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2020年1-4月广东房地产市场分析报告

作者: 来源: 时间:2020-06-12




随着疫情影响的逐渐消退,1-4月广东房地产市场多项指标相对一季度进一步修复,市场呈现以下主要特点——促销策略成效凸显、土地市场强势反弹、资金压力有所减缓、复工复产渐趋正常今年国务院政府工作报告重申坚持“房住不炒”定位和因城施策,预计后市仍将以“稳”为主,企业仍需积极促销以确保流动资金安全,充分预估市场风险保持稳健发展。




01
促销策略成效凸显
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受疫情影响,今年复工复市以来,各地房地产项目普遍采取让利促销策略,并取得了一定成效,销售量同比降幅逐月收窄,均价同比涨幅持续回落。1-4月,全省商品房销售面积2714.65万平方米,销售额3786.36亿元,同比分别下降23.7%和23.4%,降幅比一季度分别收窄5.4个和2.0个百分点;其中,商品住宅销售面积2390.62万平方米,销售额3310.78亿元,同比分别下降21.9%和20.1%,降幅分别收窄5.4个和3.9个百分点。从销售均价看,1-4月全省商品房均价13948元/平方米,同比上涨0.4%,涨幅比1-3月回落4.8个百分点;商品住宅销售均价13849元/平方米,同比上涨2.3%,涨幅回落2.3个百分点。

图1:  广东商品房销售面积、销售额走势

图2: 广东商品房销售均价走势

分区域看,1-4月各地区商品房销售面积同比降幅比1-3月均有所收窄,其中粤东地区由负转正,同比增长8.9%;珠三角、粤西、粤北同比分别下降27.9%、14.6%和24.5%,降幅分别收窄3.4个、2.9个和11.5个百分点。从销售均价看,珠三角地区同比上涨4.5%,涨幅比1-3月回落4.5个百分点;粤东、粤西、粤北同比则分别下降0.3%、3.7%和4.0%,降幅与1-3月大体相当(粤东西北分别为-0.4%、-4.8%和-2.2%)。

图3: 广东各地区商品房销售面积同比增速走势


02
土地市场强势反弹
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从土地市场看,3月以来部分企业积极补充土地储备,大湾区核心城市的土地市场回温明显。据广东房协土地与产业研究中心监测,1-4月,全省经营性用地成交金额为1481.51亿元,同比大幅增长40.1%;平均楼面地价2298元/平方米,溢价率13.7%。其中,居住用地成交面积729.22公顷,成交金额1146.89亿元,分别占总成交面积和金额的26.8%和77.4%;平均楼面地价6073元/平方米,溢价率18.0%。
表1:  2020年1-4月广东经营性用地成交情况

其中,4月单月经营性用地成交金额近750亿元,比第一季度的731.86亿元还多2.4%;平均溢价率16.0%,为前4个月的最高水平,4月呈现量价齐升态势。从城市看,1-4月经营性用地出让收入排名前八的均为珠三角城市,合计1343.52亿元,占全省的90.7%;出让的居住用地按最高容积率计算的可建建筑面积排名前五的也均为珠三角城市,占全省的64.5%。

图4: 广东经营性用地成交量及平均溢价率走势

图5:2019年以来广东居住用地平均成交楼面地价走势

03
资金压力有所减缓
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1-4月全省房地产企业到位资金6418.72亿元,同比下降-13.6%。其中,国内贷款1649.93亿元,自筹资金1742.23亿元,同比分别增长11.7%和4.7%;定金及预收款1761.02亿元,个人按揭贷款1041.53亿元,其他到位资金219.60亿元,同比分别下降33.7%、6.9%和56.3%。数据反映,1-4月各项来源资金指标相对一季度进一步改善,也意味着企业资金压力有所减缓。但受疫情对商品房市场冲击的影响,销售回笼资金与去年同期相比仍有较大差距,企业仍需加大销售回笼力度。

图6: 广东房地产企业主要来源资金同比增速走势


04
复工复产渐趋正常
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从投资情况看,1-4月全省完成房地产投资3752.80亿元,同比下降4.3%。其中,建安工程及设备工器具购置2198.80亿元,同比下降13.4%,拉低整体投资下降8.6个百分点,拉低幅度比一季度收窄4.2个百分点;土地购置费1273.24亿元,同比增长13.3%,拉动投资增长3.8个百分点,拉动效应回落0.4个百分点。数据反映,随着各项目复工复产趋于正常化,开发投资即时指标的建安工程及设备工器具的投资额降幅呈逐月收窄态势。

表2:  2020年1-4月广东房地产完成投资构成 单位:亿元

图7: 广东房地产完成投资走势

从建设施工情况看,截至4月末,全省商品房施工面积76015.20万平方米,同比增长3.4%。其中,新开工面积4269.52万平方米,竣工面积2336.02万平方米,同比分别下降16.6%和8.4%,降幅比一季度收窄6.8个和8.0个百分点。数据反映,随着常态化疫情防控措施的不断巩固,境内疫情对房地产施工建设领域的影响也趋于消退。

图8: 广东商品房施工、新开工、竣工面积同比走势

5月22日,国务院总理李克强在政府工作报告中再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”意味着中央将在坚持“房住不炒”定位的前提下,继续赋权地方政府灵活出台调控政策,预计房地产市场走势仍将以“稳”为主,房地产企业仍需积极促销以确保流动资金安全。而土地市场尤其是居住用地市场的火热程度也超出预期,屡创新高的地价必然带来房价上涨压力,但近年来刚需群体的购买力趋于下降,意味着当前高价竞得的地块未来将面临更为激烈的竞争压力,企业需充分预估市场及政策风险,保持稳健发展。

本文节选自广东省房协《4月楼市加速恢复,土地市场已显复苏——2020年1-4月广东房地产市场分析报告》,如需全文请致电黄小姐,020-87376855

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