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广东房协网络课程丨粤港澳大湾区城市更新地价评估实务分享

作者: 来源: 时间:2020-05-22

      在城市更新过程中,精准预测及评估湾区土地价值需要企业高度重视。为提升企业业务水平、全面助力房地产行业企业复工复产,继5月14日《广州市最新城市更新政策解读》线上分享后,广东省房协推出城市更新系列课程第二讲,邀请专家从专业角度解读粤港澳大湾区城市更新地价评估实务,精准助力企业在城市更新中的发展。

      5月21日下午,广东省房协邀请广东思远土地房地产评估咨询有限公司资深土地估价师、广东省及珠海市国有资产监督管理委员会专家库评估专家廖旻开授《粤港澳大湾区城市更新地价评估实务分享》网络培训课程,吸引来自碧桂园集团、万科集团、富力地产、越秀地产、平安不动产、奥园集团、阳光城集团、佳兆业集团、新城市集团、敏捷集团、华发股份等常务副会长单位,保利地产、中海地产、招商蛇口、方圆集团、雅居乐地产、星河地产、金科地产、龙光地产、诚丰集团、富港集团、东建集团、宏远集团、中房百花园、恒福地产、华达集团、翔顺集团、合富辉煌、世联行等副会长单位超过524人听课。讲师廖旻围绕粤港澳大湾区、城市更新及地价三个关键词,讲述了粤港澳大湾区宏观背景、城市更新相关政策,并通过珠海工改商案例分析讲解城市更新地价评估实务。

△ 网络课堂现场


△ 课程提纲



1

读懂宏观背景


      首先,廖旻讲师讲述了粤港澳大湾区城市更新的宏观背景。当前,推动经济高质量发展是保持经济持续健康发展的必然要求。在高投入、高消耗的无序扩张、平面利用和低效用地开发下,粤港澳大湾区在土地资源方面存在供求矛盾,因此,完善市场化配置,破除存量土地资源的低效供给、推动落后产能退出、优化配置,能促进新动能的形成,有助于大湾区获得高质量发展。



推进土地要素市场化配置

建立健全城乡统一的建设用地市场
深化产业用地市场化配置改革
鼓励盘活存量建设用地
完善土地管理体制

(2020年4月 最新政策)



2

理论基础


      土地增值收益是城市更新存量盘活的核心。从产权制度理论来讲,增值分为土地地租增值和资本增值,有税收、地价和管理手段三种捕获方式。在分配原则上,则有以下三种:谁拥有谁受益、谁投资谁收益及效率分配原则。




3

梳理政策文件


      在我国,城镇低效用地再开发大体经历了以下三个阶段:




2009年-第一阶段:广东先实行

2009年8月粤府(2009)78号2013年6月原国土资源部批复


2013年-第二阶段:试点探索

2013年2月《关于开展城镇低效用地再开发试点指导意见》(国土资发20133


2016年-第三阶段:全面铺开

2016年11月,国土资源部发布《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》(国土资发〔2016〕147号)


2019

2019年6月《自然资源部办公厅关于做好2019年度建设用地节约集约利用状况评价有关工作的通知》(自然资办[2019]1056号)





4

城市更新低价评估实务


      在城市更新地价计收方面,廖旻讲师以广州、深圳、佛山、南海、东莞、珠海为例,详细讲述了区片市场价、标定地价及单宗评估地价三种典型模式。三种地价计收模式与拿地成本之间存在一定关系,其中,区片市场价与标定地价定期更新,逐年调整,整体水平低于单宗评估价,而单宗评估价则依托于评估机构的判断,评估结果接近市场成交价,相邻地块或存在较大差异;因此,区片市场价和标定地价拿地成本相对稳定、可预判,单宗评估价拿地成本的预判存在波动性。



△ 城市更新地价计收模式


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