广厦奖
詹天佑奖
住宅性能认定
珠三角房博会组委会
商务洽谈：黄先生 86-20-87382426 刘先生 86-20-87376855
展商服务：刘先生 86-20-87376855 媒体联络： 86-20-61205968
传真：86-20-87376847 珠三角房博会交流群：239583153
您的当前位置：首页 > 专家视点专家视点3月22日，在广东省房协主办的2018广东房地产市场景气分析会上，佳兆业集团战略研究院/经济学院院长刘策发表主题为“中国住房租赁发展新格局与标杆实践”的演讲，他重点从商业模式、基础资产、参与主体、资本化场景四个方面分享了自己的观点。
在商业模式方面，刘策认为过去房地产是由高周转、高毛利、高杠杆这三驾马车驱动，但目前这三个重要变量发生了变化。他表示，企业在前端拿地的环境已经开始要求自持，在最后的销售环节，要限售、限价等等，对高周转带来了非常大的挑战。而现在在一二线城市面粉比面包贵已经成了常态，而且土地成本的持续上扬对企业高毛利的空间带来了非常大的影响。加上房地产市场现在重点是在去杠杆，所以2018年可能是房地产资金形势最紧张的一年。
在这样的背景下，刘策认为整个房地产的政策，或者说长效机制，都在驱动整个房地产行业投资场景或者说投资模型的变化。他用了两个词来概括，从资产流量到资产存量。过去开发商收益基于一定的自有资金，然后绝大部分通过银行杠杆，而且在整个房价上升、土地成本上涨的情况下，他们这个杠杆永远都有利可图，相反企业的运营是无利可图，他们要八年十年才能回本。
在基础资产方面，刘策认为问题已经从原来的房子不够演变成现在的好房子不够。刘策认为好房子一方面有硬件要求，同时还要有内容的要求。所以他提了一个观点，“房子”太多，“内容”不够用。意思就是房企过去，基本上都是在不断地开发、建设，但是很少去关注这个房子真正是否能够满足用户的需求，他们能够给这个房子带来什么样的增值内容。随后，刘策向嘉宾展示了关于好房子的几个简单例子。
在参与主体方面，刘策以美国为例子，美国的资产管理机构分为开发商、私募基金、REITs三类，开发商的市值总共才520亿美元，而私募基金加上REITs，市值是18000亿美元。他认为这对企业判断未来的方向也是很有启发意义的。
在资本化场景方面，刘策认为已从“银行贷款”转变到“REITs、CMBS”。他表示，未来企业围绕REITs、围绕CMBS，创新会越来越多，所以其规模一定会越来越多。至于利率方面，他同样以美国为例子，认为我国未来利率一定会下降。他认为，在西方国家，CMBS一直是REITs很重要的融资工具，所以这是个未来，尽管现在还是星星之火，但是慢慢它会燎原。
最后，刘策作了以下四点总结：
第一，从商业模式的角度，他认为整个中国房地产正在从原来的开发销售转为资产管理。
第二，从基础资产这块，它从原来的增量开发转为存量改造。
第三，从参与主体，从原来的开发商转为资产管理人。
第四，资产化场景，从银行贷款转为REITs和CMBS。
绿色住区
