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10月广东楼市:销售增速持续回落,调控政策不会歇脚

作者: 来源:广东房协 时间:2017-12-01

   概述:1-10月,广东商品房销售面积和销售金额同比增长7.1%和13.0%,增速继续回落;市场供不应求的情况仍在持续,住宅库存再创2013年以来低位;企业到位资金同比增长8.0%,增速创近三年来新低,资金压力逐渐显现;完成投资同比增长17.8%,增速震动回落。在住建部、国土部、人民银行等三部委联合表态“要切实防范化解房地产风险,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何‘喘口气、歇歇脚’的念头”的背景下,预计销售增速仍有回落的空间,企业资金压力继续加大,投资建设或将进一步放缓。


一、市场运行特征

1.销售增速持续回落,住宅库存再创新低

1-10月,全省商品房销售面积、销售金额分别为12536.35万平方米和14709.82亿元,同比增长7.1%13.0%,较1-9月回落1.4个和0.7个百分点,增速连续四个月回落。其中,商品住宅销售面积10753.89万平方米,销售金额12205.49亿元,同比分别增长2.0%5.6%,较1-9月回落0.5个和1.0个百分点;占商品房销售面积和销售额的85.8%83.0%。非住宅商品房销售面积1782.46万平方米、金额2504.34亿元,同比增长53.8%72.0%。商品住宅均价11350/平方米,非住宅均价14050/平方米,同比分别上涨3.6%11.9%。数据显示,下半年以来市场平稳回落,其中住宅量、价增速明显低于非住宅。

    


分区域看,珠三角地区商品房销售面积8280.16万平方米,同比下降4.6%;销售金额12047.97亿元,增长5.2%,较1-9月分别下降0.7个和0.3个百分点;销售均价14550/平方米,同比上涨10.3%。粤东西北商品房合计销售面积4256.19万平方米,销售金额2661.85亿元,同比分别增长40.5%69.9%,较1-9月涨幅回落5.3个和6.8个百分点;均价6254/平方米,同比上涨21.0%。数据显示,各地区的商品房销售量增速全面回落,呈现趋同走势。

从供求关系看,1-10月全省商品房和商品住宅新增批准预售面积分别为5084.71万和4378.69万平方米,同比下降12.8%10.8%。数据显示,今年商品房新增供应面积持续小于销售面积,1-10月商品房供销比保持0.41的低位,处于持续的供不应求态势。

从库存情况看,截至今年10月期末,全省商品房待售面积5058.13万平方米,同比下降9.3%,创2014年末以来的库存低位。其中,商品住宅待售面积2495.47万平方米,同比下降21.1%;非住宅商品房待售面积2562.66万平方米,同比增长6.1%,较1-9月同比增速回落1.1个百分点。数据显示,全省商品住宅待售面积已显著减少,创2013年以来的库存新低,低于非住宅商品房的待售面积。

2.资金压力逐步显现,投资增速稳中趋缓

1-10月,全省房地产到位资金15325.06亿元,同比增长8.0%,增速较1-9月略降0.1个百分点。其中,国内贷款3337.77亿元,同比增长62.1%;利用外资40.79亿元,同比增长46.2%;自筹资金4155.26亿元,同比增长8.1%;以销售回笼资金为主的其他资金7791.23亿元,同比下降5.7%。与1-9月相比,1-10月国内贷款、利用外资和其他资金同比增速分别上升6.6个、14.7个和0.8个百分点,自筹资金则下降4.1个百分点。其中,在住房信贷政策持续收紧之下,个人按揭贷款同比下降16.9%,降幅比1-9月扩大1.6个百分点。随着调控政策持续发酵,融资端和销售端的压力都将加大,资金困境可能进一步凸显。

从房地产投资情况看,1-10完成投资9680.48亿元,同比增长17.8%,增速较1-9月回落1.1个百分点。开发建设方面,截至今年10月末,全省商品房施工面积69240.00万平方米,同比增长12.8%。其中,本年新开工面积13279.01万平方米,同比增长9.9%,较1-9月下降1.7个百分点;竣工面积5012.49万平方米,同比增长30.4%。土地市场方面,10月末待开发土地面积3222.82万平方米,同比下降20.8%。其中,本年土地购置面积1289.59万平方米,同比增长1.7%;土地成交价款1171.25亿元,同比增长19.8%;土地成交均价9082/平方米,同比增长17.7%


二、后市展望

十九大确立了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的政策导向,未来5-10年房地产市场都将围绕这一方向建立住房供应新体系和房地产市场长效机制。

1121日,由住建部会同国土部、人民银行召开的部分省市房地产工作座谈会提出,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头,要保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。可以肯定,短期内调控政策不会放松,热点城市地区甚至趋于强化,长效机制也将加快推出。

十九大提出,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。新时代下,未来人们追求的是具有高品质、高品味的住房,房地产企业要由资金的导入者变成产业发展空间的提供者,由住房生产者向新生活创造者转变。建议企业认真领会贯彻中央精神,顺应国家政策导向,密切关注房地产租赁市场、特色小镇等新蓝海,积极向“持有-经营”模式转型。


本文摘自广东房协《20171-10月广东房地产市场分析简析》,如需全文请致电刘先生,020-87376823。

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