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十八届四中全会后宏观形势与房产市场动向座谈会

作者: 来源:广东省房地产行业协会 时间:2014-11-24

  近日,党的十八届四中全会在北京召开。会议在历届中央全会中首次以依法治国为会议主题,提出了“建设中国特色社会主义法治体系,建设社会主义法治国家”的总目标。这是贯彻落实党的十八大和十八届三中全会的精神,实现国家治理能力和治理体系现代化的必然要求,在当前全面深化改革的背景下,具有里程碑的意义。
  年底,广东房协将在汕头龙光喜来登酒店召开“2014年度会员大会暨广东房地产发展论坛”(简称年会)。
  为丰富和深化活动内容,广东房协举办了年会系列活动——十八届四中全会后宏观形势与房地产市场动向座谈会,讨论“依法治国、依法治市、依法审批”对房地产业发展的影响。
  新浪乐居对本次活动进行了全程现场图文直播。
  活动时间:11月21日14:30-17:00
  活动地点:广东房协会议室
  主办单位:广东房协
  主要议题:
  1、新一轮的调控是“救市”,还是在让市场回归其本来面目?全面推进“依法治国”,房地产业应该如何依法治“市”?
  2、根据依法治国理念,现行房地产法律法规有哪些需要进一步完善?应该如何健全房地产法律法规,建立房地产市场稳定发展的长效机制?
  3、在依法治国思想指导下,相关部门应该如何深化房地产业行政审批改革,实现依法审批?
  与会嘉宾:
  蔡穗声:广东房协会长
  曹志伟:广东房协副会长、广州市政协常委、广州新城市投资控股集团董事长
  黄毅文:广东房协副秘书长
  龚军伟:广东法制盛邦律师事务所律师、广州市人民政府国有资产监督管理委员会法律顾问
  蒋冬菊:恒生律师事务所负责人
  孙蕴佳:新浪乐居广州执行主编
  羽  键:《南方房地产》常务副总编
  张卉芬:广东省房协党支部书记

 

     -------(以下为新浪乐居独家直播文字稿)-------
  主持黄毅文:各位大家下午好!我们在这里召开十八届四中全会后宏观形势与房地产市场动向座谈会,由广东省房协主办,首席战略合作企业龙光地产,战略合作媒体为新浪乐居。
  大家知道,最近十年来,我们国家的房地产管理一直是以行政干预为代表的管理模式,而且是层层加码,到了前两年才达到登峰造极的状况,而相应的法律法规,出台得比较滞后。对于解决我国房地产深层次的问题,一直未得到有效的解决。
  十八届四中全会的召开,首次提出了依法治国的战略方针,为建设中国特色社会主义法制体系,建设社会主义法制国家的目标提出了方向性的意见。
  这就为房地产企业今后沿着法制的轨道发展提供了有力的时机。今天召开十八届四中全会后宏观形势与房地产市场动向座谈会就是要按照“十八大”的会议精神,充分进行讨论。根据依法治国的理念,房地产业现在的法律法规还需要哪些完善。应该如何健全房地产法律法规,建立房地产市场本地发展的强效机制,如何深化房地产的行政改革,实行依法审批,下面有请广州市政协常委、广东省房协副会长、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟先生发言。
  广东省房地产协会副会长、广州市政协常委曹志伟和广东省房地产协会会长蔡穗声
  曹志伟:我们开这个会是非常及时的,接近年底了,马上要召开两会了,中央要对各地的法规进行清理。前段时间中央派了四个部门,包括国家行政学院、工商联等单位,对中国各地政府、部委办的改革,包括国企原来占据垄断的经营领域,有没有开放等实质政策进行全面评估。实际上,不要认为我们只是调研性的评估,我们没有用中纪委的巡视这个词。先是调研,然后会有结论,也有下一步的处理措施。为下一步处理不作为的干部做一个摸底。
  目前抓乱作为,明年是抓不作为。这次摸查的结果,如果达不到结果的话,这次的改革就未有效,目前只有50分,换句话说,改革只是刚刚开始,绝对不是改革结束了。行政审批制度的改革是在路上,目前只是起步。就算广东做得所谓最早,也是刚刚开始。真正愿意改的并不多,甚至相当多假的改革,个别过分的是,有实际经济利益的审批部门完全不改,出了改革文件也不执行。他们用了所谓的上位法,他们如何找上位法,不是找最高级的法,也不是找最新的法,而是在一堆旧法当中,陈词烂法中,找出有一项对他们有利的内容,甚至这项法是他们这个部门设置的。
  我们在北京研讨座谈的时候说,依法治国,依什么法,依那个法。以前是依规,一个局或者是一个县也可以出规定。前两个星期,一个税局打电话给我们公司,他说内部规定,连续亏损三年,你这个公司,要不关门,要不改为定税,按照花出去的钱而定税。我说怎么会有道理,房地产投资的前两三年是亏损的,没有销售收入。甚至有的项目,几年报建都未批,都无法盖房,难道让我们关门吗?我们作为批发发展商或者是物业公司,我们是亏损或者是贴钱的。我跟物价局说,你有什么资格出指导价,这么多年物业的价格不上涨,但是保安的价格不断的上涨。
  今年因为住房公积金引起的劳动纠纷,增加了四倍。你想想,一般的物业公司提供宿舍给保安住,如果再给住房公积金怎么可以。本来可以给保安提供住房公积金,或者是收回宿舍,不发住房公积金。因此我就专门写了这些提案,我对住房公积金的提案进行回复,我写了不满意,报纸也刊登了。我直接向中央提出,也转发给住建部公积金管理司,我不知道新的政策是否参考了我的意见,有一部分跟我的意见是一致的。广东刚刚颁布的内容,就跟中央不一致,因此要修改。有些层面的改革,意味着地方不愿意改,或者是既得利益者不愿意改。
  我们讲的这些法规、部门立法是非常多的。最典型的就是9月23日市政协举办了执行问政,去年砍掉了少量,不能再少的几项审批。例如,《民营企业投资的工程建设项目》不用交给政府招标中心,原来是政府招标中心,现在是公共资源招标中心,不用由他们进行招标的。2000年温家宝总理签发的规定,就没有将民营企业纳入其中,只是规定国营控股企业。发改委同一年发了一个文,关于执行政府的招投标法定了一份文,将房地产项目(经济适用房),经济适用房怎么会属于商品房呢?纳入公共建筑,经济适用房怎么变成了公共建筑。他们预见房地产在国民经济中的比重比较大,纳入其中后,管理权就大了,收费就有依据了。2012年国务院再出一份新规,也没有纳入其中,意思就是不用的。2012年广东省政府出台的内容也说不用的。去年广州进行改革,政务中心出的流程表这项是不要的。广州市人民政府4月份14号文,中央清理审批项目的权力清单的内容,明确这一项是不要的,但是广州市发改委拒绝执行,如果你的设计不找他们招标,我作为开发商我知道要什么,不是专家想要什么东西,我作为开发商,我们才知道的。
  蔡穗声:是否可以提出行政诉讼,如果有证据证明他们这样的要求是违法的。
  曹志伟:现在的问题是拿一个法,而且众多的法是打架的,我只是举一个案例。现在依法治国的问题是上位法之间打架,而且部门之间立法。
  蔡穗声:中央说良法是善治之前提。
  曹志伟:自己给自己设置一个收费的法律法规,这就是荒谬的。国家发改委今年年初发了一个文,通知各部门清理这些法规。明确要将这一条取消的,就是将房地产纳入其中的规定。国家法制办也发了文,要清理各国家大法,国务院总理签发的法规冲突的部门法规,但是广州市发改委还是不认可。我送了一个牌匾“阻碍广州发展与不改革委员会”,他们找到市领导会后进行座谈。我告诉他们,不对的地方在哪里,“阻碍”两个字下面写的是促进,要成为促进广州发展,推动改革委员会。因此11月2日的中央电视台对话节目,国家有关部门安排我再讲一遍,就是拿这个案例再讲一遍。你们可以看11月2日中央电视台的对话节目,国家行政学院党组书记和工商联的副主席、全国政协副主席要来讲话的,后来由黄书记来讲了,这就说明是部门利益导致的。去年一年这个招标中心收了4个多亿,按照国家的规定,这个招投标中心,就算要设立,也不能以盈利为目的。这个钱要上交财政的,应该是收支两条线的。但这个招标中心仍然收钱,有企业经营的性质。首先,发改委跟这个招标中心就不能有利益关系,因为国家的条例写得非常清楚。第二,不能以盈利为目的,他们这样做就是违反了国家的规定。
  蔡穗声:正如你所分析的,本身不敢收钱也不能收钱,就用下面所谓的事业单位来收钱,收钱后,内部之间有利益关系,不公开。如果没有利益关系的话,何不跟曹委员闹对立。
  曹志伟:国家这次做第三方评估,其中一项就是清理中介机构,这种交易场所就是中介机构,提供服务可以,但是不能被服务,不能强迫服务。
  蔡穗声:应该是自愿的,可以委托的。
  曹志伟:气象部门违规的例子,例如气象部门出台的《防雷减灾管理办法(修订)》,他们是独家的。防雷的设计要按照规范设计,规范施工,规范验收就可以了,为什么要评估,而且还是独家的。每个防雷设施都要进行检查,广州市一年就收了2.5亿元。他们跟中央汇报,不批就乱了。我给中央提一个建议,这么喜欢批继续给他们批,一不许收费,你要做检测,不能委托人检测,公务员自己检测,而且是免费的,还要限定时间完成,超时就是不作为。审批的依据和结果都要公开,你能批他,就能批我,批大公司,就能批小公司。
  蔡穗声:我前天听报告的时候,新加坡住房建设局局长讲住房产业化政策。新加坡一个建筑设计单位将一个项目设计完了,有七个部门要审批,包括消防等等部门,只有一个窗口收件,就是他这个局收件。收件后,由政府的住房建设局分发给七个部门,7个工作日内必须给答复,如果没有答复就视为通过了,新加坡就是这样做的。我是规划设计院,我按照这个项目做好了,就送到你这个窗口,然后等7天,其他部门工作协调由这个局处理,这才是政府为人民,为市场服务。我们70天也搞不下来,你的长征图搞了多少天啊!
  曹志伟:我们是非常清楚的,部门之间的法规出现打架的情况。星期二跟市物价局谈,我们盖一个停车场,办一个收费证。我跟物价局说,这个收费证不应该有的,政府已经公布了,收费是明码实价的,不允许自己确定的价格。这一收费是全世界都知道的,为什么要在门口挂收费证。省物价局旧法被撤销了,还要领这个证。到了广州市就要审批,你去办工商登记执照,去交委办交通运输证,房地产局办房产证,这些都没有问题。矛盾是工商局办营业执照证,工商局很混蛋,他们说,你这个产权写的是车位,按照规定,车位是不能够领工商登记执照,只有写了办公和商业才可以领营业执照,这样的话,怎么办。
  我们去国土局改用途,要改用途的话,就要经过规划,规划说不能改用途,这就是自相矛盾。停车场的经营公司已经有营业执照了,只不过说我们的营业执照是在海珠区,来荔湾区是不能使用的。广州市不是搞了工商登记制度改革了吗,一照多址。工商局说,这个改革是假的,不是真的,同一个区可以共用,跨区不能用,目的就是要统计GDP,这是政府内部的事情,是你们内部分钱的问题。如果我不给蔡会长发工资,这份是给老婆的,这份是私房钱,这样就很荒谬了。我们要依怎样的法,最终目的就是清理法规,要告诉老百姓依怎样的法,清哪些法规。进一步做法是取消部门立法权,否则的话,他们立的法是非常荒谬的,因为他们立的法是为自己部门利益而定的。他们的法是以检测、咨询、评估等等形式出现的内容,而且他们串通了物价局。现在会计师事务所收的审查费用,物价局拿了批文后,不是自由的谈价格。他们本来是想优惠的,但是物价局规定不能优惠,因为有指导价。物价局文件中写不能低于多少价,指导价应该是最高限价,做了太多违法的事情。我跟中央建议,要取消部门审批的积极性,要打击积极性,就要取消收费。纪委再介入查一下。
  我安排别人工作,要压下去,还要进行检查吗,为什么官员抢着积极干活,这样就有问题了。这类的例子太多了。我最后再讲一个非常搞笑的例子,周一到某个区协调一个事,是我们公司的事情。搞了一年没有搞好,我的下属跟我说,曹总不过来,我就辞职了。我就去了,广州有很多的农村,我等一下还要去帽峰山看新农村建设。这些风景区盖得乱七八糟的,前几天白云山钟落潭,二、三层乱建,最后塌了。农民这样做是不对的,老城区私人的房屋也塌了。国家针对这些问题,在2012年出台了一份文,对于小型工程建筑,将办施工证的手续简化了。最难的一关就是报规划局,这一步还是需要的。一个小型的建筑,三个部门五项手续,就可以批准盖了。一栋这样楼的收费是多少,大概8000多元就可以了。但是,如果用公司的名义去建。要办多少项手续?93项。同样的楼,规模一模一样,层数一模一样。我们当时是买了几十块这样小小的地,小小的楼。那是2009年的政策,还不是2012年的政策,但是大部分的人是不知道的。我们的建设管理部门也不告诉老百姓,他们就是要卡你。我们试过,要求他们按照公司的形式建设,我们跑了一半跑不动了。因为他们说招标,一栋三层半的楼,你去招标,有人来投标吗?有谁来投标,请告诉我。我说设计有谁来投标,监理谁来投标,荒谬到这样的程度,尽管如此,每一栋花了将近2万元的手续费,全部办完后,每一栋楼大概要12万元的手续费。有的手续费不是按照楼的大小,而是一栋栋计算的。实际上背后的利益就是政府,还是主管的副局长比较硬朗,直接就问卡住的官员,你们家不是也这样建的吗?你有没有去办这个,人家不是违章建筑,只是走小型工程建筑的程序,这是非常荒谬的事情,他们就是想收费。
  我要盖三层半的楼,还要办开发资质,而且这个资质的证书要年审,你要办多少个工程资质,最低资质都要5个,从而派生出一个大的产业。
  蔡穗声:我听你讲了这么多,我的思路是:凡是政府行政规定必须办的事,就不准收费,完全由财政支付。财政支撑不起,就要减少行政审批。这么多的收费,中央管省,省管市到县和城镇,真的管不住,就控制不到下面的乱收费乱审批,一个小的事情七八个部门审批。一句话,就是不准收费,财政拨款,收费都是违法行为。
  曹志伟:老百姓说这个费,用广东话就是“顶你的费”,这些话可以在中央领导面前讲,只要取消收费,所有的问题迎刃而解,因为只有政府可以审批,这就是行政审批,就需要财政支撑。蔡穗声:收的费到哪里去了?财政的钱就是从税收和土地方面来的,就不应该收费。
  曹志伟:我从来没有离开过广州投资,去年年底到海外投资,我才发现澳大利亚是天堂,我比习主席早一年去,昨天澳大利亚的报纸刊登了我的项目。中国什么神秘财团做的地标项目,就是墨尔本。我说不要宣传了,他们说被记者挖出来了。我们用了英文的名字,他们查到是中方的背景。他们也有审批,审批的标准很清晰,你不用去找人。如果说,对模糊不清的地方,他们用法律解决。有人反对的,先不能这样,你们通过法院打官司,不是政府说了算,不能建就不能建,可以打官司。政府跟建设单位打官司,政府的胜率只有30%,企业要跟政府打官司,已经研究透彻了。
  我们的依法行政,要有法可依抑制这些行政部门的权力。我有讲理的地方,不是你一个局随便说不行就不行的。当时我跟那个区长说,已经发了处罚通知,如果罚我就告你们这个区政府。依法行政要清理法规,否则的话,部门的立法,部门裁决,你就死掉了。你不批我,告诉我为什么不批,我可以到法院跟你打官司。当然这个法的前提不能是他们制定的,否则你就输定了。
  主持黄毅文:曹委员提出了依法治国的建议和措施,大家对曹委员的观点有哪些回应。
  羽键:曹委员提到申诉的渠道,这一点很重要。现在关于申诉渠道是怎样的一种状态。
  曹志伟:目前是没有的,只有沟通渠道,你明白怎么沟通吗?这个沟通很容易犯错误的。我甚至讲,有一天电视节目插了一小段跟我说,曹委员你经营上有没有违法的行为?怕不怕被打击?拍这个这个片子之前,答案是肯定的,他们是知道的。也是有关部门替我去发声。完了以后,有关的领导跟我讲,有关的部门很关注,也知道你受了不少的压力。也有可能对你打击报复,政府的态度是知道的。为什么这么多行业和企业出了事?谁愿意出事啊,我对此是非常谅解的。我这几年没有出事,因为我这几年没有做房地产,2010年后我没有做过房地产,谁说我是房地产商。广州房协中,我是唯一一个不做房地产的副会长,这是我基于对行业的研究而做副会长的。我这几年没有做项目。这是老实话,这几年都在跑审批,在审批的路上。
  顺便讲上周六参加了穗港澳论坛,讲到互联网的发展,互联网的大哥们,都是意气风发,甚至有人说互联网时代,如何看待传统行业的房地产。我说,哪个混蛋乱说房地产是传统行业。才发展二十年,也是新兴产业,如果不是的话,振兴经济为什么提到房地产。
  互联网发展得好,有三个原因。第一,国家对互联网没有管理和审批,中国大部分创意的人,不是在报批就是是死在报批的路上;第二,也得益于国家和政府部门不知道怎么管理互联网;第三,互联网没有国企,只要国企进入的,好赚的,一定做烂它,做死为止。原来工信部的领导,跟我的观点是一样的。中央的某位领导,非正式场合讲,你是做了一件好事,就是工信部没有对互联网进行管理。如果说这样审批的话,这个行业早死了,恰恰政府没有管到这个行业,给了这个行业一次发展的机会。为什么选择互联网创业是对的,因此我对着上百个来听课的人说,你们选择互联网创业是对的,趁部门不会管,国有企业没有醒过来,赶紧做。
  主持黄毅文:曹委员用很多的例子说明,我国在依法治国方面要重点清理不合时宜的法规,自相矛盾的法律条文,清理部门的权力清单,而且还要取消以往由部门立法以及带来的行政审批和审定的门槛,这些都是今后改革的重点。对于如何改革,怎么改,龚律师有他的见解。之前龚律师在政府部门也工作过,现在投身于法律界。今后的依法治国,从立法的角度,清理混乱的法律法规,请您谈谈看法。我这几年没有做项目。这是老实话,这几年都在跑审批,在审批的路上。
  顺便讲上周六参加了穗港澳论坛,讲到互联网的发展,互联网的大哥们,都是意气风发,甚至有人说互联网时代,如何看待传统行业的房地产。我说,哪个混蛋乱说房地产是传统行业。才发展二十年,也是新兴产业,如果不是的话,振兴经济为什么提到房地产。
  互联网发展得好,有三个原因。第一,国家对互联网没有管理和审批,中国大部分创意的人,不是在报批就是是死在报批的路上;第二,也得益于国家和政府部门不知道怎么管理互联网;第三,互联网没有国企,只要国企进入的,好赚的,一定做烂它,做死为止。原来工信部的领导,跟我的观点是一样的。中央的某位领导,非正式场合讲,你是做了一件好事,就是工信部没有对互联网进行管理。如果说这样审批的话,这个行业早死了,恰恰政府没有管到这个行业,给了这个行业一次发展的机会。为什么选择互联网创业是对的,因此我对着上百个来听课的人说,你们选择互联网创业是对的,趁部门不会管,国有企业没有醒过来,赶紧做。
  主持黄毅文:曹委员用很多的例子说明,我国在依法治国方面要重点清理不合时宜的法规,自相矛盾的法律条文,清理部门的权力清单,而且还要取消以往由部门立法以及带来的行政审批和审定的门槛,这些都是今后改革的重点。对于如何改革,怎么改,龚律师有他的见解。之前龚律师在政府部门也工作过,现在投身于法律界。今后的依法治国,从立法的角度,清理混乱的法律法规,请您谈谈看法。
  龚军伟:曹委员讲了几个方面,如何推进依法治国、依法治市、清理法规、限制审批权、取消收费,已经讲得很全面深刻,实际上指出了今后行政审批制度的一个方向。我印象深刻的是,之前曹委员搞的长征图,直接推动了广州市行政改革,市政府就推出了工程建设的并联审批,大大提高了行政审批的效率。我的感觉是虽然搞出这个东西,但在实际推动当中,遇到了各个部门或软或硬的抵抗,真正管理落实这个东西,恐怕还需要一系列的配套制度。曹委员给我们指出了一个方向,真正要落实和达到这一目标,在国家目前的体制下真的不容易。
  我讲前几天遇到的例子,我所在的公司,10月份通知我要成为一般纳税人,10月28日通知我过来申请一般纳税人。我咨询了会计师,他说,通知后的70天内随时申请都可以。我就没有理,我想法律赋予我70天的时间,我什么时候过去是我的权力,就没有理他们。10月初的时候,再开发票的时候,就不能进行了,因为税局锁了系统,他们是滥用了权力。10月28日通知我,当天要去申请。当月申请,此月生效,10月份申请,11月1日就生效,因为我没有听他们的话,10月底没有申请,他们就将我们的系统锁了,我就在11月10日申请了,就在12月1日生效,在此期间不能开发票,客户催我又要开发票,又去求税局的局长解锁,这是我的权力,结果导致这样的情况。
  可见在实际工作中,法律的规定和实际的出入是很大的,他们用各种各样的办法,阻挠国家的政策和法律的落实。下面我根据提纲,列得比较详细。我来之前,看了提纲,我就想讲三个方面。
  第一,新一轮的调控是救市还是市场回归。
  从总体来讲是市场回归,并且还在回归的路上,而且刚刚启动,大家都会认同这一点。现在不是救市,而是市场回归,而且刚刚启动回归。我们回顾近十年的调控,调控是三种手段,经济、法律、行政。法律说不上是调控手段,而是对经济和行政手段的保障,目的是塑造规范、透明的市场秩序,使调控落到实际,发挥实效。真正的市场经济中,实际上调控只能是经济,行政是对市场的严重干预,是对市场的不尊重,经济是财税和金融,例如利率的调控、银行存款准备金的调控,税率调增调减都是正常的,符合市场经济本质特征的。行政手段是过分的,回顾十年来行政手段的调控,整体上总结为五个限制。1、限购;2限购、3、限售、4、限价,5、限房形。
  限购不仅仅是个人住房的限制,还是开发贷款的限制。个人住房贷款方面放松了。限售本来没有出现在调控文件中,这是各个地方搞的,不让你卖。
  曹志伟:通过限价来试试。
  龚军伟:限价目前也放开了,增城和从化曾经搞过,现在已经放开了。
  蔡穗声:广州市区也有限价,去年国庆后就有的。
  龚军伟:限价的目的就是限售。
  蔡穗声:超过一定的价格,不让你销售,或者是规定公司每天只能销售多少,这就是广东省的手段。
  龚军伟:目前限价和限售完全放开了,限购未放开。2006年出现了“70、90”,市场有怎样的需求,就应该有怎样的房形,“70、90”是违背市场经济的。如果五限是放松管制或者是回归市场,也就是走一半,放开了2.5个限制,还有2.5个摆在哪里。限购和限房型对市场的影响。目前取消的限售只是向市场回归,说不上是救市。
  第二,如何推进依法治市,哪些法律法规需要完善,如何建立畅销机制。
  1、要依法治市,首先要尊重市场,按照市场规律来办事。先将行政干预手段取消,也就是五限,应该无条件的一律取消。
  2、依法治市,前不久关于全面推进依法治国若干重大决定,依法治国首先是依宪治国,房地产也应该是这样的。《宪法》第十条第一款和第四款,第四款是说土地的使用权根据法律的规定流转,没有说国有的还是集体的,一律都可以流转。目前的集体建设使用权流转是非常有限的,广东省在2003年出台了一个暂行办法,2005年出台了管理规定,广州市没有推动的,没有一单集体建设使用权的流转。实际上是没有落实下达的,如果以宪治市和以宪治国的话,要将宪法的规定落实了。
  第十条的规定,城市的土地属于国有,村民如果成建制的转为市民,土地就随人走。2005年国务院出台了法律解释,将这一条废了。要依法治市、依宪治市就要将这一条废除。
  3、科学立法,实际工作中很有感受,集中表现在征地拆迁的环节。城市房屋拆迁,相对比较完善。征收集体土地方面文件如牛毛,各个文件的有重叠也有冲突,也有空白的地方。这种立法是很不科学的。立法体制上存在部门立法,广州市体现得非常明显。例如最近,有很多部门制定了很多的规定,我也具体参与了。在此过程中,我深深的体会到部门意志在立法过程中,非常顽强,不达目的不罢休,目的就是既得利益,使部门做强做大。市场经济要求政府的管制越少越好,编制规模越小越好,干预越少越好,各个部门都想做强做大本机构的冲动。
  群众的参与意。这是政治体制和行政管理体制决定的,不是一时半会可以解决的。民主不符,集中过渡,导致我们的立法不是那么的科学。
  4、严格执法。
  我在工作当中,有这样几个领会。一个是农村的宅基地,城市只管公房,因此里面是混乱的。首先是规定得不清楚,有规定也不执行,例如一户一宅没有人遵守,完全按照面积建设,造成了一系列的问题。同时也导致小产权房盛行,广州的小产权房不太严重,北京的小产权房严重。
  曹志伟:北京是成片的建设,广州是个体建设。
  龚军伟:我原来有一个同事在山东工作,干了三年,买了三套小产权房。有哪些法律法规要完善,如何建立长效机制,我就用四点进行阐述。
  第三,如何推进行政审批制度的改革,我是完全赞成曹委员的意见。我国要从源头上治理,清理法规,限制审批权,这些我就不再重复了。
  曹委员的长征图可以进一步优化。需要相关的法律法规支撑,优化到这种程度,遭受各种部门的抵抗,如果进一步的压缩,进一步的优化,估计各个部门要造反了。
  曹志伟:目前只做到了2.0版本,我有5.0版本,已经遇到史无前例的压力和阻力了。实际上这种做法是压缩了时间,并没有裁减审批的项目。3.0就是裁减审批的项目,从3.0开始裁减,裁减的是配套的,并不是公务员的内容。有领导问我,上升到5.0版本的时候,如果工作量不变,服务没有提升的情况下,需要多少人。我告诉他,只需要原来的5%的人就可以了,要达到这样的程度。
  龚军伟:曹委员指明了行政审批制度的方向,现实工作中,我也跟政府部门打交道,原来也在政府部门,因此有切身感受。压缩了时间,下一步要精简环节,实际上就是流程再造,要大幅度压减,减掉一些环节,现实的体制下是非常困难的,跟我国的行政管理体制和政治体制是密不可分的。我从另外一个角度考虑问题,能不能通过信息化建设,大幅度的提高效率。
  信息化也会有弊端,我刚才举的例子。例如税局的麻烦,他们就是利用信息化锁定我的开票系统,说到底,信息化也需要群众的监督,让群众有发言权。当前群众发言权就这么大,也是一种选择。信息化配合流程再造,一方面提高文件的传输速度,避免人拿着文件跑来跑去。信息化要搞智能审批,最简单的例子,到银行取款,拿卡到取款机里面就可以了。
  曹志伟:3.0和4.0之间就是这样的,人裁减到5%之后,包括批出来的证都没有实物证,都是电子证,要的话就打印,因此只需要5%的人,我们的提案中是非常详细的。他们说,这个可以交给中组部,这样做就是动筋动骨。现实中这是最优的方案,体制不变的话,只能这样来做。
  智能审批我举一个例子,例如不动产登记,房产证不要纸面的,要一个密钥,就象银行的U盾,以后房地产的交易,不需要跑登记所,在里面更改,网上转帐,U盾都更改,交易大厅接受信息就可以了,既保证了安全,又提高了交易的效率,同时实现了不动产的动产化,我一直都有这样的梦想,可能一辈子都实现不了,我就简单的说三个方面的内容。
  主持黄毅文:龚律师从自己的切身体会,谈到依法治国过程中,对现有法律的立法以及执行过程中的问题,如何以宪法作为指导进行了阐述。
  曹委员之前在改革行政审批的时候,提到一个观点。第一步的改革是压缩部门的审批时间。
  曹志伟:通过流程再造,进行技术改造。
  主持黄毅文:有关的行政法规规定的前置条件和门槛没有大幅度的压减,以后的法律改革,对很多行政措施,你觉得有必要性的行政法规或者是不适合的法律法规要马上采取清理措施。
  龚军伟:感受最深的就是《商品房预售许可证》,九十年代就有这一制度了,当时的审批也不见得可以防止房屋烂尾,现在的信息化手段已经全部到位了,现在开发商的实力今非昔比了。购房人的法律意识,也比之前强了很多。《商品房预售许可证》有没有必要存在,一直是我心目中的疑问。
  蔡穗声:我去年在美国专门考察预售制度,美国是这样做的。他们有预售制度,跟我们是完全不同。预售制度是订货,没有融资功能。开发商的楼未建成不能卖,但是可以提前半年发售。有意购买的人,就像你订货,这样做也是可以的。交的订金通常是5%左右,订金不是到开发商的手上,而是到中立的公司为你保管。美国的消费者有这样的规定,我要订一套房屋,产生了预售行为,一个月之内,消费者可以退掉不要,而且没有任何的损失,订金回来。如果过了一个月,还要退,可以损失一些订金,大家可以订立条款。一个月之内退房的话,没有任何的损失,因为这样做是保护消费者的。
  房屋建完后,大家交接的时候,5%的订金由中介公司转到开发商手上,银行的贷款才到开发商的手上。预售制度是开发商为了知道有多少人订我的房,我的房到底卖不卖出去,没有一分钱的好处。都在中介公司哪里,这是美国的情况。
  曹志伟:我亲手在海外开发房地产,也在美国读书。美国跟澳大利亚的情况是类似的,具体是这样操作的。也有融资的功能,他们是这样卖的。
  中国是用香港的方法,买房者借钱买房,就是楼花制度。以前香港也是这样的,盖好才能卖,门槛很高,便宜的时候就可以买到。美国的房价相对稳定,澳洲的房价相对稳定。亚洲房价的增长性很大,两年前和现在买相差很大。他们是如何操作的,他们很保护消费者,也解决了投资者的问题。包括他们的调控是非常有用的,他们是用经济手段。
  我先讲卖房,广州的阳光家缘系统,当然我是参与编辑的,我的第一个盘是我推广的,他们说,我是房地产派我打入房地产商的奸细。当时拒绝我加入房地产业协会,当年为什么建立这个系统。现在的政协副主席简文豪,现任广州市副局长谢晓丹,还有市场处的处长王文波,规划局的局长李明提出一房多售,例如荔港南湾。以前的房屋交20%的地价,而且有条形码,开发商太聪明了,将封面拆开,里面复印,一百套,交了20套地价就可以了,本来是可以经济循环的。你签完了,再将封面拆开,再安装一个内容进去。有良心的开发商,一套手续卖多次,卖完后,再补交地价。没有良心的开发商,就象荔港南湾那样,将资金挪到新的项目开发,造成烂尾。买期楼就是买期货,必须在电子平台上交易,政府要监控,当时提出监控是我。钱在监控平台上,所以我跟电商的各位大哥说,中国做电商最早是我,做得最大的也是我。累计这个平台有1.5万亿了,这是广州市的情况。
  我万万想不到房管局要收钱,还要收千分之二,只限于工程款,这是错误的。我在国外学习了,用一种方式保证你没有事,保证不会烂尾。烂尾了也跟买房者无关。澳大利亚不是小业主借款买房,而是开发商借。开发商报建后,有施工证就可以卖房,有人买,你再盖楼。买房者可以取消,开发商也可以取消,没有人买,我就不盖。但有一个期限,正如蔡会长所说的一个月内。卖出去后,给10%的订金,由律师托管。
  蔡穗声:美国的东部交给律师行,西部是中介公司,都是第三方。
  曹志伟:第三方是存款到银行里面,买房者不用再给钱了,收楼的时候,签了收楼纸,那边给10%,银行贷款,个人贷款给你。如果只批了80%,再多交10%,批你90%,就不用再交了。
  开发商如何融资,他们是拿着买卖合同,到银行抵押,跟银行讲,你要放心,房屋有人买了,你给我钱,我将它建起来。如果开发商不还钱给你,不用担心,可以直接收小业主的钱。开发商肯定就跑不了路,因为他是借款的。跑路的话,也跟小业主没有关系,因为我没有收到楼,90%不用给,责任由开发商给。开发商的资金压力少了,报建后就可以卖了,拿卖了的合约抵押。银行很少介入,对三方都很好。
  蔡穗声:将借款的主体改为开发商,由他们承担风险。
  曹志伟:不是我们国家,目前由小业主承担风险。业主不用监管,钱也不用给政府。保护本国人也是很好的,我们要发展经济,你来买房屋好说。本国人买什么房都可以的,新房二手房都可以的,外国人只能买新房,外国人要炒房的话,炒房后再卖出去,只能卖给本国人。存量房只能供应给本国人,而且是不断增加。我又吸引外国人来投资,你投资后的房屋,只能卖给本国人。从而保障了本国人的安居,我们的目的不是管房价,我们是保障本地人能租得起房,或者是买得起房。就像澳大利亚这么大的可用土地,如果剔除新疆的高山,我们的可用土地,并不比澳大利亚多,他们是2230万平方公里,这样的情况下,相当多的人没有房屋,澳大利亚租房的回报率达到了8%。
  蔡穗声:很高的收益率。
  曹志伟:澳大利亚市中心的房屋比郊区贵很多,这是正常的。澳大利亚两房一厅,面积比我们小得多,40多平方米,当然是套内面积,建设面积也就是70多平方米,卖到70万澳币,在半小时车程内,不是郊区,这样的价格,可以在近郊,类似于大石镇购买七、八百平方米的房屋,因此他们没有限制房价。市中心限制房价,导致金融危机,导致金融崩盘。三、四线城市没有人口,尤其是缺乏新增人口。人口是农村往城市集中,小城市向大城市集中,这是趋势。你不能限制它,这是错误的。人有自由迁徙的权力,逼一、二线城市限购,逼他们到小城市。广州不能买,我们就到清远购买房屋。如果供不起两套房,一定会放弃清远的房屋。三、四线的房屋都是投资和投机的,而且流动性很强,都是外来的资金,经济下滑就崩了,当地的金融根本支撑不了。带来更严重的问题,我们浪费了大量的建筑在哪里?目前还保留一线城市限购是绝对错误的,限贷我不完全反对,要看这个人的贷款能力,如果无法偿还,就不能贷款。国际上审定贷款,所谓还贷的额度不能超过收入的50%,如果超过,就有风险,银行就不房贷了。
  曹志伟:这些不是政府要管的,银行有自己的风险管控系统。像我们以前那样,政府为了拉动经济,鼓励银行,甚至要求银行去房贷,这是错误的。银行贷不贷由银行决定,银行的利率多少,由银行决定,政府只是给你统计数据。现在的政策不是救市,借这个时机,我在去年10月份房管局的一次座谈会上讲。赶紧解除限购限贷的东西,还给市场,否则引起政治事件,现在出现很多开发商没有购房资格照样卖给你,签一份协议,一年内搞不到资格,就允许退款,如果房价倒下来了,开发商跑路了,谁来对付这个钱,应该趁机放掉,释放风险。
  第二,去年由全国政协俞正声主席负责的,全国房地产的市场调研,这份报告给了中央政府,作为今年两会政府工作报告关于房地产的主要内容。我们明确提出,去年年底说不要提调控,两会前修改了,将房地产的调控删除了。全国政协答复我们,给我们一个表扬。来广州这次的调研,贡献了55%,中央政府也采纳了这份报告,如果二月份的政府工作报告出现了房地产调控,现在又鼓励消费,这是多么矛盾的。我当初就参与了这部分的报告,现在北上广深加上三亚,应该全部放开。
  对房地产所有的行政政策要退出,交给市场,政府专心转移做一样东西就可以了,就做保障房,做公租房。保障人人有房住,不是保障人人有房产证,任何一个国家都做不到,每个人发一套房产证,保证你有房屋住就可以了。政府要推出管控的市场,管的是公平交易的平台就可以了。
  主持黄毅文:龚律师说行政法规有很多改革的空间,十年来历次的调控,都是依赖于行政措施调节市场,由此也产生了房屋买卖之中的纠纷。
  下面有请恒生律师事务所负责人蒋冬菊就十年来购房者产生的纠纷谈谈房地产界如何根据依法治国的原则和方针,推动房地产业走向法制的轨道。
  蒋冬菊:非常高兴能够听到有深度和专业的房地产行政审批的意见。从个人房地产的律师角度,我们接触的事情来看。房地产业存在很多问题,依法行政的角度上,政府在形式上,特别是一线城市中,做到了依法行政。
  我们在内容上和实质上,政府的依法行政,相对来说存在执法不公平的问题,以及对房地产过度保护的问题,对某些利益集团过度保护的问题。展开说是这样的,房地产开发商利益的保护方面,以规划为例。开发商可以经常去申请改规划的,改规划的时候,规划局做批前公示,或者是批后公示,按照法律规定进行了公示。实际上很多的老百姓看不到公示,也不会在显眼的地方公示。16天公示期后,开发的区域就多了一栋高楼,或者是多了一些容积率出来,目的是满足开发商的申请要求,执法的过程中,倾向于保护开发商,没有考虑购房者和消费者的利益。形式上,行政救济是难的,因此打官司是很难的。多年来,规划的问题,对普通的消费者和购房者的影响是非常大的。政府的依法行政实质内容是不到位的,执法存在严重的不公问题,这是针对行业的保护。在房地产行业内部来看,我们认为对大开发商保护,小开发商采取了市场清理,没有实力的开发商,或者是不够经济规模的开发商,很难在一线城市承接到竞拍的地块。
  曹志伟:设置了一些条件。
  蒋冬菊:中小型开发商向城镇和县域经济寻求开发地块,一线城市基本上是大的开发商,例如全国前100名的开发商,例如保利、恒大、万科等等。有些区域是政府给大的开发商,设定一定条件,例如每年的开发总量和总资产的规模,他们量身定制一定的条件,抬高门槛,排挤中小型的开发商,这种做法违反了反不正当竞争法律,从行业利益保护和行业内部的利益取舍来看,政府在房地产领域,依法行政内容上存在很多执法不公的情况。
  在座的各位都知道房地产买卖合同,这方面的纠纷很多。政府是一稿二稿的修改买卖合同,希望将市场交易尽量公平,在规则的修改过程中。对买卖合同进行备案的时候,政府不做实质的审查,只是形式审查,开发商利用补充条款,设置一些霸王条款,减少自己的责任,加重购房者责任的条款。工商局和房管局都是有管理职责的,他们只是做行政审查,不做实质的审查。买卖纠纷为什么如此多,政府执法过程中是被动执法,惰性执法。没有建立公平的市场交易秩序,国外的买卖合同是交由律师审查的,政府审查和备案的,目前没有做,因此是不作为的。
  房地产的交易来说,还是政府利益的取舍,我要鼓励房地产行业的发展,我要制造GDP,政府尽量考虑开发商的利益,满足开发商的要求。普通的消费者处于弱势,在这一交易领域,处于弱者的交易地位,法院大量的案件来自于买卖合同的诉讼纠纷。
  刚才讲到执法不公的问题,房地产行业领域还有一种现象大家可能没有看到,有法不依的问题。我们讲法律,我们在房地产行业的管理领域,法律是健全的,虽然这一法律不是良性和科学的,非常的文明。但是各项的制度是有的,从大的法律法规和规章到下面的配套文件,行业经历了二、三十年的发展,制度建设是全面的,我们暂时不说制度的质量,但是文件是比较多的。很多的时候,有明确法律的前提下,政府是不去执法的,甚至是有法不依。我举几个面的例子,这几年都在搞调控和限价,刚才曹总也提到,房地产企业为了规避这一限价,就会采取阴阳合同,给政府备案的是一份合同,私下是一份合同,例如装修工程、装修材料的支付合同。
  很多小业主找到我们,这两份合同有怎样的问题,我说规避了政府的调控措施。法律上应该是不受保护的,因为损害了公共利益的保护制度。我们就鼓励购房者到房管部门、工商部门投诉,投诉开发商违规和行政规范。房管部门就会说,如果投诉的话,我们也会处罚你的,是否要投诉。因为你配合开发商做了这两份合同,你们双方都参与了此事,小业主有心力压力的,不投诉了,政府就不管了。法律有行政强制法和处罚法的,很多的时候,政府不主动的监管,有法不执行。有法不依是被动执法,很多的情况下,而且是勉强的能推就推掉。目前的纠纷来看,不规避限价的措施,有人举报了,房地产部门也不愿意主动深入的调查。最近就有类似的纠纷在手上,这些都是政府的不作为,有法律不依的情况。
  政府采取了很多的限价限贷的措施,法律不是依赖于国务院的调控。例如土地增值税,实际上对开发商来说,这是非常大的成本部分。高达毛利润的50%,土地增值税是在1993年就有的,多年来真正做到清算的楼盘不是很多的。税务局每年有指标和业绩,只要没有人举报,就不会主动的清算。房地产的投资规模是非常大的,供应的产品处于过剩的状态,有很多的存货。如果开发商手上可用资金减少,就会降低投资的规模。开发商收回来的货币现金占有很大的比重,政府没有主动的作为,没有采取已经法律明确的措施,土地增值税也是一个表现,实际上规定持有房地产,按比例缴纳房产税。
  蔡穗声:营业和出租的物业就要收房产税,住宅暂时豁免的。我们这个办公楼都要交房产税,按照原值的1.2%,或者是租金的12%,两个算法。
  蒋冬菊:有的执行,有的不执行,不是全面执行的。
  蔡穗声:100%的执行,只要是经营性的。
  曹志伟:自持有的物业也要缴纳的。
  蔡穗声:这栋房是我们的也要缴纳房产税。
  曹志伟:只要你的产权登记为办公还是商业,无论自己用还是出租,如果自用的按照评估值,不是购买价,有权按照评估值的1.2%乘以0.7缴纳,如果出租的除了营业税,按照租金的12%缴纳。
  蔡穗声:我们已经交了十几年、二十几年。
  主持黄毅文:业主收了租金后,以后再交,不是承租人交。
  曹志伟:你不交就大件事了,滞纳金是每天1%,除了交这个之外,还有一个税,就是城镇土地使用税,这个很荒谬的。说到依法行政,包括房产税是合法的对人民财产的掠夺。宪法和物权法来说,我并不拥有房地产,一个房屋的价值大部分是土地的价值,我并不拥有土地,我只是租客,租用土地,不应该按照商品房的价格,只能按照建筑的价格,因为我们不拥有土地的。所以房产税迟迟推不出来。
  蔡穗声:美国的房产税是拥有房屋,而不是拥有土地,房屋可以交税,因为是我的房产。
  曹志伟:如果要推出的话,就要面临全国人民起诉。而且将现有的土地使用税进行清理,不是新增的税,而是原来就有的,开征这一税的话,其他的税要进行清理。
  蔡穗声:房地产税的立法工作,而不是房产税的立法工作。
  蒋冬菊:调控手段的工具是立法明确的,就是土地闲置费,一线城市执行得到位,中山有很多的土地纠纷我们是代理的,今年开始说土地闲置的情况,开始收土地闲置费,按照土地出让金20%的标准收的。收闲置费的话,囤地就会减少,开发商规定的期限内开发,增加市场供应量,其实对价格是有帮助的。在其他区域,非一线城市很多地方是没有真正的落实,真正的执行这一法律的调控措施。
  曹志伟:因为这个法本身就是非法的,看谁的法规大,这是有矛盾的。《物权法》我拥有,用不用是我的事,国家拿土地要收储,开发商就是囤地。开发二年是不符合规定的,按照目前的程序,二年是批不下来的,谁承担责任。不是有法不依,而是有法难以,我们法的质量是非常差的。
  蒋冬菊:到底是良法还是恶法,是可以调控土地的供应量的。
  曹志伟:房屋卖不出去,还要建起来,就造成了囤积。
  蒋冬菊:就要降价。
  曹志伟:政府囤了很多的地,没有人买,卖不卖,价格降不降。
  蒋冬菊:某个行业的定价,明显有过高的利润,暴利的话,价格法可依干扰和调查的,要将利润定在合理的范围,价格法可依管控的。买地是几百元,售价是几千元。
  曹志伟:珠江新城卖地20万元/亩,现在卖的话超过2亿/亩。所有的土地都是低价征回来的,政府高价卖出去的,这样的话,要不要处罚,不用的。你讲的内容完全是错的,很多年前,政策研究室已经调查了,跟中大的法律泰斗讲过了,这是违反经济规律的。
  你有一套旧房,50平方米,你当年二、三千元/平方米买回来的,你有一点钱,要改善住宅。要购买100平方米的两房一厅,市场的房价已经上涨到2万元/平方米,你将旧房卖掉,你会按照怎样的价格卖你的旧房,肯定是按照旧房的市场价卖,为什么要按照市场价卖,非常简单,因为你要买这个新房。你卖旧房的价格就是你买新房的成本。开发商为什么要卖这个房屋,就是要用卖房的价格买政府的土地价格。政府在垄断的产品中,才有定价权,采取配给制,等于现在的保障房,在计划经济学中,也有政府定价,只是针对产品,而不是商品。怎么可能说是合理的价格,这样是做不到的。
  蒋冬菊:合理的利润。
  曹志伟:什么是合理的利润,法律制订后,就要有可操作性,否则就是制造社会矛盾。容积率怎么调控,首先要上规委会,不允许开发商存在。我原来是规委会成员,要不放弃房协副会长。容积率要经过规委会才可以通过,你说网上公示,不是开发商买什么地方,是由规划局摆的,公证处每天到现场公证一次。
  蒋冬菊:公证是在一个角落。
  曹志伟:这是由政府公证的,他们贴在明显的地方。有的开发商,偷偷的粘贴,等公证处来了以后,再打开,这是有可能的。互联网可以解决这个问题,就是通过网上公示。在现场容易被遮挡怎么办,一是继续网上公示,二是在大报纸上刊登公告,由政府公开,政府拆迁的时候,办公室也做公告的。现在是无法调控的,别的地方不敢说,我只是说广州的信息。广州这一点还是相当透明,相当官僚保守,但是广州相当的正规。甚至比深圳做得还要好,这一点。
  我一直不离开广州投资,我喜欢规范操作。至于说签订的买卖合同,合同法律规定就可以了。贵宾房设定最低消费,商务部说是违法,他们是没有这样的权力规定。为什么到房间里面吃,为什么不能到大厅里面吃。大厅和房间的服务是不一样的,不仅仅是安静,还有商务的活动。我就算是亿万富翁,也不是每一顿饭都要到商务房吃的,明码标价就可以了,包括加收多少服务费,必须要在菜单中公示。广州市这样,卖房屋将合同公示出来,必须公示,你觉得合理就买,可以带律师来买房屋。我是鼓励这样做的,不能说政府监控不到位。
  在澳洲和美国,政府是不管你的,责任不归政府,你们两家的事。通常开发商有一个律师,买房者有一个律师。你们两个律师者谈,我们两个人喝茶,他们有这样的法律规定。我不赞成政府监控不到位,恰恰相反,我们太指望政府做事,便利的时候不想政府来管,但是又希望政府来保护你,政府不是万能的,政府不应该介入。包括现在房管局鉴证了这份合同,如果有问题,房管局是否要负责任,如果不负责任,为什么要鉴证。
  我们交给律师,律师也有霸王条款,他是不负责任,打官司输赢也不负责任的,你不签的话,找不到律师。我们跟律师扯皮到一定的程度,我说要听律师,最多下一次不找他们。我们的思路是依法治国,有共同的法规,公开的法规情况下,我们两家谈,不要指望救世主。现在有法在这里是有好处的,你请你的律师,我请我的律师。我们两家不打架,让律师去做。我自己呼吁消费者买房,本来开发商不喜欢律师的,律师一定要挑毛病,如果不挑毛病,就不会彰显自己的专业性。我的同学买房,都不让我去,如果让我去的话,结果都收不了楼。
  蔡穗声:你们也不喜欢律师来买你的房。
  曹志伟:是的。律师买我的房屋,交了订金后,你这个项目请我来做,每一户签约多少钱,如果不请我的话,没有问题,我就弄几十户联合告你,找你一个毛病,例如累积赔300万,这个律师代表他们起诉我,不是真的替小业主,跑过来说,我起诉你300万,我可以代表他们打输,你给我多少钱,这个钱敢收吗,他说可以从房价中折价。难道对半分吗,不是的。你按照300万翻倍赔偿,给我600万,我代表他们打输。300万是输赢,还有300万是你的名誉,我问你输赢,只要跟开发商打官司,再找上媒体,你死定了,这是个别的案例。为什么不卖给律师,尽量的不卖给律师和记者。我跟你说,这是实话。我现在不做了开发商,我讲大实话给大家听,防贼防盗防律师。
  蒋冬菊:政策和法律的关系,大家都很清楚。现在的法律法规虽然比较健全,但是市场是非常依赖政策进行市场管理的。政府制定的政策,会不会偏离法律法规核心的内容。有正面的作用,是否会带来负面的作用。虽然发挥正面的作用,但是负面作用也是明显的,例如限购的措施,在我们看来,不是良性的政策。在律师行业,经常因为限购政策会产生离婚的问题,房屋的代持的问题。我没有指标,是否可以找朋友代持,之间的关系是怎样处理的,就会引发离婚。我们的政策对市场有调控作用的时候,也要反思政策是否违反了社会主义价值观,违反了中华传统的习惯,我们认为确实是存在这些问题的,包括限购问题引发的离婚和代持现象。这些是大家知道的,而且是公开的情况。
  中共中央关于全面依法治国的决定,充分发挥党的政策和法律各自的优势,我们的政策正面的作用是肯定的,肯定的同时,也要发挥优势。因为可以解决短期内的问题,制定法律的成本非常高,程序非常的复杂,法律落后和滞后的情况下,我们还是要依赖于政策,政策对短期有积极的作用。政策和法律的优势作用要发挥,政策一定要围绕法律核心的道德和价格制定,不能有不够人文的地方,要制定良性的政策和法律。
  最后一点,我们的房地产市场,应该是遵循党中央的决定,应该由市场决定资源的配置。在我们这个行业中,多年来政府在市场中起到决定性的多少,而不是市场。政府是规定的制订者,也是规定的参与者,同时也是管理者,同时也是经济人,因为要卖地和赚钱,在房地产中是多角色,而且是混同的,房地产领域中,政府应该重新定位角色,而不应该在市场中起到决定性的作用,应该交给有序的市场,这是根本性的问题,政府的角色定位是如何退出市场,履行监管的职责。下一步应该依法行政,对政府的行政体制进行确定。否则的话,房地产行业要长期有效的建立制度是很难的。
  主持黄毅文:“十八大”确定了依法治国,房地产行业协会作为房地产的引领者,在今后的法制中,我们应该做哪些工作,能够推动广东省房地产行业沿着法制的轨道健康发展,下面有请蔡会长做发言。
  蔡穗声:我的理解还是回到党中央决定的文本上,有几句话,对我们这个行业特别重要的。社会主义本质是法制经济,要用法保障市场经济的正常运行。刚才蒋律师也谈到市场中起到决定性的作用。“十八大”以来,都是并列提出的,还是有所区别。首先是市场在配置中起决定性的作用,更好的发挥政府的作用。这句话是中央文件反复多次出现的,我认为也是很重要的执政的理念。
  同时也谈到,必须以保护产权,维护契约,统一市场平等交换,公平竞争,有效监管为基本的导向。下面还谈到,完善社会主义市场经济法律制度,健全以公平为核心原则的产权保护制度,加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护,清理有违公平的法律法规的条款。这一段我念出来,我认为这一段对我们理解中央的决定,对房地产领域就不会进行更多的讨论,我认为是特别有针对性的。
  将下午几位专家和人士的内容很好的统一起来,我们应该这样理解。市场经济本质是法制经济,市场在经济中起配置的作用。
  广东省房地产业协会的三项基本职责是,提供服务,确定规范,反应诉求。广东省房地产行业协会是代表开发商,我们是依法维权,要求企业提出的这个问题不合理,收费不合理,水电问题,防雷评估。企业提出的问题,研究部的同志,就将有关问题的国家法律找出来,政府的规定,政策文件找出来,排排队,哪些是上位,要有先后,总体的进行评估,包括防雷评估是否合法,也出现曹委员所讲的内容,有的是打架的。这个法和那个部门的规定是打架的,这个问题就要具体的分析。有的还要找到气象部门谈,谈的时候,还要摆明实际的情况,说明你实施的办法,确实是危害的。多收的钱,还会转嫁到消费者的身上,同样是越秀区,这栋楼和旁边一栋楼的受雷的影响是一样的,每一栋楼都要做雷的评估是扩大的费用。
  曹志伟:实际上费用是一样的。
  蔡穗声:一个地区的评估可以参考使用的,降低了成本。不是企业赚多了钱,而是相对降低了开发成本,有利于房价的合理调整。我们要按照维权的课题,首先必须要找出法律文件出来,然后到政府的规定,分析出谁先谁后,谁大谁小,有的时候,真的发现有矛盾的地方,就是要做出理性的判断,还要找有关部门谈,跟他们反复的探讨。从省房协的工作来说,确实要按照依法行政的理念,政策性强的就是维权工作,你说提供服务好办,规范行为也好办。维权的政策性很强,法律意识很强,必须要对照有关的法律文件来做。省房协按照法律和政策的程序做到有理有据有节,这些还是应该考虑的。
  中央文件还有一句话,加强企业社会责任立法,这个话是很重要的,我发现很多报道可能比较少讲。因为广东省房协在2009年以来推进社会责任工作,每年都有社会责任报告,20多个企业参与其中。社会责任是极为重要的工作。作为规范行为,也是加强企业治理的有效手段,就是要加强立法,中央的决心是将工作上升到立法的高度。对省房协推进工作是有力的,大家讨论了一些内容是正常的,说到底还是法律的界限跟政策的界限,以及市场界限跟政府的界限如何合理的界定。
  曹志伟:蒋律师是实事求是,我是大炮。
  蔡穗声:我就不多讲了,按照有关中央的文化,因为文件的精神,我们逐步的领会法律跟政策,不能说有了法律就没有政策,法律还是为主的,不要政策过多过烦。
  曹志伟:习主席的意思是说,政策是随意性的,立法需要流程,也有稳定性。
  蔡穗声:以往十年调控来说,政策过多过凡,过于随意,干扰了市场调节的机制,干扰了法律。
  蒋冬菊:弱化了法律的作用,强化了政策。
  曹志伟:长官意识,法律意识薄弱。
  蔡穗声:市场和政府的界限要分清,不否定政府的作用很重要。“十八大”以来,党中央很清晰,谈得很准确,我是比较拥护的,市场配置资源是起基础性的作用。同时也发挥好政府的作用,两个的关系必

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