再次引发国家严厉调控。稳定成为压倒一切的重要要务,今年房地产市场总的走势将以平稳为主,不同城市的反应有所差异,城市分化将延续。  房地产实乃宏观调控的工具,市场的持续健康发展需要政府改革魄力。至于房地产业在经济社会中的地位,无论是“支柱产业论”还是“夜壶论”,我们都应该明白,不是因为政府对房地产业的喜好还是厌恶,而是宏观经济的发展需要房地产发挥不同的作用,房地产只是宏观调控的工具之一。热点城市限价、限签、限购、限售、限贷等不可避免地对市场产生伤害。

    问题是,市场上的资金总要寻求去处,堵住流向房地产的路的同时,如果没能开启其他投资领域的通道,市场的风险只会不断累积。日趋严厉的调控政策,以及趋紧的货币政策,就像悬挂在房地产头上的一把“达摩克利斯之剑”,左右着未来房地产市场的走势。

    事实上,中国的市场依然巨大,旅游休闲、养生养老、体育文化、特色小镇、长租公寓等等,都有旺盛的需求。关键是政府部门要真正清费降税,给实体经济创造一个良好的营销环境,坚决推进供给侧改革,激发企业创新发展热情。

    新的“风口”不断开启,广东房协将积极主动作为。中国社会、宏观经济、房地产市场都面临结构性的调整,呈现新常态、新规则、新要求。借鉴发达国家经验,房地产业的主流经营模式将从开发-销售演变为开发或购买-持有-出租。

    中国房地产业的转型升级将从准建造业转型为服务业,从侧重住宅转型为多业态,从产品时代、品牌时代,逐渐进入金融时代。对于购房者而言,是金融时代,物业的金融属性彰显的时代;对于企业而言,是资本时代,资本成为最重要生产要素的时代。

    中国房地产正在发生深刻变化,长租公寓、创客空间、联合办公、特色小镇等一系列新兴业态不断涌现,房地产业为国民经济各行各业提供空间、场所和服务的功能日益突显。中国房地产业将迎来新的风口,变革正在完成量的积累。

    今后, 协会将在四方面持续着力:一是加强和有关部门联系沟通,开展房企税费负担调查,代表行业发声,切切实实让会员单位获得好处;二是通过人大和政协代表提交议案,不断推动经济体制改革,为行业营造良好的经营发展环境;三是关注房地产新业态发展,尤其是特色小镇建设,引导行业转型升级;四是着手与相关机构合作,搭建土地、资金的平台。

                                       唐激杨(广东省房协常务副会长、广州万科房地产有限公司总经理)

             今年成交量可期稳定增长

     今年2月楼市迎来小阳春,万科在若干城市的成交量不错。有的城市由于开工和供应持续减少,市场供应与成交比到达历史最低水平,比如广州,经过几年的冲量已达最低。预计今年成交量可望稳定增长,价格也会有所增长。

    由于限价,有的地方无法正常获得预售证,有的实施商品房价格备案制度……这些行政限制措施,企业可以作短期配合,但长远下去会影响市场运作,扭曲供求关系,对市场健康发展不利。

    去年底至今土地市场火爆,我认为如此增长对市场健康不利。比如南海土地市场若造成垄断,对未来房价上升的压力更大。在面粉贵过面包时,要注意风险的控制。

     广东房企应同心协力,利用省房协的品牌,从行业发展和消费者的角度建言献策,以专业建议影响政府决策。


                                          刘光金(广东省房协常务副会长、东莞三正房地产公司总经理)

            关注旧改项目,不争高价地

    20年前东莞凤岗属鸟不拉屎的地方,如今楼面地价每平方米达2.6万元。在东莞临深片,有30%-40%是刚需买家,60%为投资客,其中有一半买家本身不太有钱因为前几年没有买房而觉得吃亏了。

    没有人相信房价会回调,没有房企相信如此高价拿地会亏本。应该如何面对这种拿地形势,做开发储备?楼市的指挥棒在政府手中,要说经济规律,无法预测,看不懂。我心中无底,只能转而关注旧改项目,不与别人拼公开出让的高价地。

                                          徐景宏(广东省房协副会长、合富辉煌执行总裁)

             房价上升压力大,2017面临更严调控

    2016年楼市销售非常好,但年底又遇调控,2017年可能有更严厉的政策。

    自2008年金融危机以来,市场在人们不断犹豫时,不断创新高,敢于进取的房企业绩一直上升,整个趋势向上。

    目前市场、买家都认为房价会升,投资者和刚需买家在一线城市或周边与中心城市连通地铁、交通便利的二、三线城市不断配置资产。比如东莞临深地区,2015-2016年房价暴涨,从深圳走出的投资客在东莞、中山、惠州置业,导致这些地方局部区域房价暴升。

    2017年楼市风云变幻,捉摸不定,最难的不是面对市场和客户,而是房企自身如何应对政策,制定策略,作更好的发展。


                                          赵永爽(广东省房协副会长、颐和地产集团执行总裁)

             “敢于牵头,善于出头,好好带头”

    政策的不确定性让人困惑:到底房地产是否中国改革开放之下市场经济的“鸡”下的“蛋”?是否让其继续为国民经济发展作贡献?还是要捏死它?

    不管如何“扯蛋”,我们首先要过好自己。可以预见,今后房企举步维艰:获得土地更加艰难。从广州三旧改造征求意见稿可以看出,旧改不是让企业赚钱,而是平抑房价。今后一线发展商会越做越大,那是否中小发展商就无活路了?希望能够平等对待,不以大小论英雄,大家团结起来。

    今后房企的竞争力在于资本、人才和思想支撑这三大核心要素。期待省房协牵线整合市场上资本和资源力量,互相借力,帮助开展项目股权合作,搭建行业人才库,敢于牵头,善于出头,好好带头,吸引上下游和各种资源要素,为中小企业后续发展带来福音。

                                          袁鸿昌(广东省房协副会长、世联行副总裁)

             2017是并购年

    市场预期房价还会上升,与中国的财税制度有关,自从分税制后,地方靠房地产生财,除非中国税制发生根本变化,房价就有可能下降。

    中国处于大国崛起阶段,经济与房价处于发展上升阶段。去年中国房企前十名销售额占总体市场18%,前50名占比达35%;我相信在不久的将来这个比例会占50%,甚至80%。这种趋势符合“二八原则”,不可逆转,行业并购势不可挡。比如万科、恒大、碧桂园等都调高了今年的计划目标。但不是皆大欢喜。

     虽然今年2月有的地区销售有百分之百的上升,我以为皆因再上一年基数低,要判断市场真实情况,还要看3月成交。

     2017年并购更多。中小企业可考虑把项目转与大企业,在热点城市区域物色好物业,做二房东。银根紧,价格有松动,是获取资产的好机会。

                                          罗江海(广东省房协副会长、路劲地产广州公司总经理)

             希望出台政策有合理性

    今年市场开局表面很好,但开发商很难受,调控掐住了两头:一是销售二是资金。在销售端限价限售限签,房企回款成问题;收紧房贷,对买地资金监管严,禁止以杠杆资金获地;今后房企获得土地资料更难。

    今年头佛山土地市场成交创高价。一方面高价卖地,一方面调控房价,这本身就是违背市场经济规律的。房企背负了制造高房价的罪名。希望省房协架起各方沟通的桥梁,听取业界和客户的声音,为行业健康发展发声,希望出台政策有合理性。 


                                          刘昉(广东省房协副会长、广东隆生集团副总裁)

             炼好内功

    在惠州和大亚湾,对在建工程抵押融资的封堵,意味着房企资金更加困难。由于一些政策的变化,导致项目前期的准备工作会白费。在政策变化面前,房企是弱者。我们可以做的,是更加注重品牌和产品质量本身。

                                          梁海斌(广东省房协副会长、东莞富盈集团副总)

            希省房协为企业跨区发展提供帮助

    中小型房企在苦炼内功。今年我们有大调整,解散所有销售团队,委托专业公司销售代理,以降低成本。积极介入优质旧改项目。我们还在清远、惠州、阳江、珠海横琴等地有项目,希望省房协能够提供咨讯资源共享的平台,在企业跨区发展中给予帮助。

                                          邝绍荣(广东省房协副会长、广东翔顺集团总裁助理)

           预计今年县域地产量价齐升

    今年县域新兴县房地产发展乐观,预测会量价齐升。今年1、2月楼市开局不错,得益于城镇化发展和旅游产业的拉动,新兴人回家买房势头旺。

    我们要关注现金流问题,注意收放。预计2017年房地产资金流入会减少。

                                          谢跃辉(广东省房协副会长、肇庆中房百花园房地产董事长)

            盘活“台湾城”联手打造金融小镇

    以肇庆为例,广东二、三线城市价量平稳。当下商业物业难以出租,固然有电商的影响,开发商也应主动转型调整业态。比如肇庆“台湾城”,以台湾美食、跨境电商、创意产业为主,盘活了商业物业。

    当前国家鼓励特色小镇建设,给了房企新的发展空间。我们将与海外金融机构合作,把南中国最大的江心岛——“砚洲岛”,打造为普惠金融小镇,并发展旅游地产。

                                       王慧(广东省房协副会长单位代表、恒大广东公司常务副总经理)

             今年恒大广东将冲击更大的目标      

    近若干年的调控,房企已经习惯了“逆来顺受”。 在许多人的眼中,恒大很强势。而在实际工作中,因为要维护品牌和企业形象,我们在处理与合作方、业主以及各种社会公共关系中,都诚惶诚恐,如履薄冰。外间对房地产的印象不好,哪怕只有一点点瑕疵和失误,都会被放得很大。个中的酸甜苦辣,我们每一位员工说起来,尤其从事物业工作的,都要掉眼泪。其实,品牌房企才是真正的弱者。

    无论如何, 今年恒大地产集团、恒大广东公司将冲击更大的目标,逆水行舟,不进则退。


                                          张研(广东省房协副会长单位代表、越秀地产总经理助理)

             加大土储力度,优化资产结构

    为适应行业发展的变化,越秀地产较早就进行了战略调整:立足做强做优,不比拼规模,商住并举。依托房托基金,加化优质商业物业的储备和运营,提升优化资产结构,持续提升未来成长动力。今年会继续加大土地储备力度。

    期待同行们抱团共同发展,渡过难关,取得好业绩。

             汤基军(广东省房协副会长单位代表、珠海华郡房产开发有限公司副总经理)

             多元化土地储备,迎接跨区置业大机会

    预计今年楼市量价会持续上升。华发积极做好多元化土地储备,包括并购、收购、合作等模式。虽然今年楼市还有观望期和窗口期,但我们不会错过机会。

    粤港澳湾区概念,大交通等融合,迎来跨区渡假、养老、置业、就业等大机会。华发也提前做好了转型升级的准备,在养老地产、商业地产、订制精装产品方面进行了长足的探索,并实现了在全国各地的布局。我们将巩固在本地及把握客户需求的优势,围绕客户全生命周期去考虑产品以及企业的发展。

                                          关芬谋(广东省房协副会长单位代表、美林基叶集团总经理)

            加快三旧改造审批速度

    美林基业致力盖适合人居住的房子。离这不到4公里就是我们美林湖社区,如今已经有了小、初、高教育配套。前期由于配套和交通问题,我们需要面对去库存问题。如今积极引进国企合作,降低了融资成本,加上明年长隆开业,将拉动市场需求,我们会把握这个机会。

    如今土拍市场被央企、国企和上市公司围猎,而三旧改造进程缓慢。我们在海珠区一个旧村改造项目,审批耗时8年。三旧改造审批耗时漫长,而且不同领导有不同的思路,需加大推进力度。

                                       关玉婷(广东省房协副会长单位代表、珠海格力房产公司品牌总监)

             下一站,珠海万山岛静云山庄

    去年是亢奋的一年,今年注定是不平凡的一年,调控之下房企将高度洗牌,重新整合,资源会高度集中,中小企业更面临寒冬。

    而珠海房企有另一优势:得益于粤港澳湾区发展规划的联动,珠海城市定位及发展站在了国际化的新起点,在大湾区城市组合定位拉动下,珠海、深圳、东莞、惠州城市价值进一步提升。格力地产承接澳门口岸地基工程、港珠澳大桥与陆地连接人工岛工程建设,发展海洋经济和现代金融服务业等,已具备多元发展雏型。

    下一次开会,欢迎会长们到珠海唐家湾、万山岛格力项目参观体验……

                                          许文(广东省房协副会长单位代表、广东客天下副总经理)

             在客家地区推广客天下模式

    梅州属于三、四线去库存区域,房价一直处于低位,去年至今才迎来了楼市的量价提升。而客天下文旅项目坚持特色经营,比当地房价最出每平方米1000元,也吸引了一些外地客人。

    我们将坚持自己的特色经营,把客天下模式复制到广西、湖南、江西等客家地区,打造客天下2.0和3.0版本。

                                    陈丹儿(广东省房协副会长单位代表、佛山北大资源地产公司副总裁)

             房价上升是经济发展伴随的问题

    北大资源是北大属下校办企业,是中国最大的校办企业。2016年其地产版块在全国行业中排行第83位。目前我们的项目储备在广佛一带,广钢项目销售过半,去年至今不到10个月,市场经历了冰火两重天,广钢版块从去年初的有些项目低于成本价发售,到补涨后的4.5万,上升了一倍多。房价地价的上升,是经济和城市发展中伴随的问题,而并非企业经营的问题。

    比如购买土地资金来源问题,要求企业证明是自有资金,等等。负面的东西过多地压在企业身上。应该呼吁建立公平公正规范的制度环境,促进房地产行业政策的良性发展。

                                       杨鹏湛(广东省房协副会长单位代表、广东万象集团常务副总经理)

             湛江本地购买力强

    湛江楼市买家八成以上是本地人,由于高铁未通,远离珠三角热点城市,投资客还未涉足此地。如今每平方米楼价8000-9000元,还属于去库存区域。房地产成当地税收主要来源。


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