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理性看待“限购松绑”

作者: 来源:广东省房地产行业协会 时间:2014-08-30

  8月16日,哈尔滨宣布全面取消限购。至此,我国46个实施限购政策的城市中,已经有37个城市在各种层面放松限购。限购放松是否意味着楼盘大卖、楼价上涨?笔者认为,企业应理性看待。
  首先,"限购松绑"短期内对市场有一定的刺激作用。限购放松后,购房条件放宽,原来没达到条件的部分购买力或在一定程度释放。据克而瑞研究中心数据显示,杭州、呼和浩特、济南、南宁、青岛、石家庄、长春、合肥和宁波等9个城市在限购政策调整后,其新建商品住宅成交量有所增加,但呼和浩特、济南、南宁和石家庄等4个城市在取消限购一两周后又快速回落至正常水平。目前来看,限购政策放松短期内对楼市成交有一定促进作用,但能否持续还待市场进一步检验。
  其次,"限购松绑"后去库存仍是首要任务。从市场成交来看,广东省1-7月商品房销售面积4437.7万平方米,同比下降11%;商品房销售额4050.1亿元,同比下降11.1%,市场形势不容乐观。从库存情况来看,7月末全国商品房待售面积55230万平方米,比6月末增加802万平方米,其中住宅待售面积增加541万平方米;而广东商品房待售面积4972.7万平方米,同比大幅上涨18%,部分县市库存面积需要3年甚至更长的时间才能消化完毕,整体来说库存问题十分突出。从土地出让看,7月份全国40个一二线城市土地成交额同比下降了近五成,土地成效溢价率仅为5.5%,降到了历史最低点。由此可见,当前高库存的市场现状已沉淀了企业大量资金,无论是出于保障资金安全考虑还是适当增加土地储备需要,企业的首要任务都是加快消化库存而非坐地涨价。
  再次,限购或非影响市场最核心的因素。历史数据显示,个人信贷政策与商品房销售情况高度相关,本轮市场调整正是首先由信贷紧缩引起。由于银行提高按揭贷款利率、大幅放缓审批放款进度,造成企业资金和销售日益困难,从而进一步导致市场整体形势恶化。可见,限购政策已不是影响楼市的关键政策,信贷政策是否放松,将成为未来楼市走势的最重要的因素。
  最后,市场需求不再强劲如前。全国46个限购城市主要是本地限制购买第三套房、非本地户籍限制购买第二套房,一方面,限购放松对于刚需买家来说购房环境基本没有发生变化;另一方面,随着不动产登记、房产税、反腐等工作力度日益加大,多次置业即使不受购房指标限制也新增加了许多的顾忌。今年以来,政治环境和宏观经济形势正在发生深刻变化,且住房总体短缺的时代已基本结束,居民对住宅的需求或将逐步由"量"转变为"质",市场需求很难像过去十年那么旺盛。
  综上所述,由于受制于信贷、高库存等重要因素影响,建议行业理性看待"限购松绑",切勿盲目乐观;同时密切关注养老、教育、医疗等与产业结合的新型业态,关注服务附加值的提升及相关商业模式的探索,实现企业可持续发展。
  (撰稿:广东房协秘书长助理肖烈)

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