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王韶:粤港澳大湾区为房地产业发展带来持续动力

作者: 来源: 时间:2018-05-23


自古以来,湾区经济一直是全球经济的重要构成,引领着世界经济的发展。如今,湾区依旧有决定世界发展动向的能力。粤港澳大湾区上升为国家发展战略,广东和港澳面临千载难逢的发展良机!

 3月10日,习近平总书记参加广东“全国两会”代表团审议。他说:粤港澳大湾区建设是党中央做出的一项重大决策。广东要抓住建设粤港澳大湾区重大机遇,携手港澳加快推进相关工作,把粤港澳大湾区建成国际一流湾区和世界级的城市群。总书记还很感慨地说:这个大湾区搞起来不得了!

粤港澳大湾区作为国家战略发展要地,必将迎来更多政策利好,有着巨大的发展活力和发展空间,为房地产业带来持续发展动力。

粤港澳大湾区给房地产带来机遇


十九大报告提出,“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”,“以粤港澳大湾区建设等为重点,全面推进内地同香港、澳门互利合作”┉┉

基于新的环境特征和发展理念,中国新型城镇化进程将加速进入城市群、都市圈引领高质量发展的新时代,人口、资金、技术等要素持续流向城市群。而湾区经济作为重要的滨海或融海经济形态,具有开放的经济结构、高效的经济资源配置能力、强大的集聚外溢功能和发达的国际联系网络等特征,往往是全球经济的重要增长极和全面创新的引领者。打造粤港澳大湾区城市群,对提升地区经济发展水平和国际竞争力都具有重要意义。

目前,粤港澳大湾区的产业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集聚,“金融+科技+产业”大湾区雏形已具。2017年,粤港澳大湾区以占全国0.6%的国土面积、5.0%的常住人口,创造了占全国约12%的经济总量。有研究认为,粤港澳大湾区经济规模或将在2022年超越东京湾区成为世界第一大湾区。

图1: 世界四大湾区GDP预测走势

资料来源:论道粤港澳论坛。

可以预期,随着大湾区建设推进,包括交通、水利、信息、能源、智慧载体等生产配套和教育、医疗、文化、社保等生活配套将更为优质、快捷、智慧和联动;行政管理、市场信用、共享技术等要素将不断优化,先进制造业、现代服务业和引领性新兴产业将成为主体,新技术、新业态、新产业等将蓬勃发展,产业结构转型升级加快,成为具有国际范式的宜创、宜业、宜居的优质生态圈。

在粤港澳大湾区的整体规划下,房地产行业发展机遇并不仅仅局限于住宅开发领域。一方面,随着中国经济进入休闲经济升级换代的时期,国民对于出行、教育、文化等服务需求日益高涨,旅游、娱乐、体育、电影等消费强势崛起。粤港澳大湾区人均GDP已突破2万美元,跨入中等偏上发达经济体的水平,对宜居生活的要求不断提升,对高品质生活性服务业的需求日益增加,旅游地产、休闲地产、泛乡村地产、养老养生地产等复合型、多业态互联的模式充满机遇。另一方面,粤港澳大湾区将围绕建设国际航空、航运中心、物流中心、贸易中心、现代金融服务体系和国家创新中心的目标,大力发展航运物流、科研与设计、总部经济、金融服务等服务于区域经济的机构和业态,促进产业集聚,物流地产、工业地产等产业地产同样面临机遇。

粤港澳大湾区房地产市场发展现状

及存在问题


(一)市场现状

就珠三角地区而言,其产业集聚度高,经济实力强,相应的房地产市场需求强劲,是广东房地产市场的绝对核心区域。

数据显示,2017年,珠三角地区商品房销售面积10444.70万平方米,同比下降2.3%;销售额15283.32亿元,同比增长7.8%;销售面积和销售额分别占全省的65.4%和81.3%。2018年一季度,珠三角地区商品房销售面积1660.90万平方米,销售金额2729.80亿元,同比分别下降18.5%和7.3%,分别占全省的60.8%和79.0%。

在“分类调控、因城施策”的调控政策之下,商品住宅市场继续分化,销售面积方面,佛山、惠州、广州三市位居全省前三位,合计占全省销售面积38.8%。

从市场发育程度看,目前珠三角各城市房地产发展阶段不一,广州、深圳经济发展成熟,房地产市场发展较早,市场成熟度较高,已进入存量时代;佛山、东莞、惠州、珠海、中山,受益于广深两市以及港澳需求外溢,近年市场发展较快,是房企重点布局的热门城市。江门、肇庆房地产市场尚处于发展阶段,属于“价值洼地”。

近年,众多房企纷纷加大力度布局粤港澳大湾区。克而瑞监测数据显示,从2017年至2018年4月,万科在大湾区新增土地储备达1316万平方米,其中广州、东莞、佛山分别新增371万平方米、314万平方米和261万平方米;恒大新增土地储备846万平方米,其中佛山、惠州两城以294万平方米和231万平方米占据大份额。非广东本土房企也积极展开对大湾区扩张,如阳光城、泰禾、融信、融创、龙湖等。


(二)主要问题

1. 业态单一,房地产功能和价值被忽视

1998年,为解决城镇居民住房严重短缺问题,国务院提出“稳步推进住房商品化、社会化”,此后商品住房建设进入了高速发展期。20年来,住房建设成为房地产开发的绝对主导业态,房地产被简单理解为单一的商品住宅开发与销售。由于是以“卖房”为轴心,所以很多行为都是短期行为,房地产为产业和城市发展服务的功能与价值被忽视。


2.土地资源成瓶颈,野蛮式开发影响城市宜居

珠三角9 市中,深圳、东莞土地开发强度已超过45%,佛山、珠海35%左右,中山30%,广州逼近30%。按照国际惯例,一个地区土地开发强度的警戒线为30%,超过则不宜居。

面对土地资源局限,必须改变土地利用及管理思维,对过往相对野蛮粗放的开发模式进行调整、革新,以土地为源头有机地平衡产业、居住、服务的资源利用与发展关系,引导房地产更好地成为产业、生活、服务三者载体。通过房地产发展模式的转变促进资源效能的更大释放,带动与房地产相关的实体产业、新兴产业等其它经济环节实现资源增效。


3.长期重售轻租,不利住房市场健康发展

繁荣的住房租赁市场对于缓解当前特大城市居民住房压力意义重大,但由于长期“重售轻租”,大部分城市住房租赁市场仍处于初级起步阶段,大量房源来自于城中村的违法违章房屋,合法住房租赁市场规模远小于不合法住房租赁市场,其中专业化住房租赁经营机构拥有和支配的租赁房源极为有限。而个人出租的住房无论是自行出租还是委托经纪机构代理出租,基本上都处于自发、零星分散和无序流动的状态。就目前而言,大多数租赁住房的居住条件、配套环境、和服务水平等,均难以满足人民日益增长的对美好生活的需求。对比美日等发达国家,住房租赁市场的规范化、专业化、集约化水平亟待提升,在房屋品质、交易环节、租后服务等方面都有着极大的改进空间。


4.住房总体供求趋于平衡,结构性矛盾依然存在

经过近20年快速发展,当前城市住房的供求关系总体趋于平衡,但结构性不平衡依然存在,表现为热点城市供不应求、多数城市基本平衡、部分城市供大于求,城区供应不足、近郊供需平衡、远郊供应过剩等。

在居住属性、投资属性、金融属性等交织下,珠三角城市的商品住房市场呈现供不应求。珠三角区域超级城市群形成,人口持续聚集用地需求大,但土地供应有限供应不足,其中广深供地获取面临从增量土地向存量土地的转变。需根据人口实际流动的情况、房价水平、住房需求、产业发展的空间需求,决定土地供应的数量、结构,以系统的发展思维处理基于城市发展的房地产供需匹配问题。

粤港澳大湾区房地产发展建议


粤港澳大湾区上升为国家发展战略,既是国家社会经济发展的需要,也是国家和平统一的需要。房地产作为人民生活和社会一切部门必不可少的空间载体,城市经济建设与发展的重要物质基础,在粤港澳大湾区高规格规划中,理所当然发挥重要作用。


1.顺应新时代新使命,企业经营凸显责任担当

进入新时代,房地产行业集中度加速提升,大湾区房地产市场竞争趋于白热化,对房企综合实力竞争提出了更高要求。

任何一家房企要立足于不败之地,需要在“三品”上着力:一是“品质”。要顺应新时代国家社会矛盾转变,围绕人们对美好生活的需求,为人民群众提供更高品质的房子,包括过硬的建筑本体质量、优美的园林环境、完善的生活配套以及贴心的物业服务。二是“品德”。要诚实守信,主动承担更高的社会责任。从企业发展、员工关爱以及对消费者、环境等方面承担责任,通过企业发展反哺社会。三是“品位”。房地产开发不仅提供居住空间,更应营造一种全新的高品质生活模式。“品位”还包括浓厚的文化积淀、予人正能量的社区文化等。


2.顺应世界湾区发展趋势,注重高品质发展

世界上生活条件最好的城市,往往是一些北欧城市、澳大利亚和新西兰等。但对世界高科技人才、资本最具吸引力的却是湾区。目前,粤港澳大湾区几乎囊括了纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区所有产业类型并均具实力,这对于吸引全球人才,尤其是港澳优秀年轻人才到珠三角来创业提供了机会。随着港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥、深茂高铁等重大交通要道的建设和开通,粤港澳大湾区城市间的交通可达性将全面提升,珠江东西两岸城市联系大为加强,为人口、信息、资源和产业的自由流通进一步奠定了基础。又随着湾区创新协作、区内服务贸易自由化、产业链利益共享、金融市场开放联通等制度改革的不断深化,大湾区城市群将加快融合发展,实现产业协同化、人口均衡化发展,高端产业和高素质人口将持续导入。

大湾区房地产需深挖居民的居住、消费和创业特点,关注新消费群变化,注重个性和时代特色,加强对某类资源的归集整合,从人文关怀角度考虑新产品定位和设计,提供更好的人居环境;充分结合地方人脉、地脉和史脉,赋予更多文化元素,结合丰富多彩的社区文化活动,培育和践行社会主义核心价值观;基于原有房子基础把产品和服务做到极致,满足新客户群休闲、度假、居住、学习、交际、创业和投资等新需求。


3.完善湾区住房供应体系,打造全球人才高地

为留住人才扎根湾区,就制度建设而言,应该推行“清”“亲”高效的行政服务体系建设,完善就业创业服务、卫生医疗、公共交通体系,以及教育娱乐等方面的配套;要突破行政和地域边界壁垒,消除异地人才流动政策障碍,建立高端人才互认制度;还要加快搭建全国领先的养老服务体系,应对人口老龄化、满足老年人持续增长的养老服务需求。与此同时,应积极推进租购并举的住房制度建设,使住房租赁成为与住房销售并重的住房市场支柱,为吸引更多优秀人才深度融入扎根湾区打造全球人才高地创造有利条件,这是建设现代化国际化湾区的必然要求。

预计未来一段时期,粤港澳大湾区的住房租赁市场将呈现机构化、规模化的发展趋势。而随着市场规模扩张和商业模式创新,应加大土地、金融税收政策扶持住房租赁市场力度,鼓励企业经营租赁房或将库存转为租赁房,并制定完善包括如何规范中介、房东行为,保障承租人权益,对住房基本居住条件、物业维修服务、租金上涨速度、租金交付方式、违约纠纷处理、租售同权等详细、科学的政策体系。


4.顺应湾区发展趋势,推动产城融合

粤港澳大湾区致力于打造绿色、宜居、宜业、宜游的世界级城市群,城市群内产业协同性提高,产业、物流、科技、金融、贸易等资源高度集聚,相关房地产市场需求也更为旺盛。房企应根据湾区地理区位、资源禀赋、历史基础和现实优势,延展房地产开发链条,从“生态、生产、生活”等方面推动产业和地产融合,错位发展、差异化发展,形成各自特色,大力发展休闲旅游地产、养生养老大健康地产、分时度假和民宿等等,践行复合型、多业态互联的房地产发展新模式,推进活力型、魅力型的城市建设。

有关部门则应根据房地产新兴业态的不同特点,创新信贷支持政策,提供差异化的产品和服务,择优尝试投贷联动模式,探索与房地产开发商在投融资等方面合作的新模式;加快推进房地产资产证券化,化解房地产不良资产,以满足保障性住房、商业地产、养老地产、物流地产等不同房地产业态对长期资金的需求。

经过2017年的酝酿,2018年粤港澳大湾区将迎来实质性的开局之年。大湾区蓝图已就,奋进正当其时。湾区的崛起我们将都会是亲历与见证者。在期待憧憬之余,我们必须严格执行“房住不炒”的调控定位,根据各城市定位和优势,相互支撑、协同发展、创新发展,实现将粤港澳大湾区建成国际一流湾区和世界级城市群的梦想!



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