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【网课内容回顾】广州市城市更新最新政策解读

作者: 来源: 时间:2020-05-18

        当前,城镇化进程稳步推进,城市更新已成为房地产企业获取建设用地的主要途径。为此,广东省房地产行业协会城市更新服务中心举办城市更新系列课程,邀请重量级专家从广州城市更新政策解读、土壤环境专项政策与风险预判、城市更新地价评估以及城市更新主要税务处理模式等专业角度,精准助力企业在城市更新中的发展。

      为帮助企业全面理解重点区域城市更新政策要点,5月14日下午,广东省房协邀请城市更新服务中心常务副主任、广东城印城市更新研究院院长陈山开授《广州市城市更新最新政策解读》网络培训课程,吸引来自富力地产、越秀地产、平安不动产、阳光城集团、新城市集团、敏捷集团、万科、佳兆业集团、碧桂园集团、珠海华发等常务副会长单位,中海地产、保利地产、招商蛇口、龙湖地产、合富辉煌、方圆集团、雅居乐地产、星河地产、金科地产、龙光地产、富港集团、东建集团、宏远集团、华达集团、恒福地产、翔顺集团等副会长单位城市更新部门超过600人报名参与。讲师陈山讲述了广州市城市更新概况,并分别对广州市旧村改造最新政策、留用地政策以及产业用地(M0)政策进行详细解读。

△ 网络课堂现场


△ 课程提纲


      广东房协党支部书记、秘书长常可在致辞中表示,城市更新已经成为房地产企业发展的方向。目前,不少企业在城市更新领域布局与落地,但在项目实际推行过程中存在一定困难,因此,针对企业的痛点难点,广东房协成立城市更新服务中心,为企业提供政策解读、培训、咨询和项目对接等服务内容。本次培训班希望能通过最新城市更新政策解读给予会员参考与帮助,并通过中心服务,协助企业在城市更新领域获取更大成功。

 广东房协党支部书记、秘书长常可致辞



1

广州市城市更新概况


      首先,陈山讲师从广州市城市更新的税务处理模式角度出发,分别从政府主导和市场主导两大类,详细讲述政府收储、政府统租、综合整治、村集体自行改造、村企合作改造、企业自改等九种处理模式,并针对企业实际需求,重点介绍了合作改造处理模式。

△ 广州市城市更新税务处理模式


△ 广州市城市更新配套政策



2

广州市旧村改造最新政策解读


      在旧村改造政策上,陈山讲师从项目储备与计划、基础数据调查(核查)、改造成本核算、合作(意向)企业、项目监管五个方面进行解读,精准帮助企业研判旧村改造可能性。

      对于进入储备库的土地,将开展基础数据调查与核查,必须涵盖的调查内容有:土地房屋、人口、标图建库、文化遗存、公建配套市政设施以及经济产业。

△ 基础数据各阶段要点


根据穗建规字〔2020〕16号文《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》,在引入合作企业程序上总体有以下环节:

(一)合作意向企业

1.村集体成员代表表决;

2.合作意向协议审核并公示(7日以上);

3.确定合作意向企业并公布;

4.缴纳履约金(签约后30日内)

(二)合作企业

1.村集体制定并报送招商文件;

2.招商文件表决与公示;

3.村集体委托政府公共交易平台公开招商;

4.企业报名并缴纳保证金;

5.确定合作企业并公布(签约后30日内)。

△ 广州市各区合作(意向)企业引入时点差异


3

广州市留用地政策解读


      从土地权属角度,广州留用地合作开发模式可分为土地所有权不变和土地所有权改变2大类。



广州留用地合作开发模式

一、土地所有权不变
1.出租土地/物业
• 出租土地:村集体出租土地使用权
• 出租物业:村集体将自主投资建设的物业出租
2.使用权流转
村集体挂牌出让留用地(集体建设用地),获得使用权出让金,一定比例的配建物业产权等
3.政府统租
政府注资组建的企业租用集中留用地,企业负责土地开发、招商和运营,村按占比进行租金分红,期满后收回土地及附属物业
4.合作开发
村集体以土地作股,开发商以资金作股,双方根据土地价格和建筑成本分配物业产权,再统一经营和分别出租


二、土地所有权改变
1.物业+货币
政府收储留用地(国有性质)后出让,扣除垫付账目后,将一部分土地出让金存入村集体公共账户,其余部分用于村集体购买或置换土地附属物业
2.政府收储
村集体将留用地(国有性质)交由政府收储,按规划用途实行公开出让,村集体获得的收益为公开出让的土地出让金扣除政府市政投入成本后的部分


      在留用地方面,政府收储国有性质村留用地后公开出让,村集体通常以货币和物业形式兑现。为此,陈山讲师以南沙区东瓜宇村旧村改造项目为例,详细分析货币+物业合作开发模式对于村集体和开发商的优缺点。



4

广州市产业用地(M0)政策解读


      在新型产业用地(M0)方面,广州市采用灵活供地方式、鼓励企业孵化器建设、鼓励存量工业用地转型升级等方式大力支持战略性新型产业发展,并从规划管理、产权登记和分割转让及供后监管等方面实行从严管控。为此,广州市出台多项政策意见,陈山讲师对政策中有关分割转让、供后监管和退出机制等方面进行分析解读。

△ 商蛇口广州公司组织集中学习本次课程

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