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创新实干 不务虚功——广东房协助力行业发展(上)

作者: 来源: 时间:2018-04-13

前 言

    2017年,是广东省房协换届后的关键一年,新一届领导班子承前启后,勇于担当,主动作为,在广东省住建厅和广东省社管局指导下,搭建行业平台,引导转型升级,促进行业在持续调控加码之下的转型和健康稳定发展。

    2017年,也是粤派房企在持续调控加码下卓绝奋战的一年,行业格局和转型升级加剧,有选择逆市求前的,有选择激流通退的……

苍海横流,方显英雄本色。

    在广东省房协这个企业之家,在我们的眼中,企业没有大小之分,看的是成长能力和团队,以及凝聚力。我们将竭诚服务,抱团取暖,共渡时艰,陪伴你走过中国房地产的每一个冬寒春暖——

第一卷:政企桥梁

建言献策 促进完善调控及政策环境

    2017年上半年,各地尤其热点城市调控政策持续加码,不断加强限购限贷和商业项目的限制性行政措施,对企业销售和今后生存发展有很大的影响。

第一季度,3月17日和30日,广州市政府相继发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,对商品住宅产品实施限价、限签及规定商服项目最小分割单元和销售对象须为法人单位等措施。广东省房协迅速反应,多渠道收集并听取业界和企业的意见。

    4月10日,在广东省房协秘书处召开“广州调控新政后市场形势座谈会”,万科、保利、越秀、富力、新城市、路劲、时代地产、雅居乐、敏捷地产、美林基业、龙湖地产、世联行、合富辉煌、克尔瑞等15家房企代表出席了会议。在充分收集、研讨的基础上,广东省房协联合广州市房协向广州市政府提交《关于建议进一步完善广州房地产市场调控的函》,围绕新政对市场稳定发展可能会产生的影响,提出了放开限价、限签以增加商品住房有效供应和优化商服项目调控措施等建议。



省房协召开广州调控后市场形势座谈会

     4月25日,广东省住建厅调研组召开《广东省住房发展“十三五”规划》调研会,广东房协会长王韶向调研组广东省住房政策研究中心副主任陈洋等介绍了 我省房地产市场发展现状、珠三角土地的开发强度及政策调控效果等,指出影响房地产发展因素复杂,在制定住房“十三五”规划时不能局限于房地产,还要统筹考虑经济、产业、人口等要素。

     4月27日,广东省房协联合广州国税局、地税局举行“广州大型房企代表对话交流会”。在会上,市国税、地税对口部门负责人对企业代表提出营改增过渡中的涉税疑问一一给予回应,并表示:将应与会企业要求,在接下来的国地税沟通协调会上把三旧改造中的涉税问题指引定下来;根据新形势下房企成本上升、商业地产经营困难等实际情况,合理调整免征和预征比率等,并为在“一带一路”下走出国门的房企涉外经营提供有关税收方面的帮助和救济。


4.27广州大型房企代表对话交流会

    为探索建立符合广东省情、适应市场规律的房地产基础性制度和长效机制,广东省住建厅5月18日召开房地产市场长效机制专家研讨会。省住建厅副厅长李台然、房地产处处长陈必暖、副调研员温雅、研究中心副主任陈洋,广州市住建委副处长李懿东,华南理工大学王幼松教授、广州大学陈琳教授,以及广东省房协会长王韶等受邀出席座谈会。王韶从用地供应模式、构建多层次住房供应体系、完善配套、发展新兴地产、改革交易制度、完善房地产市场税收体系、健全市场监管等提出了建议。

第二卷:良谋

分析市场,解读政策

    2017年起,《广东房地产市场分析报告》从季度分析到月度分析,节奏更频,从销售、库存、资金、投资和土地等角度分析广东房地产市场形势,帮助企业了解市场、把握市场。这是广东省房协连续第17年举办“广东房地产景气分析会”。

2017广东房地产景气分析会

3月23日在梅州房协会员大会上,王韶作《三、四线城市房地产去库存及转型升级》演讲。

王韶在梅州市房协会员大会上演讲

解读“租购同权”

    年中及7月,广东省房协会长王韶就“租购同权”等热点问题接受新浪及《新京报》等记者采访,接受直播及政策解读,并对培育发展住房租赁市场提出政策建议。指出实现“租购同权”有赖于教育资源等公共配套的完善,但受规划和配套等制约,真正全面推行还需较长时间,对此不宜过分强调和拔高。

围绕党的“十九大”提出的新思想、新观点、新战略、新举措,结合广东省实际,王韶在10月专门撰文对行业发展趋势作出阐释:房地产业将面临一系列升级、调整,应树立新的房地产发展观,加快转型升级,盈利模式由土地溢价转为运营服务,顺势而为,争取新的发展机遇。



                     广东省房协会长王韶就租购同权接受媒体专访

第三卷:企业之家

行业维权,敢于担当

    2017年,广东省房协与各地房协通力合作,针对建设项目行政审批流程简化、营改增和企业减负等问题,加大行业维权力度,取得阶段性成果。

就中山房产工程建安造价标准向省地税局谏言

    就中山房协向广东省房协反映的问题,中山地税局对于当地房地产项目土地增值税清算中建安成本超过《2008-2015年房产工程建安造价综合指标》标准上限的将不予成本抵扣,而该《指标》标准上限普遍低于市场实际成本。经调研后,广东省房协会长王韶3月8日以省地税局特邀监察员名义向省地税局提交了《关于修改完善中山市<房产工程建安造价综合指标>的建议》,提出应实事求是,以项目投入成本的真实性作为第一考量,合法合理核定成本扣除项目,并建议敦请中山地税局对《指标》进行调整完善。4月12日,省地税局召开专门座谈会,经协调,中山地税局明确:对于合理、确切的成本,在能够提供相关票据证明的情况下,将据实予以成本抵扣。


对韶关住区公建配套建设管理提出意见

    应韶关房协要求,广东省房协对《韶关市居住区配套公共服务设施建设管理条例》中有关公共服务设施范围、制定规划、配套设施建设成本分担,以及《条例》所参考的法律法规等提出了专业意见,这引起了韶关市人大重视。

上书省不动产登记局敦促解决揭阳不动产登记问题

    根据揭阳房协反映的分期开发项目难以分别办理不动产登记证书问题,广东省房协向省不动产登记局提交《关于反映揭阳不动产登记办理问题的函》,建议在不违反国土部关于土地不得随意分宗、分割的规定,以及登记操作的合法性、规范性情况下,对建设用地使用权实行动态登记,积极妥善处理好过渡期间的办证问题。

    具体建议如下:按房地产项目规划确定的指标,以各期房屋建筑面积占总建筑面积的比例,乘以宗地面积计算其建设用地使用权,以量化宗地内各期建筑的土地使用权份额,建立房地一一对应的关系;在商品房入网销售等业务节点,核减房企建设用地使用权份额,形成房地一体变动的业务管理体系;当权利人销售商品房时,相对应的建设用地使用权一并转移,即可为业主办理房屋不动产登记证书。 

为企业减负发声

    2017年广东省住建厅转来财政厅《关于报送进一步减轻企业税费负担政策措施的函》,省房协在广泛听取会员意见的基础上,上报了《关于我省进一步减轻房地产企业税费负担的建议》,提出下调企业所得税计税毛利率等8条建议,最近终于得到采纳实施。


对停车场收费行政定价等问题提出建议

    在广泛征求会员单位的意见后,从2017年下半年起,广东省房协向广州市人大常委会经济工作委员会提交《关于〈广州市停车场建设和管理规定(草案二次审议稿)〉的建议的函》,建议适度提高建设公共停车场的商业配建比例,以提高企业的积极性;对二十八条“不得销售新建住宅小区的配建停车场”据实提出修改建议;指出“缴纳异地建设停车场费用”未在本质上解决该项目所在地车位配建不足问题,还存在规避配建停车场的风险;加上收费标准的制定不合理,建议谨慎考虑该条款的必要性与合理性。

    此后9月12日,省房协牵头,联合广州房协、广州停车场协会向广州市人大常委会法制工作委员会提交《关于〈广州市停车场条例(草案二次审议稿)〉的意见的函》,建议对住宅停车场等社会资本全额投资新建停车设施服务收费实行市场调节价,政府定价的收费标准评估周期改为每年评估一次,进一步提高城市道路泊位设置规划要求等。

   2018年新年伊始,省房协联合广州房协、广州停车场协会向广州市人大常委会法制工作委员会提交《关于〈广州市停车场条例(草案表决稿)〉的意见的函》,并就住宅停车场管理、收费标准、机械式立体停车场建设等提出专业建议。


帮助茂名解决三旧回迁房税收难题

    根据茂名房协向广东省房协反映的茂名国税局对“三旧”改造回迁房征收增值税的问题,经调研后,7月21日广东省房协向省国税局表达了此做法不合理、建议全省规范管理等意见。其后7月31日,省地方税务局、省国家税务局和省国土资源厅联合印发《广东省“三旧”改造税收指引》,明确“三旧”改造回迁房不需缴纳增值税。

建议减免土增税重复征收项目

    8月16日,根据广东省财政厅《关于开展土地增值税专题调研的函》的要求,在广泛征集意见的基础上,报送《关于土地增值税专题调研的复函》。建议减免营改增后土地增值税中的重复征税;鉴于预征率各地设定标准不一,由省地税局制定各地、各产品类型的预征率;对可扣除成本、费用的考虑不足,调整可抵扣成本的范围及计算标准;根据实务,继续使用预提土地增值税在企业所得税前扣除、普通住宅和其他房产合并清算、项目转让要求卖家完成土地增值税清算后方可招拍挂等。

王韶被续聘省地税局特邀监察员

    在广东省地税局七届特邀监察员换届工作会议上,广东省房协会长王韶被聘为第八届特邀监察员。在第七届省地税局特邀监督员履职3年中,其累计向省地税局提交行业意见建议20余条,积极发挥了建言献策的作用。


第四卷:行业代表

承接政府课题

    受省发改委委托,承接《房地产调控对经济运行影响分析及对策建议》课题。通过对国家及广东省近10年房地产调控政策的回顾,分析总结不同发展阶段政策特点,评估相应政策措施的实施成效,以及房地产市场对全省经济运行的影响,结合国家政策导向及广东省房地产市场实际,就促进全省房地产市场健康平稳发展提出政策建议。


承接《房地产调控对经济运行影响分析及对策建议》课题专家评审现场

    3月13日,根据广东省住房和城乡建设厅房产处的要求,广东省房协就《关于严格执行国家<住宅使用说明书>制度的提案》(政协广东省委员会十一届五次会议第20170132号提案),在对相关法律法规进行梳理研究和对全省实际情况进行调研的基础上,提交代拟复函。

    受省住建厅委托,承接《广东省统一实施“两书”示范文本》《房地产开发企业信用评价管理办法》两个课题。分析我国“两书”制度和信用评价管理的实施成效,赴福建省开展信用评价管理和两书示范文本的调研,并提交信用评价管理办法及指标体系的初稿,预计2018年3月底完成并进行专家论证评审,随后在全省推广实施。


广东省住建厅和广东省房协领导赴福建现场考察


    受佛山市住建局委托,承接《佛山市住房租赁发展规划(2017-2020年)》课题。通过分析佛山市租赁住房市场及流动人口现状及存在问题,结合国家发展租赁住房政策提出对策和建议,2018年1月底结题提交成果。

    2017年12月,受佛山市南海区国土城建和水务局委托,承接《南海区规范房地产销售行为和市场监督专题研究》课题,分析南海区房地产市场现状和趋势,提出创新市场管理机制。


南海课题现场会

    1月9日,广东房协会长王韶、副秘书长钟武贞等前往佛山市人民政府,向佛山市副市长赵海、副秘书长林灼杰,以及市住建局、市发改委、国土规划局、住房公积金管理中心等部门代表,汇报《佛山市住房建设“十三五”发展规划》相关成果,认真听取与会代表意见。



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