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新常态 新思维 深转型

作者: 来源:广东省房地产行业协会 时间:2014-12-22

2014广东省房协会员大会暨广东房地产发展论坛在汕头成功举办

(2014年度会员大会暨广东房地产发展论坛系列报道之二)  

  为深入分析当前房地产存在的机遇和挑战,探讨行业转型升级的机遇与挑战,贯彻省委省政府振兴粤东西北战略,广东省房协于12月18-19日在汕头成功举办了“广东省房地产行业协会2014年度会员大会暨广东房地产发展论坛”。大会以“新常态、深转型”为主题,重点讨论十八届四中全会后宏观经济与房地产市场走势、互联网思维与房地产业价值链重塑、新常态下养老地产、休闲旅游地产、县域地产的机遇和挑战等行业前沿问题。
  大会得到了首席战略合作企业龙光地产的大力支持。300多位来自全省的品牌房企,上下游产业链条、政府有关部门、各地市、区房协等的负责人代表,齐聚一堂。大会内容包括广东房协六届三次理事会议、2014年度会员大会、广东房地产发展论坛、政府·协会·企业首脑圆桌会议、中国(广东)县域房地产发展论坛、龙光之夜广东省房地产行业协会2014年度会员大会颁奖晚宴等活动,并重磅发布了《2014广东省县域房地产发展研究报告》,组织参观龙光尚海阳光和宜华木华馆等特色项目,会议内容丰富,专家观点多彩纷呈,受到参会代表广泛好评。
  会员大会:夏海钧等增补为副会长,强调协会的核心竞争力在于维权与研究
  2014年度会员大会于18日上午召开,会议通过了六届三次理事会审议通过的广东省房协秘书处2014年度工作报告、广东省房地产行业协会第六届理事会副会长、理事调整名单,广东省房地产行业协会第六届理事会增补理事、常务理事、副会长名单,广东省房地产行业协会第六届监事会监事长调整名单;广东省房协秘书处2015年工作要点;2014年1-11月秘书处财务状况表;广东省房协2014年度取消会员资格建议名单;广东省房地产行业协会监事会2014年度工作报告;《广东省房地产企业社会责任指引(2015年版)》等。
  会上,恒大地产集团有限公司总裁兼执行董事夏海钧、招商局地产控股股份有限公司广州公司邓锦雷总经理、广东能兴房地产开发有限公司董事长陈俐、汕头市城市建设开发总公司总经理兼党委书记杜川调整或增补为副会长。王韶作了广东省房协秘书处2014年度工作报告,重点介绍了2014年秘书处通过与各市房协合作共同推动行业维权的成果。他强调协会的核心竞争力在于维权与研究。此外,他还表示2015年协会将继续推进行业维权、社会责任和绿色住区建设、收集国内外转型升级的优秀经验和经典案例,引领行业转型;运用互联网思维,通过微信等创新和提升会员服务等。
  政府·协会·企业多方对话,成效初显
  省房协蔡穗声会长,省住建厅住房发展与房地产市场监管处处长潘伟堂、副处长周卓豪,汕头市政府副秘书长王德声,深圳、汕头、揭阳、汕尾、河源、珠海、佛山、茂名、惠州、澄海、揭东、大南山、江海、台山、兴宁、广宁、高要等市、县、区住建局、房管局领导,珠江实业、龙光地产、恒大地产、招商地产、越秀地产、富力地产、中信地产、颐和地产、美林基业、江门华骏达、肇庆百花园、诚丰集团、三正地产、翔顺集团、鸿艺地产、能兴地产等省房协副会长或其代表近40人出席了“政府·协会·企业首脑圆桌会议”。
  政府代表们认为,政府应从政策、服务、舆论三个方面为房地产的发展营造良好的经营环境,通过提升城市整体价值、完善法规政策、简化行政审批程序、加大税收优惠政策等措施支持房地产业健康平稳发展。企业代表们对此深表赞同,并就土地、税收、监管及服务等方面提出了建议。蔡穗声作总结发言。他认为,新常态下房地产企业应加快转型升级,开发企业可以凭借其较强的资源整合能力,与地方政府在基础设施建设、产业配套设施建设等方面加强合作;政府部门应借鉴新加坡等发达国家和地区的经验,加快行政审批制度改革,为企业创造更好的经营环境。他表示,省房协愿与各地政府部门在土地推介、市场研究、政策制定、推动企业转型升级等方面开展广泛而深入的合作,共同促进我省房地产业健康平稳发展。
  第二部《广东县域房地产发展报告》直呈县域地产危与机
  据广东省房协秘书长、新闻发言人王韶介绍,《广东省县域房地产发展研究报告2014》对广东省县域经济环境、房地产整体市场、各县市房地产市场及发展环境进行系统分析。《报告》在去年研究成果基础上建立数学模型,对全省各县市房地产业发展情况综合排名,提炼县域发展典型案例,并提出县域房地产发展建议,《报告》将成为企业投资县域房地产和政府制定有关县域房地产政策的重要参考资料。
  据了解,《2014广东省县域房地产发展研究报告》针对新型城镇化发展需要和我省房地产业发展实际提出了三条建议:
  1.房地产业应与经济社会协调发展。以配合县域实施产城融合为主,促进当地产业发展和就业支撑,更注重对社会责任的承担,而不应延续过去“以地养城”的经营城市理念过度开发。2.县域房地产发展模式应顺势转型。参与?PPP模式(政府与社会资本合作)的项目开发建设,适度开发园区地产、产业地产、养老地产、文化旅游地产等新型地产,结合产业转移政策参与产业园区的生产车间、职工宿舍等的配套建设,以互联网思维搭建服务平台,开展多元化经营服务活动。3.项目开发应向集约型智能化升级。由粗放型向集约型转变,更好地规划小区的功能,加强社区服务,改善居住环境;加快推进住宅产业现代化进程,实施绿色建筑计划,完善绿色建筑标准及认证体系,强力推进建筑工业化、标准化,提高住宅工业化比例。
  两大论坛嘉宾云集,深度剖析行业未来
  大会以“新常态、深转型”为主题,举办了广东房地产发展论坛和中国(广东)县域房地产发展论坛。论坛围绕着十八届四中全会后新常态下,中国房地产将会出现什么样的新常态,房地产企业如何应对;房地产互联网思维愈演愈烈,解析大型企业如何继续独占鳌头,中小企业如何维持乃至颠覆行业,中国房地产企业如何从类制造业向现代服务业转变;在人口老龄化趋势不可阻挡的态势下,养老产业前景愈发明朗,房地产企业介入养老产业的契机是什么,养老地产存在何种挑战和机遇;在新常态下,房企该如何转型升级,中小城市房地产业的前景是否光明;乡村旅游项目开发的建议和模式。特别邀请了中国房地产业协会副秘书长王平、世联行董秘袁鸿昌、至道中国总经理曾远明、龙光地产汕头公司总经理肖丹、广州市同创卓越房地产顾问有限公司总经理赵卓文、湖南师范大学教授常疆等嘉宾对上述问题剖析。
  中房协副秘书长王平:迎接为流动人口服务为主的开发建设运营的新时代
  开发企业的最大战略转移,是思维模式的变迁。我们过去都是C类思维,就是项目设计,B类思维是造币厂,A类思维就是解决钱的问题。今天已经到了A类设计阶段,所以叫顶层设计,就是做一个项目能收100年的钱,就像麦当劳是小企业,但是麦当劳的总部是大企业。
  旧常态是投资拉动,新常态是个性化多元需求拉动。旧常态是为固定人口服务,新常态是为流动人口服务。旧常态我们国家追求速度,而新常态追求的是供需平衡。需求资本上升为第一资本,未来100年200年为什么人服务?为的这个人群能服务一辈子吗?如果能,你就是一辈子的企业,为流动人口服务可以服务1万年,需求资本是第一资本。
  过去旧常态主要是安居就业,只要住下来就能找到工作,未来是你找好了工作才安居,在旧常态下租售并举是以售为主,在新常态下是以租为主的。旧常态是以富人经济学为主,新常态是穷人经济学,像美国有一个企业说我可以在中国建一个企业一天挣1块,13亿人就是一天挣13亿。美国人喜欢建一个项目能收100年的钱,这就是顶层设计。旧常态是快生活为主,新常态是慢生活为主。旧常态是缔造的消费,就是农村消费和城市消费相结合。新常态是城市愿意田园生活。所以旧常态是两点一线,新常态是三点一面,在自己住宅和工作的地区拉出几百公里,方圆要走遍玩遍休闲遍再扩大到中国,再扩大到世界,这是全世界的趋势,中国也不例外。旧常态一般是走马观花,新常态是下马体验看花。旧常态挣钱是短平快,新常态是日进斗金。旧常态追求速度,新常态追求平台。旧常态追求有没有,新常态追求好不好。在旧常态下,行业差别比较大,新常态将走向行业平均利润。我说的这些新常态是未来30年可能逐步实现的,但是这就是思维。
  世联行副总裁兼董事会秘书袁鸿昌:房地产新常态与互联网新思维
  新常态下的房地产首先就是告别高增长、规模化,预计未来每年的销售面积在10-12亿平面米的增量。其次是要尊重规律和市场;第三是谨慎选择投资城市。
  房地产跟互联网的结合有很多方式,世联做的主要是三个大方面:
  第一个是网上售楼处。网上售楼处是集合世联在全国的所有楼盘资源,在网上一点击就可以看到所有的信息。比如直接把销控表放在上面,卖掉的是红色,还可以卖的是绿色,你就可以直接进行查询。
  第二个是线上展示系统,一个项目随便挑一个单位就可以看它的效果图,3楼可以,6楼也可以,20楼再点开景观也出来了,这样就很便利。
  第三个是辅助交易系统,销售代表人手一个iPad,也开发了家园云贷,订金理财,按揭贷款,售楼验房,装修推荐,售后租售等辅助交易系统,通过互联网解决客户很多需求。比如收楼验楼,一张表格,哪个地方不好直接打勾传到系统;包括装修推荐,买房以后还可以推荐装修公司给你,供客户参考;包括售后租售,可以告诉你周边的租金和市场情况大概怎样,售价怎样,这样出租和出售的时候你可以有一些参考。还有我的资产图,它每天是更新的,你的资产价值是多少的,你所关注的资产每天的价格变化是怎样的,你现在个人的资产经营状况,现在定金多少钱,家园云贷多少钱,特别年轻人每天早上想赖床的时候一看,还要还这么多钱,赶快去工作。
  至道中国总经理:新常态下养老养生地产开发的路径与模式
  简单来讲,健康与养老产业最简单的分法,前半段叫健康管理,中间是急性医疗,后面是康复护理。健康管理指的是治未病,就是没有病防病,这在医学里面就是和预防医学等同起来,中间环节是急性医疗这个和现代临床医学挂钩,康复护理是和康复医疗挂钩,分别可以跟房地产结合:
  第一个模式可以做健康养生度假模式,或者做度假养生居住模式,当然这两个也可以整合。健康管理最好可以和远郊项目和旅游目的地结合,因为做健康管理的人是想离开他的城市,玩得更开心,在玩中来疗养,这是最好的。
  健康与养生度假模式怎么做?国外早就把这个领域很清晰的定义为健康养生与旅游度假完美结合的,通过非医疗化、非侵入式的健康管理与酒店管理体系相结合,以全面健康提升为目的的健康管理体系。这个模式相当于做一家度假酒店,但是不是传统的度假酒店,这种模式在全世界已经发展了60年,有4大模式,然后这种模式里面必须要有6大要素,不会卖住房的,这些模式里面都不卖住房,都是卖套餐,一卖就是7天、14天的套餐,一个套餐人均消费至少900美金,所以7天之后至少是3、5万人民币,但是这个因为它有效,核心是有效,包括做诊断、整体健康提升及疗程服务、健康有机餐饮、健康设施等等的,这个市场在美国做到了1000亿美金,这是我讲的第一个模式,特别适合于远郊资源或者旅游度假目的地。
  第二个模式是度假养老居住模式,这种可以卖房子可以做消费,这种模式大家最熟悉的就是在海南,一定是房子加服务加配套,而且不仅仅是卖产权,可以卖使用权,一定要把这个模式做出新的东西。
  所以我们认为在中国应该做“一碗汤”距离的居住模式,长者楼栋散落在社区中,内部采用适老化设计,建筑外部和其他楼栋不作区分,周边楼栋可与长者楼栋搭配形成老少居,整体形成活力社区,更适合中国人的生活习惯和养老观念。在这里面可以有各种形式的床位,包括可以在社区里面以后除了有托儿所、幼儿园,十年前我们的幼儿园还是我们的负担,现在要抢一个幼儿园不知道多赚钱,我告诉大家十年后,如果社区里面有托老所一定赚钱,现在考虑可以做托老所了,我们说早上8点钟子女把家长送过来放在这里,晚上7点钟接走,包他三餐,白天在这里做活动,做书法和物理治疗,做老年人的联谊活动等等的,这种形式就解决了我们的居家养老问题,他是在居家的但是又可以提供服务,甚至老人到了一定的年龄可以上门服务。所以养老的市场已经摆在你的面前了,所以在这块来讲,我刚刚讲到的做养老如果做大社区不敢做,先从长者日托社区做起是一个很好的途径,培养了开发商的丙方思维,先做一个长者日托中心,培养我的运营能力,到将来我去放大我的运营能力,这是有可能的。??
  海口一个适合活跃长者度假的项目,他不卖房子,只按天卖。7天一个老人,春节期间7天一个老人6晚,2362块,在那里住7天6晚,那里的设施全部是适老化的,有为老人的服务团队,特别是应急团队,旁边很近就是海口人民医院,家里面都放心。
  汕头龙光总经理肖丹:深耕区域,聚焦刚需
  新常态下,房地产会有四个转化:一是从高速增长期向行业整体企稳向好发展;二是粗放型向精细化;三是同质化向创新的思考和资源整合的尝试转变;四是卖方市场转向买方市场。
  未来几年,龙光地产坚持“深耕区域,聚焦刚需”的发展战略,聚焦经济发达的珠三角乃至两广区域,以稳健投资和低成本策略,在已进入城市积极拓展优质土地资源。同时,顺应国家鼓励刚需住宅需求的大势,龙光地产坚持刚需、改善型产品为主的产品定位,通过贯彻高周转运营策略、实施“双高均衡(高周转与高利润)、精细管控”的经营模式,实现规模与利润的同步增长,以独特的“龙光模式”打造出企业独特的核心竞争力。
  随着国家新型城镇化规划的推进,我国将逐步实现经济结构与产业的转型与升级,产业地产、智慧城市、旅游地产等细分产业的投资领域将迎来新一轮的市场发展机会。龙光地产已经开始新型城镇化相关项目的尝试,并将在今后探索养老地产、旅游地产等多元化布局。比如,旅游养生龙光去年就在广西拿到2000年福寿文化的永福村,那里的水和土是有防癌作用的,我们正在做健康养生度假产品的研究。高端写字楼和酒店包括有汕头龙光的世纪大厦和喜来登酒店等第一批试点项目,接下来还有两个城市综合体,并将打造龙光世纪这么一个写字楼系列品牌。
  汕头作为粤东城市群的核心城市和经济发展的桥头堡,是粤东西北发展的战略重点。而龙光集团作为发源于汕头的企业,深耕汕头及两广地区18年。18年来,龙光在汕头开发项目达30余个,实现开发面积445万平方米,占据汕头房地产市场超过1/3的份额,拥有业主超过10万人,成为在汕头发展中走在最前沿、引领人居潮流的领军企业。
  龙光地产作为见证城市规划发展和建设先驱者,一直扮演成熟的城市运营商的角色紧随汕头经济发展脉络稳步发展,随着北拓东进的城市发展战略,龙光地产每到一处地方都带动了片区的蓬勃发展。如2000年,700亩城中村经典改造项目金禧花园,开启汕头北区居住新纪元;2004年,打造城市东区标杆阳光海岸,开启品质居住时代;2010年,东区尚海阳光开启品质豪宅时代,将城市品质豪宅推上新台阶;2011年,精筑意国风情龙腾熙园,让幸福携城北挺东进;2013年龙光喜来登国际五星级酒店,带动中心城区繁荣;2014年,新东区湖海大宅御海阳光,北山湾片区碧海阳光,无不引领当地生活方式的进化,两大新区发展指日可待。
  汕头龙光不断将国内外领衔的人居产品设计带到汕头,回报汕头人民。如开启汕头品质人居时代的阳光海岸,首创园林引入活水;东区豪宅标杆龙光尚海阳光,首创天际泳池,双层大堂设计等;汕头引进汕头首家国际五星连锁酒店的标杆喜来登酒店;新东区湖海大宅龙光御海阳光拓荒滨海新区。龙光从提升汕头人居品质出发,产品持续创新升级,产品覆盖了低层、小高层、高层、超高层等完整形态。
  专家观点速读
  广东省房协会长蔡穗声:房地产从类制造业向现代服务业转型
  从广东房地产业对经济的贡献率看,随着经济发展方式转型升级,传统的房地产业对经济发展的拉动作用已明显不如过去突出。新常态下,房地产市场短缺的状况得到了极大改善。作为中国经济最强发动机的房地产,其产业地位和依赖度下降,发展动力趋向平缓。地方政府更强调产业带动,更注重城市运营,更看好复合型地产开发模式。土地供应“严控增量、盘活存量”,传统的“征地-卖地”模式发生改变,存量土地再开发将成为未来中心城市土地供应的主要方式。未来10年,房地产面临从类制造业向现代服务业转型的重大趋势。新常态下,应颠覆传统,树立服务和金融思想,通过金融支持和服务运营、植入互联网思维等手段寻求长期持续经营,盈利模式从直接卖房赚钱变为长期经营赚钱,从类制造业向现代服务业转型。
  广东省房协副会长、龙光地产执行董事兼执行副总裁纪建德:龙光开启多元化探索
  当前,新常态下的中国经济正面临着转型升级,在龙光近1300多万平方米的土地储备中,超过60%位于珠三角经济高增长区。未来,龙光仍将继续立足两广,积极关注其他经济高增长区域投资机会,大胆探索旅游、养生、商业地产等领域的发展机遇,不断提升竞争力。
  同创卓越总经理赵卓文:县域地产如何发展并实现转型升级
  中国已经进入休闲经济时代,泛乡村地产悄然兴起,县域房地产怎么发展,怎么转型呢:第一个是要因地制宜、紧抓资源,实现新时期的土地价值再造;第二点要打破单一的住宅发展模式,实现多元化的发展。是逆城市化的产品发展,实现每家每户在周末去种种菜。不一定是要拿到建设性用地,集体建设用地包括农地,包括一些集体控制的土地资源都可以;第三个是品质提升和规模发展;第四点要抓住产业转移契机,以产业带动需求;第五个是网络时代和轨道交通时代的产品再造;第六个是泛乡村地产的升级和发展。
  湖南师范大学教授常疆:乡村旅游的7种模式
  第一是都市近郊型;第二个是农业科技型,它的经验最核心的就是科研成果直接与旅游资源相结合,或者科研成果直接变成旅游资源;第三是民间艺术型,民间艺术型总的投资也不大,以金山的农民画村为例,项目的整个成本并不高,关键是在民间艺术的传承和保护,实现了非盈利性和盈利性的旅游活动相结合。第四是民俗依托型,就是一定是有原生性或者具有某种独特性的资源,再加上参与性,做得最好的应该是丽江;第五是古村古镇型,因为乌镇在全国来说有一定的独特性,江南水乡、小巧流水很多,而且在保护上做得比较好,总结为5个字,就是迁、拆、修、补、饰;第六是特色农庄;第七是成熟景区周边型。

 

主持人:省房协轮值主席、常务副会长、广州珠江实业集团有限公司董事长郑暑平

汕头市政府副秘书长王德声致辞

省房协副会长、龙光地产控股有限公司执行董事纪建德致辞

省房协秘书长王韶汇报秘书处2014年度工作报告

广东省住房和城乡建设厅住房发展与房地产市场监管处处长潘伟堂致辞

 

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