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广东省房地产行业信用评价指标体系及说明(试行版)

作者: 来源: 时间:2017-11-24

广东省房地产行业信用评价

指标体系及说明(试行版)

第一条  适用对象

本信用评价指标体系适用于广东范围内经营的房地产开发企业。

第二条  考察年度范围

3年为周期进行评价。

第三条  指标构成

广东省房地产行业信用评价指标体系采取评分制,由三部分构成第一部分一票否决部分企业有违法违规或其他严重失信行为不受理参评申请。第二部分基础评分对企业客观能力、经营能力和履行社会责任,给予相应分值。第三部分加分项目,企业对社会和行业有突出贡献,社会效应和经济效益明显的,给予加分。

 评分标准

信用评价的基础评分划分为3个一级指标16个二级指标32个三级指标;加分项目划分为11项。

 分值

设定每项指标所占的分值,根据评分依据进行评分,满分为1100分,包括基础评分1000分(客观信用200分、经营信用450分、履行社会责任350分,加分部分100分。

 指标体系设置及评分依据

第一部分一票否决

根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国招标投标法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规,若企业存在以下违法违规或严重失信行为,则不受理其参评申请:

    一、企业法定代表人或执行合伙人、主要股东或合伙人因执行企业职务的行为犯罪,被依法追究刑事责任的;

二、违反房地产相关法律、法规、规章规定的;

三、隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗等不正当手段的;

四、在未解除商品房买卖合同前,故意将作为合同标的物的商品房再销售给他人的;

五、开发的房地产项目存在重大质量问题,造成严重后果的;

六、虚构事实或隐瞒真相,与一方当事人串通、相关当事人进行误导或欺诈,给当事人造成重大损失的;

七、被有关机关或行业协会认定,采取不正当手段恶性竞争,严重损害行业或同行声誉、利益的,如在投标过程中串标、围标等舞弊行为的;

八、消费者集体投诉并经核实为有责投诉,但未对投诉事件进行处理的;

九、威胁、恐吓、殴打行政执法人员或者采取其他方式阻碍行政执法人员依法履行职责的;

十、在贷款、担保等融资活动中出现重大失信行为的;

十一、有偷、逃、抗税记录的;

十二、发生特大安全责任事故的。

第二部分:基础评分

一、 客观能力

客观能力是指企业持续经营中形成的不随主观意志改变的、被社会公认的体现企业履行信用的能力指标,是保障企业未来持续经营和履行信用的基础。包括经营年限、注册资本、开发能力、人员素质、银行资信等级和财务信用能力。

1.经营年限

企业经营年限3年(含)以上

2.注册资本

采用企业注册资本与本级最低注册资本的比值来评价。

3.开发能力

主要考察企业总体开发能力和近期开发能力,也能反映企业对市场的占有度和成长速度。分近三年开发面积和上年开发面积。

4.人员素质

考察企业管理、技术人员专业结构配置、从业经验及对各种业务的认识深度,包括各种职业资格证书的人员比例,以及从业人员学历构成是否合理。

5.银行资信评级

包括开发企业资信评级和项目资信评级两个层次。银行主要关注企业能否按时还本付息,考察企业的财务、管理及项目情况等,直接反映企业对银行的信用能力和履约情况其对企业财务的深入评价可直接采用。企业具备其它融资能力,则通过其它方式融资时可酌情给分。

6.财务信用能力

通过对企业近3年财务状况的评价,可在一定程度上反映企业未来偿债能力、竞争力、发展能力,判断企业是否处于良性发展及识别和控制风险的能力。包括偿债能力(长期偿债能力与短期偿债能力)、运营能力、发展能力和盈利能力4方面。

1偿债能力是指企业偿还到期债务(包括本息)的能力。包括长期偿债能力和短期偿债能力两个方面。

长期偿债能力是指企业有无足够的能力偿还长期负债本息。考察指标是产权比率(负债总额/所有者权益总额×100%)。产权比率用来表明债权人和投资人资金来源的相对关系,反映企业基本财务结构是否稳定。这一指标越低,长期偿债能力越强,债权人权益的保障程度越高,风险越小,所有者权益保障的程度越高。

短期偿债能力是指企业以流动资产对流动负债按期足额偿还的保证程度,即企业以流动资产偿还流动负债的能力,反映企业偿付日常到期债务的能力,是衡量企业当前财务能力,特别是流动资产变现能力的重要指标。包括流动比率和现金流动负债比率。流动比率是指企业流动资产与流动负债的比率,表明企业每1元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证,反映企业可用在短期内变现的流动资产偿还到期的流动负债的能力。流动比率越高,短期偿债能力越强,按照西方企业的长期经验,一般认为2:1的比率比较适宜。现金流动负债比率是企业一定时期的经营现金净流量与流动负债的比率(年经营现金净流量/年末流动负债),从现金流量角度来反映企业当期偿付短期债务的能力。该指标是从现金流入和流出的动态角度对企业实际偿债能力进行考察,能充分体现企业经营活动产生的现金净流量可以在多大程度上保证当期流动负债的偿还,直观地反映了企业偿还流动负债的实际能力。

2)运营能力主要考察指标有应收账款周转率、存货周转率、流动资产周期率、总资产周转率等。

3)发展能力主要考察主营业收入平均增长率和资本平均增长率。

4)盈利能力考察指标有资产收益率和净资产收益率。资产收益率是企业在一定时期内的净利润(净收益)和资产平均总额的比率,主要用来衡量企业利用资产获取利润的能力,反映了企业总资产的利用效率,表示企业每单位资产能获得净利润的数量,比率越高,说明企业全部资产的盈利能力越强。净资产收益率是反映所有者对企业投资部分的盈利能力,又称所有者权益报酬率或净资产利润率。净资产收益率越高,说明企业所有者权益的盈利能力越强。在我国,该指标是决定上市公司能否配股进行再融资的重要依据。



二、经营能力

结合房地产开发行业和企业的特点,按开发项目的实施阶段分开发前期、建设阶段、租售阶段和前期物业管理信用四类。

主要采用扣减法,即考察企业是否发生评价标准中列举(及相应的)不良行为,扣减相应分数。

1.开发前期

主要包括获取土地、办理前期各项手续、工程招标等。

1)土地运作

此阶段主要与政府、金融机构存在合约关系,主要考察是否按程序获取土地,按合同履行义务。

2)规划许可

重点考察是否规范办理《选址规划意见通知书》《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等。  

3)工程招标

考察企业在选取供应商(包括材料设备供应商和承包商)过程的信用。

4)拆迁安置

   考察企业是否按规签订并履行拆迁协议等。

2.建设阶段

建设阶段关系到未来商品质量、交付时间,是信用控制的关键,是信用评价考察重点。

1)合同

房地产开发过程主要合同包括:土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、工程施工合同、采购合同、销售合同等。此处主要评价建设阶段合同履约情况。

2)质量

在建设阶段,质量控制主要是检验原材料、配套设备、施工工艺等的质量。

3)进度

质量控制、工期控制和成本控制三者在项目管理中构成了三角关系,过分追求某一指标会伤及另一方或两方的利益。因此,项目管理要追求三者的平衡,既不能不合理压缩工期,带来工程质量隐患,也不能苛求质量而不顾工期,影响物业按时交付。主要考察企业在进度控制方面的能力。

4)安全

施工现场的安全由施工企业负责,开发企业也负有管理责任。

5)竣工验收

主要依据项目建议书、年度开工计划、施工图纸、变更文件、施工验收规范、质量检验评定标准等。主要考察隐蔽工程是否验收、是否按图施工是否有甩项等。

3. 租售阶段

房地产营销一般包括销售推广销售合同履约3个阶段。

1)销售推广

主要手段包括:媒体广告、宣传资料、楼书、广告牌、样板房等。主要考察企业是否遵守相关规定,办理相关证件,并确保推介内容的真实性。

2)预、销售

主要考察企业是否按规定和程序预销售。

3)合同履约

租售阶段合同主体是开发企业和业主,合同内容是租售物业双方的权利和义务。企业获得准业主支付房款,同时要按约定交付物业。合同履约信用既包括合同本身的公平性,还包括企业对合约的履行。

4.前期物业管理

从开发企业选聘物业服务企业、签订书面的前期物业服务合同时起,到业主、业主大会选聘物业服务企业,签订新的物业服务合同为止。主要考察开发企业是否按《物业管理条例》规定履行相应的责任。

三、履行社会责任

根据国际发展趋势和我国社会经济发展要求,按照广东省房地产行业协会企业社会责任评价指标体系,主要从企业制度和管理层面、对股东和合作者责任、对员工的责任、对消费者的责任、对环境的责任、对公共及社会公益责任共6个方面考察企业履行社会责任的信用。

1.企业制度与管理层面

主要考察企业是否有成文的企业社会责任或可持续发展管理制度,以及相关的运行、管理架构。

2.对股东和合作方的信用

主要考察企业是否按章程向所有者和股东分红。主要通过抽样调查,考察企业有无欠应付合作方的款项,合作方包括设计单位、咨询单位、材料设备供应商、施工单位、银行等,除银行外,其他合作方几乎都处于乙方地位,企业可能利用甲方优势损害合作方利益。

3.对员工的责任

主要考察是否按照《中华人民共和国劳动法》与员工签订合同,按规发放工资、依法缴纳社会保险和住房公积金等,以及员工对企业的满意度,包括员工培训和发展情况、流动情况、员工幸福指数等。

4.对消费者的责任

主要考察对消费者社会责任,包括消费者满意度和企业投诉处理情况。如近三年发生房屋质量及物业服务的群体投诉事件,经查证企业确实负有责任,而又未妥善处理投诉的,一票否决。地方消协和信访部门对企业的评价可以反映消费者对企业的评价。

5.对环境的责任

企业可提供相关证明材料,证明企业符合相关规定的要求,在建筑设计、施工、装饰装修中达到国家环保节能要求。

6.对公众及社会公益的责任

集中体现在履行受让土地合同、依法建设销售房屋、纳税和提供就业4个方面,社会贡献率(年纳税额/资产规模)反映了企业占用社会经济资源所产生的社会经济效益的大小。履行受让土地合同、依法建设销售房屋两项责任在前述已有体现,此处只对纳税和解决残疾人就业作评价。

由企业提供参加公益事项证明,如捐款救助证明、政府表彰证书等。有关社会荣誉,只接受评价政府主管部门、行业协会的表彰或授牌。

第三部分:加分项目(100分)

企业或项目建设的社会经济效益显著,对社会和行业发展有杰出贡献或超前引领、示范作用,或单项信用能力卓著的,可以加分。比如:连续三年海外投资规模或“一带一路”战略发展下开拓业绩持续上升;积极参加养老或适老项目建设;积极参加保障房、廉租房和长租公寓建设等;拥有专利技术,效益显著;积极推进住宅产业化和住宅精装一次性到位;企业转型升级效果明显;积极传承和弘扬地方历史文化;在社区服务方面,互联网+应用效益突出;积极推行并遵守绿色环保公约每项可加5-10分。






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