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必收藏!2018年度广东省房地产数据出炉!(内附解读)

作者:广东省房协市场分析课题组 来源:广东房协 时间:2019-02-01

概述

2018年,广东商品房销售市场总体保持平稳运行,销售面积同比降幅基本保持在10%左右,销售额同比基本持平,处于低位盘整阶段。商品住宅待售面积降至近五年最低位,市场主要矛盾由去库存转向补库存。商品房新开工面积较同期销售面积略高,待开发土地面积较大幅度增长,将成为2019年商品房市场供应的基本保障。全年到位资金增速较上半年有明显提升,资金状况总体稳健。完成投资保持较高增长水平,但主要由土地购置费增加拉动。


01

销售市场整体低位盘整

房住不炒彰显调控效能


    近两年在坚持“房住不炒”定位的持续调控下,广东房地产市场热度逐年下降。2018年,全省商品房销售面积14336.31万平方米,销售额18742.12亿元,同比分别下降10.2%0.3%;商品住宅销售面积12075.10万平方米,销售额15595.29亿元,同比下降10.7%和增长1.0%。商品房销售均价13073元/平方米,其中商品住宅均价12915元/平方米,同比分别上涨11.0%和13.1%。从市场走势看,2018年商品房销售面积同比降幅基本保持在10%左右,销售额同比基本持平,商品房销售市场总体保持平稳运行,处于低位盘整阶段。

    从地区市场表现看,在分类调控、因城施策的原则下,过去两年,珠三角地区的热点城市围绕“房住不炒”定位不断加强市场调控,限贷、限购、限价、限签、限转让等调控措施促使珠三角地区商品房销售面积同比自2017年以来持续负增长,其中2018年降幅同比虽进一步扩大,但呈逐季收窄趋势,全年同比下降10.4%。粤东西北地区因地方政策环境相对宽松,受珠三角热点城市外溢需求带动,2017年商品房销售量同比大幅增长,但随着信贷政策整体收紧,增幅逐步回落,至2018年底均进入负增长区间,同比分别下降7.8%、4.9%和13.4%。

    从库存情况看,截至2018年末,全省商品房待售面积4971.25万平方米,其中商品住宅待售面积2358.02万平方米,非住宅待售面积2613.23万平方米,同比分别下降2.3%和增长1.5%。数据显示,当前商品住宅待售面积处于近年低位,去库存政策成效显著;非住宅商品房待售面积自2014年以来持续增加,但走势逐渐趋于平缓。

 

02

投资增速较高但存隐忧

开发稳健有利平衡供求


    2018年全省完成房地产投资14412.19亿元,同比增长19.3%,全年保持较高增长水平。从投资构成看,建安工程投资8429.72亿元,设备工器具购置132.46亿元,同比分别增长1.2%和10.0%,合计拉动投资增长0.9个百分点,对总体投资增长的贡献率仅为4.83%,同比大幅下降53.12个百分点;土地购置费4917.70亿元,同比增长69.7%,拉动房地产总体投资增长16.7个百分点,对总体投资增长的贡献率高达86.42%,同比提高49.4个百分点,即2018年房地产投资增长主要由土地购置费拉动。

    由此反映,一方面,土地购置费同比增速大大超过建安工程投资增速,意味着新增投资项目土地成本大幅提高,最终开发的产品价格面临上涨压力;另一方面,项目因土地购置费大幅增加,一定程度上削弱了建安工程投资等其他项目的支出能力,对项目的顺利施工建设也将带来一定的隐忧。

    从开发建设情况看,2018年全省商品房施工面积79935.06万平方米,同比增长10.3%,全年保持平稳增长态势。其中,本年商品房新开工面积19144.08万平方米,商品住宅新开工面积13593.10万平方米,同比增长14.1%和16.2%;商品房竣工面积7615.25万平方米,同比下降7.1%。从商品住宅静态供求关系比较,2018年全省商品住宅新开工面积与同期销售面积的比值为1.13:1,供求关系略显宽松,与2012-2014年相当,明显高于2015-2017年水平,一定程度反映出未来一年供求关系趋于改善。

 

03

企业资金状况稳中有变

土地成交溢价水平收敛


    2018年广东房地产企业到位资金21722.28亿元,同比增长13.4%,增速较上半年有明显提升,资金状况总体稳健。其中,国内贷款4236.05亿元,自筹资金6292.10亿元,定金及预收款7250.92亿元,个人按揭贷款3008.94亿元同比分别增长3.7%、17.8%、21.1%和1.2%;分别占到位资金的19.5%、29.0%、33.4%和13.9%,合计占95.7%。利用外资及其他到位资金分别为13.28亿元和920.99亿元,同比下降74.8%和增长28.8%,分别占到位资金的0.1%和4.2%。

    数据反映,受房地产信贷政策持续收紧影响,企业国内贷款增速相比2017年大幅回落,企业到位资金主要依赖自筹资金和销售回款。与此同时,2018年第四季度起全国房地产企业迎来了第一轮偿债高峰,2019年将有近万亿元的待偿债务。面对在建工程和后市供应的增长,以及日益凸显的偿债压力,当前行业相对稳健的资金状况仍面临金融环境、市场预期等方面的变化风险,企业仍需进一步加快销售回笼节奏。

    从2018年新增纳入统计的土地购置情况看,全省房地产企业购置面积1968.44万平方米,成交价款1900.20亿元,同比分别增长6.9%和20.6%;成交均价9653元/平方米,同比增长12.8%。截至12月期末,全省待开发土地面积4442.17万平方米,同比增长29.0%。数据显示,房地产企业待开发土地面积有较大幅度提高,对于进一步改善后市商品房供求关系奠定了较好基础。

    从土地实际出让情况看,据广东房协土地与产业研究中心监测,2018年全省共成交2270宗经营性用地,成交面积7878.05万平方米,同比下降24.7%;成交金额4579.94亿元,同比增长13.4%;共流拍151宗,流拍率为7.5%,流拍面积635.34万平方米。其中,成交居住用地2728.3万平方米,同比下降18.9%;成交金额3588.42亿元,同比增长41.0%。成交商服用地477.46万平方米,成交金额632.03亿元,同比分别下降41.3%和45.8%。从溢价情况来看,经营性用地底价成交1692宗,占总成交量74.9%。其中,居住用地底价成交388宗,占居住用地总成交宗数的36%;溢价在1%-50%区间的259宗,溢价50%-100%区间的110宗,溢价100%以上的60宗。商服用地底价成交173宗,占商服用地总成交宗数的77%;溢价在1%-50%区间的27宗,溢价50%以上的22宗。比较而言,2018年居住用地溢价情况显著高于商服用地,但相对2017年溢价水平有所收敛,土地市场趋于理性。

广东省房地产市场展望


    从宏观经济形势看习近平总书记在1月21日省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班上指出,“经济运行稳中有变、变中有忧”“各地区各部门要平衡好稳增长和防风险的关系,把握好节奏和力度”。为营造适宜的高质量发展和供给侧结构性改革的货币金融环境,保持流动性合理充裕,保持货币信贷和社会融资规模合理增长,人民银行持续实施稳健的货币政策,注重定向调控,自2018年以来,累计降准5次,累计向市场投放3.6万亿元长期资金。虽然房地产业不在定向支持之列,但降准对房地产市场仍然存在间接利好影响。对于银行来说,个人房贷属于优质资产,银行可贷款额度增加之后可能会加大个人房贷的投放力度,房贷利率将呈稳中略降的趋势,有利于购房需求的释放。

    从调控政策层面看全国住房和城乡建设工作会议明确,2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。广东省政府工作报告提出,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,因城施策、分类指导,促进房地产市场平稳健康发展。因城施策、分类指导,意味着地方政府有更大的调控自主权,鉴于当前已经取得较为明显的调控成效,前期如限价、限售、限签等地方政策有望得到适度修正。但根据中央经济会议要求,“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”,“因城施策”仍须遵循“房住不炒”的定位,预计调控方式将由限制交易转向调控供给结构,坚持租购并举,完善住房市场体系和住房保障体系,如加快推进集体土地入市、鼓励住房租赁市场发展、试点推进共有产权住房建设等。

    从市场供求关系看供应方面,当前全省商品住宅库存降至近五年来的最低位,但2018年较高增幅的新开工面积和待开发土地面积,将成为2019年商品房市场供应的基本保障;随着部分城市调整限价、限签政策,市场的有效供应也将进一步增加。需求方面,受益于住房消费升级、城镇化水平持续提升及城市更新改造需求增加,商品房市场需求仍有强劲支撑。在“房住不炒”的定位之下,合理住房需求将得到保障和支持,投机炒作行为则将继续受到严厉抑制。总体而言,市场将呈现供求基本平衡状态,继续保持窄幅波动盘整态势。

    综上所述,平稳发展事关社会大局,稳定的房地产市场是人心所向、大势所趋,应该充分发挥房地产市场作为国民经济稳压器和国民财富储蓄器的作用。2019年,坚持“房住不炒”定位仍是基本原则,“稳地价、稳房价、稳预期”将成为调控工作的政策目标。建议相关政府部门适时修正有关行政限制政策,支持首次置业和改善需求;通过税收、金融、法律等手段盘活、规范住房租赁市场;加快推进集体建设用地入市,优化土地供给结构,改革单一的土地出让制度;制定相关政策法规,鼓励和支持房地产行业建立新业态体系,包括满足人民群众美好生活动需要的高品质住宅,以及高品质的衣、食、住、行、娱、医、教、养等系统服务。建议房地产企业要提高政治站位,树立政治意识和大局意识,坚持“房住不炒”,规范经营行为,全面提升对经济社会发展的责任感和使命感;加强风险防范意识,理性定价,加强企业资金流管控,共同促进房地产行业平稳健康发展;坚持高品质发展,结合新技术、新消费的发展趋势,服务于人民群众对美好生活的需要;关注转型升级发展,把握乡村振兴、特色小镇、田园综合体等所带来的新机遇。

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