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市场下行趋势增强,后市预计量缩价稳

作者: 来源: 时间:2017-09-21

——20171-8月广东房地产市场分析简析

   概述:1-8月,广东商品房销售面积和销售金额同比增长9.2%和14.5%,增速继续回落;市场持续供不应求,住宅库存创2013年以来低位,当前库存压力集中在非住宅商品房;企业到位资金同比增长10.5%,增速为近三年新低,资金压力逐步上升;完成投资同比增长18.2%,增速连续两月小幅回落。预计下半年信贷将持续收紧,销售增速继续回落,企业资金压力上升,投资建设进一步放缓。

  一、市场运行特征

      1.销量增速持续回落,分化之余走势趋同

 1-8月,全省商品房销售面积、销售金额分别为9544.70万平方米和10916.30亿元,同比增长9.2%14.5%,增速连续两个月回落。其中,商品住宅销售面积8236.39万平方米,销售金额9080.27亿元,同比分别增长4.5%8.9%;非住宅商品房销售面积1308.31万平方米、金额1836.02亿元,同比增长52.2%68.2%。商品住宅均价11025/平方米,非住宅均价14034/平方米,同比分别上涨2.9%10.5%。受调控政策影响,住宅销售增速明显低于非住宅商品房。

    分区域看,珠三角地区市场保持量缩价升的态势,商品房销售面积和销售金额分别为6269.28万平方米和8919.47亿元,同比下降4.6%和增长5.9%,较1-7月下降1.2个和1.6个百分点,分别占全省总量的65.7%和81.7%;销售均价13438元/平方米,同比上涨10.9%,较1-7月回落0.4个百分点。粤东西北表现为量价齐升,合计销售面积3275.42万平方米,销售金额1996.83亿元,同比分别增长50.8%和80.2%,较1-7月涨幅回落2.1个和0.9个百分点,合计分别占全省总量的34.3%和18.3%;均价6096元/平方米,同比上涨19.5%。

    数据显示,珠三角地区受房地产调控政策持续严厉、市场监督管理趋严、房贷利率全面上浮等多重因素影响,市场总体表现相对低迷;粤东西北地区因政策环境相对宽松,销售量同比仍大幅增长,成为商品房市场总体稳定发展的有力支撑。但与此同时,各地区的商品房销售量增速全面回落,呈现趋同走势。

2.市场持续供不应求,住宅库存去化显著

1-8月全省商品房和商品住宅新增批准预售面积分别为4122.29万和3552.15万平方米,同比下降6.8%4.0%;自今年以来,商品房新增供应面积持续小于销售面积,供销比已连续三个月保持在0.43的水平,处于持续的供不应求态势。


      从库存情况看,截至今年8月期末,全省商品房待售面积5226.99万平方米,同比下降7.6%,创2015年以来的库存低位。其中,商品住宅待售面积2638.16万平方米,同比下降19.1%;非住宅商品房待售面积2588.84万平方米,同比增长8.1%。数据反映,在“因城施政”的调控之下,全省的商品住宅待售面积已创下2013年以来最低水平,当前库存压力主要集中在非住宅商品房,相关去库存政策将进行调整。



3.总体资金压力上升,投资建设稳中趋降

1-8月,全省房地产到位资金12195.49亿元,同比增长10.5%,增速比1-7月下降3.1个百分点。其中,国内贷款2680.35亿元,增长52.1%利用外资26.33亿元,下降26.6%;自筹资金3178.63亿元,增长8.8%;以销售回笼资金为主的其他资金6310.19亿元,下降0.4%。数据反映,随着金融去杠杆的持续推进,企业发债难度加大、发债成本上升,个人住房信贷也已明显收紧,企业销售回笼资金难度加大,资金压力逐步上升。

     从房地产投资情况看,1-8月完成投资7329.01亿元,同比增长18.2%,增速比1-7月回落0.6个百分点,连续两个月回落。开发建设方面,截至今年8月末,全省商品房施工面积66497.53万平方米,同比增长13.4%。其中,本年新开工面积10693.05万平方米,同比增长16.5%;竣工面积4230.92万平方米,同比增长42.2%;1-8月各类开发建设数据较1-7月同比增速相应下降0.6个、1.4个和1.9个百分点。土地市场方面,8月末待开发土地面积3011.05万平方米,同比下降24.6%。其中,1-8月土地购置面积971.92万平方米,同比增长6.1%;成交价款794.78亿元,同比增长60.9%,较1-7月同比增速大幅回落38.3个百分点。数据显示,在土地出让方式创新,由单纯的价高者得改为“限地价、竞配建、竞自持”等多种组合方式,使得土地名义单价有所下降。

      二、后市展望

今年以来,央行实施稳健中性的货币政策,进一步完善宏观审慎政策框架,不断整顿金融秩序,M1M2增幅持续下行,银行间拆借利率和个人住房贷款利率持续上升。预计下半年信贷将持续收紧,住房按揭贷款利率仍可能继续上浮,由此导致的购房成本上升、放款时间延长等,都将进一步影响购房决策,从而影响市场交易和企业资金回笼。

另一方面,随着金融监管力度的加大,企业发债的难度和成本还将进一步提高,企业的资金压力也将进一步凸显。同时,今年3月以来各地因城施策出台了相应的楼市调控政策,在“限购、限售、限价、限签、限贷”等严厉政策管控下,预计市场或将继续呈现量缩价稳的走势。

而受资金压力上升和限售、限签等影响,企业的投资建设进度也可能放缓,完成投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等指标的同比增速可能进一步回落。鉴于当前多数城市商品住宅库存不足,企业的土地储备也持续下降,预计土地市场的竞争依然激烈,热点城市的土地资源仍将受到企业追捧。

本文摘自广东房协《20171-8月广东房地产市场分析》,如需全文请致电刘先生,020-87376823






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