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广东房协网络第一课丨疫情中开发商怎么管好慈善和销售产生的税?

作者: 来源: 时间:2020-03-05

      新冠肺炎来袭,包括房地产行业在内,众多行业损失严重,国家推出一系列优惠政策扶持企业,同时,房地产企业积极参与抗击疫情中,直接捐款捐物,减免商户、租户的租金,在此其中存在大量的涉税问题,需要房企事前规范,避免造成额外的税收负担,同时房企也应积极争取享受国家相关税收优惠政策,度过疫情带来短期资金冲击。

      为帮助会员防范抗击疫情中企业慈善行为和线上线下销售行为带来的税务风险,2月21日下午,广东省房协邀请到财税工作20年,超过10年房地产财税管理咨询经验的程龙贵老师,开授《疫情下房企慈善及线上销售财税管控及税收优惠享受实操关键》网络培训课程,吸引来自碧桂园、富力、华发、越秀、奥园、三正等常务副会长单位 ,保利、中海、招商蛇口、星河、路劲、新世界、方圆、富港、翔顺、汇美、美林基业、隆生、富康、颐和等副会长单位财务、营销部门280余人听课。讲师程龙贵讲述疫情下房地产企业慈善行为关键事项及税收政策实操关键,并分析线上佣金、折扣销售以及无理由退房的涉税情况,提出应对管控措施。


△ 网络课堂现场


△ 课程提纲


      党支部书记、秘书长常可在致辞中表示,本次培训班广东省房协成立将近30年第一次线上培训活动。疫情攻坚战期间,广东省房协一直冲锋在前,在上级主管部门和相关政府部门的指导下主动作为,积极宣传企业善举,调查企业实际困难,向政府部门建言献策。疫情发展牵动人心,广东房企积极履行社会责任,通过捐款、减免租金等形式贡献力量,其中存在大量的涉税问题,为此,省房协财专委编撰了《新冠肺炎疫情防控税费优惠政策指引汇编》,帮助会员单位准确掌握、及时使用优惠政策措施。(指引汇编全文可与我们联系索取。)


减免租金涉税分析及应对策略

      首先,程龙贵老师展示了部分政府发布的疫情期间租金减免、补贴政策支持,并针对减免租金所带来的涉税问题进行讲解。


问题一:免租期间是否需要视同销售,缴纳增值税?
答:根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第十四条以及《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条,建议疫情过后,应与承租户签订免租或减租的协议

问题二:已经收租并开发票的租金,退租或抵减以后期间租金如何纳税?

根据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)规定,纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1营业税改征增值税试点实施办法第十四条规定的视同销售服务。如果您已预收租金并已开具增值税专用发票的,租金需要退还的应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票,并按扣减后的销项税额重新开具增值税专用发票。


问题三:房企收到政府减免租金补贴是否需要缴纳增值税、企业所得税

答:增值税非应税收入,不需要缴纳增值税。企业所得税:总局目前尚未颁发相关政策,个人判断部分地方有可能出台免税政策,总局后续也有可能出台免征企业所得税政策。





房地产企业相关联行业

减免优惠分析及应对策略


程龙贵对房地产企业相关联行业减免优惠进行分析,并对相关热点问题进行讲解:

问题一:与房地产相关哪些行业可以享受税收减免,具体减免是什么?
答:根据财政部税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策的公告(财政部税务总局公告2020年第8号):
对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务,以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入,免征增值税生活服务、快递收派服务的具体范围,按照《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号印发)执行。
旅游娱乐服务。旅游娱乐服务,包括旅游服务和娱乐服务。
餐饮住宿服务。


问题二:公司有兼营生活服务收入,如何界定是否可以享受优惠政策?
:根据《财政部国家税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局 海关总署公告2019年第39号),第七条:(一)本公告所称生产、生活性服务业纳税人,是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务(以下称四项服务)取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人。
受疫情影响较大的困难行业企业2020年度发生的亏损,最长结转年限由5年延长至8年。困难行业企业,包括交通运输、餐饮、住宿、旅游(指旅行社及相关服务、游览景区管理两类)四大类,具体判断标准按照现行《国民经济行业分类》执行。困难行业企业2020年度主营业务收入须占收入总额(剔除不征税收入和投资收益)的50%以上。


问题三:公司免税收入是否需要办理审批或备案手续,如何申报
答:根据国家税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收征收管理事项的公告(国家税务总局公告2020年第4号):
纳税人按照8号公告和《财政部 税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》(2020年第9号,以下简称“9号公告”)有关规定享受免征增值税、消费税优惠的,可自主进行免税申报,无需办理有关免税备案手续,但应将相关证明材料留存备查。

问题四:公司免税收入已开具专票,该如何处理?
答:根据国家税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收征收管理事项的公告(国家税务总局公告2020年第4号)第三条及第四条:在本公告发布前,纳税人已将适用免税政策的销售额、销售数量,按照征税销售额、销售数量进行增值税、消费税纳税申报的,可以选择更正当期申报或者在下期申报时调整。已征应予免征的增值税、消费税税款,可以予以退还或者分别抵减纳税人以后应缴纳的增值税、消费税税款。

问题五:物业管理属于生活服务还是现代服务?是否可以享受优惠

答:根据财税〔2016〕36号)关于全面推开营业税改征增值税试点的通知,商务辅助服务。包括企业管理服务(企业管理服务,是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。)、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。

根据浙江省住房和城乡建设厅关于全力做好疫情防控支持企业发展的通知深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施,可享受相关优惠。


问题六:8号文对于几个行业可免征增值税的规定,相应进项是均需转出还是可作为留抵?

答:(财税〔2016〕36号)关于全面推开营业税改征增值税试点的通知中,原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产,下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣:用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产,仅指专用于上述项目的无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
已抵扣进项税额的购进服务,发生上述第5点规定情形(简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外)的,应当将该进项税额从当期进项税额中扣减;无法确定该进项税额的,按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。





疫情下捐赠涉稅政策分析

及应对策略





      关于财政部税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告(财政部 税务总局公告2020年第9号),程龙贵从扣除比例、捐赠渠道限制、捐赠物品免征增值税三个方面进行分析,并强调接受捐赠公益性社会组织,指依法取得公益性捐赠税前扣除资格的社会组织,且企业在捐赠时填写的捐赠主体应有项目。



税收减免及延迟纳税政策分析

及应对策略

      根据中华人民共和国税收征收管理法,纳税人因有特殊困难,不能按期缴纳税款的,经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准,可以延期缴纳税款,但是最长不得超过三个月。疫情期间,企业可通过电子税务局渠道进行“非接触式”办税。



社保减免优惠分析及应对策略


      2月18日,国务院常务会议强调,当前统筹做好疫情防控和经济社会发展工作,一项迫切任务是稳就业,稳就业就必须稳企业。会议确定:

      根据上述文件,程龙贵分析到:股份公司以及房地产开发公司营业收入小于200,000万元,因此,属于中小微企业,可以享受社保5个月的优惠;可享受的优惠限于“养老、失业、工伤保险”三费,其他的不减免;社保减免的企业部分,个人部分仍然需要缴纳;6月底前,企业可申请缓缴住房公积金,不能免交住房公积金。


增值税进项税额留抵退税分析

及应对策略


      在增值税进项税额方面,程龙贵分析了财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号),并对常见问题进行讲解:

问题一什么是增量留抵?为什么只对增量部分给予退税?
答:增量留抵税额,是指与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额。对增量部分给予退税,一方面是基于鼓励企业扩大再生产的考虑,另一方面是基于财政可承受能力的考虑,若一次性将存量和增量的留抵税额全部退税,财政短期内不可承受。因而这次只对增量部分实施留抵退税,存量部分视情况逐步消化。

问题二:2019年4月1日以后新设立的纳税人,如何计算增量留抵税额?
:《财政部税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局海关总署公告2019年第39号)规定,增量留抵税额是指与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额。2019年4月1日以后新设立的纳税人,2019年3月底的留抵税额为0,因此其增量留抵税额即当期的期末留抵税额




      最后,程龙贵表示,房地产重大业务中的涉税问题及账务处理,尤其是消除税务风险,降低税收负担的需求,需要业务部门与财务部门共同努力,为此,将会推出《业财融合》课程。此外,《增值税征求意见稿》和《土地增值税征求意见稿》二稿已经推出,相关课程也将在文件生效后推出。


△ 课程结束后得到学员的高度评价与感谢


      此外,为帮助会员单位和房地产企业准确掌握、及时适用支持疫情防控的相关税费优惠政策措施,广东省房协财务管理专业委员会对现行有效、特别是国家和省市近期发布的税费支持政策措施进行梳理,编录《新冠肺炎疫情防控税费优惠政策指引汇编》,对政策进行解读,并提供咨询服务,组织专家对纳税人、缴费人在执行优惠政策遇到的个性化问题和需求提供帮助,欢迎来函来电咨询。
联系人:黄毅文
联系电话:13710868339(微信同号)
联系邮箱:1579286703@qq.com

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