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殷杰(旭辉集团):2018年是一个好时机

作者: 来源: 时间:2018-01-04

   殷杰是广东房地产界的一员福将,缘于其对市场和形势的把握。早期在广东房地产的黄埔军校——合生、珠江地产系,自秦彤等主掌华南珠江的大将离任后,作为主管华南珠江的总经理,实现了华南五虎的顺利接续。基于其数学老师的逻辑和思辨功底,他的分析透露出精准和冷静。


租购并举促进市场回归稳定

 《南方房地产》:持续调控和十九大明确提出租购并举之下,能否平抑房价并对房地产发展带来转折性的影响?

殷杰(广东省房协副会长、旭辉集团广州事业部总经理):业内认为这对房地产未来二三十年有很强的指导意义,如何抓住机遇制定明确的战略,是每个求发展的企业都需要深思的问题。

房地产发展战略很重要,战略对头,发展就好。

最近,中央提出“租购并举”,业界普遍认为“炒房”肯定不会是房地产的出路,但必须承认房地产产品的基本面——居住和增值保值的属性是客观存在的。然而如果房价上涨速度过快,就一定会有问题出现。我们作为开发商,也不想房价如过山车,大起大落,这对高位拿地的企业来说是很致命的。不仅会给企业造成损失,也会对整个行业造成重创。因此,中央让房地产行业回归稳步发展,是一件皆大欢喜的好事。

房住不炒,现今,租赁已成为中央调整房地产行业的重要抓手。租赁,是房屋价值属性的重要组成部分,租赁、居住、销售、保值增值均为房屋的基础属性。房子只住不炒,租在售之前,也是补齐市场发展的空缺,今后成熟的市场一定会有更多物业转向租赁。

 要根据市场需求发展长租项目 

《南方房地产》:以广州目前这样的市场状态,适合大规模推进租赁房吗?

殷杰:旭辉领寓集团是旭辉旗下全资集团,专业从事房屋租赁业务等。租购并举要求企业在自持、人才配备方面顺应要求。对广州,项目是否适合做长租要看资产价格和土地来源,如果是国有土地出让,这笔帐肯定算不过来。但是广州还有大量的老房子,农村集体所有土地,这些都可以作长租项目考虑。

在城乡结合部以及城市的外围,有大量的非住宅建设用地,在目前三旧改造推进缓慢和困难,土地和房屋资源跟不上需求的情况下,有利盘活资源,集体土地和资产所有方可以根据市场需求盘活存量市场。

 市场进一步细分,但不会形成拐点 

《南方房地产》:现在在某些城市比如厦门,销售环节例如选房等,必须交由政府部门操控……这种调控之下,房企会否变成建筑商,房地产行业发展进入拐点或平台?

殷杰:不同战略的企业未来发展会有分化。未来房地产市场会进一步分化及细分,房企会在各自擅长领域发挥,但不会造成市场的拐点。

回看欧美、日本等国房地产行业的发展轨迹,以分析预测中国房地产阶段变化,我认为中国房地产规模足以确保发展商持续发展和稳步增长,并继续保持未来若干年每年10多万亿的规模水平。

近来,万科等品牌推出大规模长租公寓的转型发声值得关注,虽有加大租赁规模,但相对于其几千亿的住宅主业,万科转型的步子并不算大。我个人觉得,即便在“白银时代”万科也未放慢其在住宅主业的发展步伐。

现阶段,人口不断地往大城市迁移,在城市化的背景下,未来千万人口的城市不断增多,与此同时会引发融入经济圈城市群中的大城市和热点城市的溢出效应。然而目前城镇化率才五成,远未达到发达国家八成的城镇化水平,所以住房需求势必持续上升,房地产市场依然长期看好。

当然,在发展过程中行业会不断细分,企业随之分化,房企必须找准自己的定位,做出自己的特色。比如有的房企擅长做文旅项目,不同项目可发掘各自不同的文化内涵;有的擅长做三旧项目,旧村改造经验非常丰富……与各路豪杰相比,旭辉的长处是匠心做产品和灵活精准拿地。在产品方面,我们主打刚需产品,打造最具性价比的住宅,解决了千千万万普通家庭的住房需求。而拿地方面,所谓精准,即勤于钻研,我们持之以恒监测分析市场,总能在最佳时点踩准节奏拿地;且拿地方式灵活多样,我们一方面倾向在公开市场公平获取土地,同时也期望各种形式的合作,各担风险,实现双蠃。

转型考验房企资产管理和资金运作能力 

《南方房地产》:从以往的快进快出,到持有比例的上升,对企业的资产管理和资金运作提出了不一样的要求,以现有房企的实力,能够适应这种变化么?

殷杰:企业的人才配备与其发展相挂钩,在资产管理方面也是。

我们旭辉的战略是守住主业,培育长租、教育和商业经营等业务。这是我们的发展方面,围绕之,有各自相对独立的平台,保持主航道人才的用人稳定,其他专业平台则有一定的周转。我们会保持长期稳定的收益,但主业和其他专业不会统在一起运作。

 2018年是一个好时机 

《南方房地产》:旭辉进入广东遇上了广佛从平稳发展到快速上升的节点。对未来的市场和发展有何判断和计划?

殷杰:广东市场理性,从城市规划、产业支撑、人口流动、交通基建等多方面来看,我对珠三角九城尤其看好,将会在合适时机进入,但一定要避免高位入市。

目前旭辉广州事业部5个项目,3个旭辉操盘,一个与融创合作,一个与保利合作,拿地都踩在了节点上,成绩喜人。在这样的发展战略下,我们无包袱可轻装上阵,为下步发展奠定了良好基础。比如三水、禅城项目,我们在很多同行不看好的时侯进入,此后佛山市场却因为地缘位置,受周边大市的溢出影响,从平稳期开始进入快速上升期,旭辉的拿地节奏正好踩在了佛山市场上升的节点上,因此趁势而上,势如破竹,赢得同行一片叫好。从此开启旭辉在华南的荣耀篇章!

今后旭辉在华南仍将深耕广东,以广佛为中心,强化深圳事业部的职能,尽快做大规模,用5年的时间令广州事业部规模上300亿-500亿的水平。

我认为2018年会是一个好时机。十九大后,变局之下,虽然偶有小风小浪,但对于房地产这艘巨轮而言,小小的颠簸之后依然是勇往直前,坚定不移地驶向星辰大海。

 协会平台有利企业制定经营战略 

《南方房地产》:作为总部设立在上海、源出福建的房企,对广东省房协的工作有何寄望?

殷杰:协会是房企互助的组织,与政府沟通的平台,旭辉进入广东,自当融入当地,加入协会是企业发展的需要。

房地产发展离不开政策环境,所有经营活动都离不开与政府及相关部门打交道,并受其监管。希望通过协会这个平台,能让企业更清晰地了解政策环境,这有利于企业制定经营战略。 

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