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报告丨1-11月广东房地产市场分析报告出炉!(附数据)

作者: 来源: 时间:2020-03-04



在企业年末加大销售回笼力度、个别城市调控政策适度微调等作用下,10-11月广东商品房销售市场表现有所改善,企业资金状况略有好转,房地产完成投资总体平稳增长,但土地市场仍呈现降温态势。





销售市场有所改善

库存总量仍趋上升





1-11月,广东商品房销售面积12168.31万平方米,同比下降0.9%,降幅比1-10月缩窄1.2个百分点,连续4个月小幅缩窄;销售额17216.60亿元,增长8.5%,增速比1-10月提高1.5个百分点。其中,珠三角商品房销售面积增长3.0%,销售额增长11.9%,增速分别比1-10月上升1.1个和1.6个百分点;粤东西北商品房合计销售面积、销售金额同比下降8.0%和5.2%,降幅比1-10月缩小1.4个和1.1个百分点。商品房销售均价14149元/平方米,其中商品住宅销售均价13965元/平方米,同比分别上涨9.6%和9.8%。总体上,前11月份市场保持平稳运行态势,近两个月市场表现有所改善,这与年末房企为完成全年销售目标加大促销力度有关;同时“因城施策”的调控措施对销售市场也起到一定的稳定作用。

从库存情况看,截至2019年11月期末,全省商品房待售面积5627.03万平方米,比上月末增加50.42万平方米,同比增长13.7%,增幅上月提高1.1个百分点。其中商品住宅待售面积2643.54万平方米,非住宅2983.49万平方米,同比分别增长10.8%和16.3%。






销售回笼力度加大

资金状况略有好转





1-11月全省房地产企业本年到位资金21280.56亿元,同比增长9.6%,增速比上个月略高0.1个百分点。其中,国内贷款3998.94亿元,同比增长2.3%,增速连续3个月下行,这与近期房地产融资监管政策持续收紧有关,银保监会、央行等多次要求严格控制资金违规流入房地产领域;自筹资金6269.52亿元,增长13.5%,增速持续平稳;定金及预售款7201.39亿元,增长13.3%,比上月提高1.9个百分点,当前融资环境趋紧,房企加大销售回笼资金力度;个人按揭贷款3265.75亿元,增长20.2%,较上月略低0.5个百分点。总体而言,当前房企融资环境依然偏紧,在商品房销售端有所改善之下,企业资金状况也略有好转。




投资增速总体平稳

土地市场持续降温





虽然今年以来房地产开发投资增速总体上趋于下行,但同比增速始终保持在10%以上,仍处于相对稳定增长水平。1-11月全省房地产完成投资14343.82亿元,同比增长11.0%,增速比上月略低0.2个百分点。其中,建安工程完成投资7737.54亿元,同比增长2.6%,拉动总投资增长1.5个百分点;土地购置费5468.77亿元,同比增长21.8%,拉动总投资增长7.6个百分点。与上年同期相比,房地产完成投资额增速降低8.1个百分点,主要是土地购置费同比增速大幅下降55.9个百分点所致。

从开发建设情况看,11月末全省商品房施工面积84592.67万平方米,同比增长8.6%,今年以来增速逐步回落。其中,本年新开工面积16230.70万平方米,同比下降4.8%,今年以来基本在负增长区间波动运行。数据显示,今年1-11月各地区商品房新开工面积跟同期销售面积的比值均在1.27以上,其中商品住宅新开工面积与同期销售面积比值普遍在1.0-1.4,意味着后市商品房供求关系略偏宽松,商品住宅供求关系则趋于平衡。

从土地市场看,据广东省房协土地与产业研究中心监测,今年1-11月全省经营性用地总成交金额为4452亿元,同比增长17.6%。其中,11月份土地市场呈现“成交额高、流拍量大、溢价率低”的局面。当月全省土地挂牌419宗,挂牌面积1754.37公顷。成交经营性用地土地250宗,成交面积887.56公顷,成交金额689.82亿元,单月成交金额仅低于6月份,其中居住用地成交483.02亿元。经营性用地溢价成交土地39宗,底价成交211宗;居住用地溢价成交21宗,溢价成交土地面积75.49公顷,成交金额231.19亿元。土地流拍(含终止出让)61宗,流拍面积315.31公顷,为今年单月流拍面积峰值;其中居住用地33宗,流拍面积202.44公顷。数据显示,今年10-11月的月均溢价成交宗数降至37宗,为今年各季度最低值;月均流拍面积达293公顷,为各季度最高值。在流拍量较高的市场状况下,已有部分流拍土地重新规划或者调整价格后再次挂牌,挖掘重新挂牌土地价值值得企业考虑。

12月17日,国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开的座谈会指出,“当前房地产市场总体平稳,成绩来之不易。”“保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。”这意味着,维持房地产市场稳定,既是大势所趋,也是人心所向。综合来看,2020年房地产的金融政策环境仍难言乐观,但限制性行政措施可能有序放松调整,房地产总的政策环境有望进一步得到改善,以继续“保持房地产市场稳定”,使之“对宏观经济平稳健康发展做出重要贡献”。



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