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销量虽创新高,后劲却显乏力 ——2017年上半年广东房地产市场分析报告

作者: 来源: 时间:2017-07-31

    概述:上半年,在因城施策的调控下,珠三角地区的深圳等六个城市商品住宅销售面积同比呈现较大降幅,粤东西北市场则较为活跃,“限”与“非限”市场呈现此消彼长的运行态势。全省商品房销售面积7466.17万平方米,创下历史同期新高,是新增批准面积的2.3倍,市场总体供不应求,商品住宅去库存效果显著,库存量创2014年以来最低。在稳房价的调控政策下,全省商品住宅销售均价同比上涨2.8%,涨幅稳中趋降,总体符合调控目标预期。在销售市场总体平稳的背景下,房地产完成投资额增速稳步提升。但受金融政策影响,住房信贷政策日益趋紧,个人住房按揭贷款同比降幅逐月扩大,由此引发的影响不容小觑。

一、市场运行情况

1.房屋销量再创新高,当期市场供不应求

上半年,广东商品房实现销售面积和销售金额分别为7466.17万平方米和8455.17亿元,同比分别增长11.1%16.8%;其中,商品住宅销售面积6438.54万平方米,销售金额7005.49亿元,同比分别增长6.3%9.3%,销量均创历史新高。在控房价的政策下,商品房销售均价11325/平方米,其中商品住宅均价10881/平方米,同比分别上涨5.1%2.8%,涨幅比1-5月回落2.1个和1.9个百分点,总体符合调控目标预期。

分区域看,珠三角地区商品房销售面积和销售金额分别为4976.26万平方米和6965.14亿元,同比下降2.2%和增长8.6%;占全省总量的66.7%82.4%,同比减少9个和6.2个百分点;销售均价13997/平方米,同比上涨11.1%,呈现量缩价升态势。粤东西北合计销售面积2489.91万平方米,销售金额1490.03亿元,同比分别增长52.5%80.1%,合计分别占全省总量的33.3%17.6%;均价5984/平方米,同比上涨18.0%,表现为量价齐升。

从供求关系看,上半年广东商品房和商品住宅分别新增批准预售面积3245.44万和2795.92万平方米,同比下降12.8%10.0%,比同期销售面积分别少4220.73万平方米和3642.62万平方米,销售面积均为新增供应面积的2.3倍。数据显示,今年以来,广东商品房新增供应面积持续小于销售面积,供销比(新增批准预售面积/销售面积)持续走低,表现为供不应求的运行态势。


2.因城施策主导分化,需求溢出“非限”城市

上半年调控政策中,围绕坚持住房居住属性的定位,中央层面主要从住房信贷、土地供应和长效机制等方面调控市场预期,地方政府则强化因城施策,控制房价过快上涨。

广东珠三角地区的热点城市均于3月份出台或升级调控政策,以“限购”“限贷”“限售”等措施遏制投资投机性购房需求。数据显示,深圳、珠海、东莞、中山、广州、惠州等城市上半年商品住宅销售面积同比纷纷下降,深圳等四市跌幅均超过25%。反之,其他城市因政策环境相对宽松,承接了受限城市的外溢需求,市场呈现此消彼长的特点。

在热点城市商品房供不应求、三四线城市市场较为活跃等背景下,今年上半年广东房价同比呈现普涨态势,21个地级市中,同比上涨的城市达19个。在强化预期管理的调控思路下,“遇涨即调”将成为下半年政策调控趋向,部分量价齐升的城市或将面临调控升级的压力。

3.住宅库存去化显著,非住宅类屡创新高

截至6月期末,全省商品房待售面积(指报告期末已竣工的可供销售或出租的、尚未销售或出租的商品房屋建筑面积)5395.28万平方米,比2016年末减少107.18万平方米。其中,商品住宅待售面积2778.03万平方米,同比减少557.39万平方米,降幅为16.7%,库存量是2014年以来的最低水平;非住宅商品房待售面积2617.25万平方米,同比增长12.4%,库存量持续增长。数据反映,商品住宅库存量在持续减少,市场去库存成效显著;非住宅商品房库存量则屡创新高,需进一步加大去化力度。

分地区看,2015年下半年以来,珠三角地区的住宅待售面积整体快速回落,至今年6月末约为1524万平方米,为2014年以来的最低水平,去库存成效十分显著。相比之下,粤东粤西2014年期末以来的的待售面积总体变化不大,在小幅度区间内浮动;其中粤西地区在今年上半年库存去化明显加快,比2016年末累计减少79.59万平方米,降幅为23.4%;粤北山区从2015年起库存稳定小幅降低,但总体仍处在较高水平,仍需加快去库存。非住宅市场方面,广东各地区的待售面积普遍呈持续增长态势。数据反映,珠三角城市在居住属性、投资属性、金融属性等交织下,呈现供不应求的局面,市场供应难以在较短的时间内满足需求,普遍进入补库存阶段;粤东西北城市供过于求,去库存仍是首要任务,尤其是商办用房去库存压力巨大。

4.投资增速稳步提升,土地成本同比翻倍

上半年,广东房地产企业到位资金9634.06亿元,同比增长17.7%,增速比一季度下降了6.7个百分点。从资金来源看,国内贷款2107.68亿元,同比增长55.2%,占到位资金的比重为21.9%;利用外资20.77亿元,同比增长53.9%;自筹资金2531.59亿元,同比增长19.4%;其他资金(定金、预付款及按揭贷款等销售回笼资金)4974.02亿元,同比增长6.0%。其中,个人按揭贷款同比下降10.4%,降幅比一季度扩大6.7个百分点,这与银行住房信贷政策持续收紧密切相关。

从房地产投资情况看,上半年完成投资5370.26亿元,同比增长19.0%,同比增速比一季度提高4.3个百分点,保持稳步提升态势。开发建设方面,截至今年6月末,全省商品房施工面积63721.96万平方米,同比增长13.5%。其中,上半年新开工面积8012.36万平方米,同比增长17.2%增速比一季度提高11.5个百分点;竣工面积3634.18万平方米,同比增长43.2%,增速比一季度略降0.3个百分点。从土地购置情况看,上半年全省房地产企业购置土地面积667.09万平方米,同比增长3.4%;土地成交价款566.27亿元,同比上升99.4%;土地成交均价8489/平方米,同比上升92.8%。与去年同期相比,尽管有限制最高价和竞配建竞自持等措施,但是土地成交均价同比仍上升了近一倍。土地成本的大幅上涨,一定程度上增加了稳房价的调控压力,也加大了市场风险。

二、市场展望

历史经验反映,我国房地产市场走势与调控政策尤其是货币信贷政策密切相关。上半年以来,央行进一步加强金融监管,随着去杠杆的深化和金融进一步回归为实体经济服务,银行住房信贷持续收紧,部分城市首套房贷利率执行基准,二套房贷利率普遍上浮10%-20%,其对市场景气的打击可能超出预期。

展望下半年,随着金融监管力度加大和住房信贷政策收紧,商品房总体成交量同比增速预计稳中趋降,价格维持相对平稳。为抑制地价快速上涨,预计地方政府将在土地出让环节中增加限制条件,其中竞配建、竞自持渐成主要手段,助推住房租赁市场发展。行业融资环境将进一步恶化,开发企业投资决策更加谨慎,投资同比增速或将稳中趋降。

随着产业转型、消费升级的加速,以服务产业需求和消费需求为重心的产业地产、物流地产、旅游地产、教育地产、养老地产等非住宅新兴业态正呈现多元化、综合化发展态势,轻资产化、多元化融合、多业态互联将成为新的业务增长模式,并成为房企战略转型的主要方向。建议房企顺势而为,坚持理性定价、稳健投资,同时加快产品升级、创新;建议相关政府部门加快推进REITs(房地产信托投资基金)发展,创新信贷支持政策,助力房地产新业态建设。

三、机构观点

【世联行】2017年的市场以维稳为主。房价继续大规模上涨的可能性不大,调控放开也是小概率事件,深化、细化调控和落地执行仍然会是都市圈接下来的主要方向;惠及中西部二线及非都市圈三线城市的去库存工作将不遗余力地贯彻到底。调控、房价、利率三重作用下,大量新流入人口被挡在购房门槛之外,一二线城市或许面临局部短期回调;但中长期来看仍然一二线城市仍然是颇具价值的高地,新流入人口解决居住需求的主要方式也迅速从购转向租,租赁市场将在一二线加速崛起、愈演愈烈。

【合富研究院】:“经济L型”“低库存”“高成本” ,决定本轮调控下的房地产市场将走出与以往调控周期不同的走势,具体表现为重点城市市场量缩、价稳。基于各城土地价格高企(重点城市“地价/房价”比值普遍达到60%或以上),未来高成本的“供应”是大势所趋。楼市调控将使需求继续维持在相对较低水平,从而令“供需匹配”,促进市场健康发展。不同城市基于自身库存、政策及购买力特性,在价格走势上会有所差异。但在库存及地价支撑下,未来区域楼价仍将维持相对稳定,向下调整幅度较为有限。部分库存继续下跌的区域,仍有价格上升压力。

【广东中原地产代理有限公司】维护金融安全,是关系国家经济社会发展全局的一件带有战略性、根本性的大事。金融信贷端口继续收紧将是大概率事件,地方将更重视利用金融方式巩固调控效果。除取消首套房贷利率优惠、放缓房地产贷款增幅外,也将适时、分城收紧信贷政策,严格实施房地产市场金融监管。短期内广州楼市仍将面临相对偏紧的调控政策压力,受到调控和供应批售放缓影响,广州楼市下半年市场成交将进一步放缓。但结合人口流入、家庭裂变速度及城市发展速度,广州置业需求仍处于持续或加快释放阶段,楼市的支撑力较强、且供需缺口继续拉大,中长期仍将稳步上行。

【广东经纬房产咨询有限公司】未来调控的主基调仍是分类调控、因城施策。预计下半年政策难有松动,各大热点城市将继续严格执行限购、限贷、限价、限售、限供应等政策,全国楼市将迎来冷静期。广佛两地而言,政策仍有收紧空间,例如信贷收紧、广州的增城从化限购升级,佛山限购区域蔓延至中西部等等。预计广州下半年的成交量将延续二季末的回落趋势,整体成交或不如上半年,国庆前后及年末或迎成交小高峰;受资金回笼压力的影响,部分房企可能加大房价折扣,但长期来看,预期房价仍会平稳上扬。而佛山在政策组合拳维稳的情况下,下半年楼市走向将趋于理性,需求量及房价随新房源入市或呈现涨幅,涨幅收窄。

 

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