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广东房协城市更新课程第4期|三种改造模式的税务处理分析

作者: 来源: 时间:2020-06-12

      城市更新牵涉面广,其中关系错综复杂,稍不留神便会产生税务风险,影响项目合规和进度。如何在城市更新中降低企业税务风险,值得房地产及有关企业深入学习和研究。继《广州市最新城市更新政策解读》《粤港澳大湾区城市更新地价评估实务分享》和《城市更新中土壤环境专项政策解读及风险预判》线上课程后,广东省房协推出城市更新系列课程(四)——《三种改造模式的税务处理分析》,邀请专家从专业角度解读城市更新中涉税问题、税务风险及财税技能,务求精准助力企业提升在城市更新工作中的效益。

      6月4日下午,广东省房协邀请广东正中国穗税务师事务所李霞经理开授三种改造模式的税务处理分析》网络培训课程,吸引来自碧桂园集团、万科集团、富力地产、越秀地产、平安不动产、奥园集团、阳光城集团、佳兆业集团、新城市集团、敏捷集团、华发股份等常务副会长单位,保利地产、中海地产、招商蛇口、方圆集团、雅居乐地产、星河地产、金科地产、龙光地产、颐和地产、诚丰集团、富港集团、东建集团、宏远集团、隆生集团、中房百花园、恒福地产、华达集团、翔顺集团、合富辉煌、世联行等副会长单位超过650人听课。

  网络课堂现

△ 课程提纲


1

政府主导
收储模式


      课程开始,讲师李霞便以政府主导的收储模式案例,通过收储流程图,为学员清晰讲解政府收储模式的全过程。

△ 征收方式收储流程

 

      在该收储方式下,当事方主要为原权属人和土地受让方。其中,原权属人可免征增值税、土地增值税以及个人所得税。对于土地受让方而言,需缴纳的税费不涉及土地增值税和个人所得税,其中增值税则需要按照国家税务总局〔2016〕18号公告的相关规定进行处理。




在政府主导的收储模式下,以“限地价、竞配建”方式供地则有以下细分:

1.限地价、竞配建;

2.限房价、竞地价;

3.限地价、竞房价;

4.限地价+竞配建+竞自持+摇号。



      此外,针对“限地价、竞配建”下的直接移交、无偿移交以及政府回购的税收指引及实操差异,李霞讲师给予了仔细讲解。

 


2

政府主导
合作改造模式


      在此模式下,主要以政府统一组织实施(即政府为征地拆迁方)为前提,具有两种类型的实施模式:

      1.政府在拆迁阶段通过招标等公开方式引入土地前期整理合作方承担具体拆迁工作,该企业需要垫付征地拆迁补偿款。在土地使用权人支付地价款后,政府再向合作方支付拆迁费用与合理利润。

      完成拆迁后,政府将拟出让土地通过招标、拍卖或者挂牌等公开方式确定土地使用权人。

 △ 第一种类型流程及税务处理方式


      2.政府通过招标等公开方式征选合作方,既承担土地前期整理的具体拆迁工作,又是土地使用权人。

该合作方承担具体拆迁工作,垫付征地拆迁补偿款(含货币与非货币补偿),完成拆迁后,政府直接将拟出让土地使用权供应给该合作方,所支付拆迁费用与合理利润抵减其应向政府缴交的地价款。

△ 第二种类型流程及税务处理方式

 


3

村企合作
土地整理后以复建地块集中安置


      为促进学员理解和吸收,课程结合林和村案例进行介绍。目前主流方式为:村集体经济组织将集体土地申请转为国有土地,分为融资地块与复建地块,并与开发企业合作实施改造。

△ 村企合作案例——林和村

 

       为拓展学员思维,贴近实务操作,课程通过相关行政管理案例,聚焦案件争议关键,引出涉及计价偏低、拆迁补偿以及税务行政程序方面的裁判要旨。

 △ 土地整理后以复建地块集中安置

 

      合同是经济业务的重要证据,合同条款不规范将导致合同的使用者曲解合同的本意。为避免争议,纳税人在起草经济合同时要认真研究相关法律主体的权利和义务,对合同中有关权利、义务的表述做到形式与内容的统一。

      针对城市更新主要改造模式的税务处理,讲师李霞提出两点总结建议:1.涉及法律法规较多,不能仅限于税法知识,要对业务有深入的了解;2.现行税法规定不能完全涵盖所有的业务,遇到问题需要多分析、多讨论、多求证。

      至此,广东省房协城市更新线上系列课程已圆满落下帷幕,课程回看请点击“企业微信——广东房协线上培训系统”。未来,我会将继续把握行业领域的热点、重点以及难点,结合土地与产业、城市更新、地下空间优化、装配式建筑、智慧家居等服务中心专业力量,持续为行业、会员等提供精准、专业的多样化服务!





广东房协服务中心简介
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