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2014广东房地产发展论坛

作者: 来源:广东省房地产行业协会 时间:2014-12-23

(2014年度会员大会暨广东房地产发展论坛系列报道之三)

 

省房协会长蔡穗声

省房协秘书长王韶主持论坛

中国房地产业协会副秘书长王平

世联行集团副总经理、董事会秘书袁鸿昌

省房协养老地产委员会副主任委员、至道中国总经理曾远明

汕头市龙光房地产有限公司总经理肖丹




  主持人:大家下午好,我是省房协秘书长王韶,上午我们成功圆满的召开了2014年广东房协会员大会,为即将到来的2015年开了一个好头。
  即将过去的2014,对于广东房地产而言是极其困难的一年,市场持续低迷,自8月份开始商品房销售才逐步回升,降幅继续收窄,商品房去化周期有所缩短,市场回暖趋势四得到初步确立。但新常态下,伴随国家宏观政策环境、社会经济环境、政府需求和土地供应渠道的转变,房地产业依然面临挑战和考验。
  本次论坛以“新常态、深转型”为主题,重点讨论十八届四中全会后宏观经济与房地产市场走势、互联网思维与房地产业价值链重塑、新常态下养老地产、休闲旅游地产、县域地产的机遇和挑战等行业前沿问题,目的是更好的引领广东房地产走出困境,开创新的发展局面。
  出席今天论坛的主要领导嘉宾有:
  汕头市人民政府
  中国房地产业协会王平副秘书长
  广东省住房和城乡建设厅房产处潘伟堂处长、周卓豪副处长
  广东省房地产行业协会蔡穗声会长
  深圳市住房与城乡建设局李延忠局长
  潮州市住房和城乡建设局林建新局长
  云浮市住房和城乡建设局温耀良调研员
  汕头市住房和城乡建设局
  汕头市房地产管理局
  韶关市住房和城乡建设局何平良副局长
  揭阳市住房和城乡建设局王集德副局长
  河源市住房与城乡规划建设局黄国全副局长
  河源市土地储备中心朱振良主任
  茂名市水东湾新城建设管理委员会孙波主任
  揭阳市大南山华侨管理区陈海清副处长
  汕尾住房和城乡建设局刘初棠副局长
  汕尾市房地产管理局刘升河局长
  肇庆高新区人居环境建设和管理局
  广东房协常务副会长、轮值主席、珠江实业集团董事长郑署平
  广东房协常务副会长、万科企业股份广州公司总经理唐激扬
  广东房协常务副会长、惠州隆生企业(集团)董事长刘小波
  广东省房协副会长、龙光地产集团副总裁纪建德
  广东省房协副会长、颐和地产集团执行董事赵永爽
  广东省房协副会长、广州新城市投资控股集团董事长曹志伟
  广东省房协副会长、广东宏远集团房地产公司董事长钟振强
  广东省房协副会长、江门锦富房地产公司总经理王安泉
  广东省房协副会长、韶关富康物业有限公司总经理郑少初
  广东省房协副会长、宜华地产股份有限公司董事长刘绍生
  广东省房协副会长、汕头城市建设开发总公司总经理杜川
  广东省房协副会长、佛山东建集团有限公司副总经理吕文
  深圳市房协许权会长、吕晋川秘书长
  汕头房协陈坚雄会长、郭以宁秘书长
  江门房协叶泽权会长
  河源房协黄少鸿会长、曹观发秘书长
  云浮房协黄应健会长、程满敦秘书长
  冒名房协陈桂会长、羊宇超秘书长
  汕尾房协黄贤德会长、罗丰秘书长
  东莞房协秘书长陈骏良
  揭阳房协秘书长方寿
  为保持一个良好的的会议环境,建议大家把手机调至静音状况,此外,本次论坛将由新浪网直播,详情大家可以上网浏览。
  2015中国楼市态势想必牵动着大家的心,在请出王平秘书长作主题演讲之前,咱们先听听业界大佬是怎么看的。
  中国房地产市场进入新常态,转型将成必然。——顾云昌原中国房地产及住宅研究会副会长
  房产商正在大规模的转型,失败者将出局。——任志强原北京市华远地产股份有限公司董事长
  未来十年房地产市场将进入低速增长阶段。——社科院
  中国房地产接下来有十年平稳发展期。—王健林大连万达集团董事长
  中国房地产要由香港模式向美国模式转型,房地产今后仍是黄金期,不止十年甚至更长。——蔡穗声广东省房地产行业协会会长
  下面有请中国房地产业协会副秘书长王平作专题演讲,他演讲的题目是“新常态、新思维、新行动”,有请。
  王平:非常高兴站到这个舞台跟房地产同仁交流这个题目,我也感谢今天的轮值主席,更感谢蔡会长的要求。为什么要转型,为什么要深转型?那就是有新思维,可能在这里我会举几个例子给大家听,国外像中国房地产这个时期他们是怎么做的,我们国内是不是还会走这条路,或者是在这个基础上提高再走。
  2005年中国有一批转型的房地产企业,今天为什么40多个市长追着它们的项目,一个城市给它2000亩,每年只能做6个,我们做的项目为什么卖不出去,卖不出去是不是房地产的低谷,在这里都要回答这些问题。
  首先先做一个结论,中国房地产不是拐点,中国房地产不是走下坡,而是上了一个台阶,更平稳地快速前进。如果我把通讯业和房地产业比作一个行业,这就是新常态,这个“新”新在哪?“旧”旧在哪?就是通讯业如果90年代到现在一直做BB机,就像柯达胶卷一直做胶卷,那就会慢慢的走向困难,但是如果做手机和数码相机,那就是永远发展无致敬,所以我们需要新常态。
  我们到底走什么模式?也可能走美国的模式,美国的模式是不是一定要学呢?有的朋友问我,如果是BB机怎么销售,BB机不开工就可以销售,谁说违规了,你不要用违规的做法,你不要把销售的钱放在你的兜里。1960年通用规则,拿到一块地就卖,固定资产必须销售前移,美国包括各个国家的飞机绝不会造100架才销售,而是有订单才生产,中国的房地产也将会是这样的,国际通用规则就一条,比如说中国台湾遇到这样的项目,上来就销售,跟银行签了合同,谁愿意买这块地上的房子,谁到指定的银行存款10万台币,存的时候说目的是想买这个房,于是存款了,银行很高兴,他在存单上必须要写明我要买多大面积的房子,写清楚,这个单子刚存进去开发商就拿到了信息,当销售到120户的时候就开业主委员会,把设计公司的设计和整个业主交流,都同意了再开工,一旦开工这就是你的真实客户,所以绝不能建完200户再卖,卖不完天天贷高利贷,所以我们房地产已经到了顶层设计阶段,这就是新常态。
  新常态、旧常态太容易了,我从1981年进入房地产,遇到了4次我认为新旧常态的对比,第一个阶段是80年到90年,这个阶段是计划经济,很多开发公司从80年代起步,当时我们协会也开展这样的活动,告诉大家国家已经说了以后不给你计划了,不给你刚才指标和销售指标,完全自己开发自己销售。当时很多企业不相信,就是抱着旧的计划指标不放没有走到新常态,第二个阶段是90年到2000年,这个时候全世界都在走专业化,所以2000年王石说只做房地产的住宅,什么都不做,结果凡是做专业化的迅速成长。第三个阶段是2000年到2008年,始终有人抱着旧常态,就是2000年危机了,世界金融危机了,抱着不放,于是缩手缩脚不敢动了,而仅仅三年的时间有些开发公司翻了十倍,因为他们坚信新的常态是发展而不是收缩,没有受外界的影响。最后一个阶段是1980年到2014年,新常态就是为流动人口服务,我们国家过去是短缺的时代,所以假如有1万个家庭需要住宅,但是只能产生100套,这种短缺时代要多少就可以卖多少,拿了地就卖,但是今天我们国家已经到了新常态,就是为固定人口服务的时代逐渐减弱,变成为流动人口服务。我总结成一句话,迎接为流动人口服务为主的开发建设运营的新时代。把这个牢牢记住,全世界现在都在走这个规律,中国今天彻底到了,不转型再做一样的东西,BB机就遇到无数的困难,换句话说就是为中低收入居民家庭异地异国中短期休闲度假时代的快速到来,这就是转型。
  所以旧常态、新常态我做了一个比较,旧常态是谁和权力接近谁可以拿到资源,新常态是市场需求为中心。旧常态是短缺经济,新常态是过剩能力经济。我们稍微一努力就会过剩,很多行业都是,我们具备了生产能力,有需求就能生产出来,旧常态是投资拉动,新常态是个性化多元需求拉动。旧常态是为固定人口服务,新常态是为流动人口服务。旧常态我们国家追求速度,而新常态追求的是供需平衡。曾经有这么一句话给大家一个参考,有一个村去年吃了1万个馒头,为什么今年非要1.1万个馒头,这种速度有意义吗,为了保持1.1万馒头用多少资金刺激,生产出来的馒头坏了怎么办?埋了再生产,所以未来的世界一定是供需平衡的世界,所以GDP过去是决策的依据,未来是国家实力的象征,过去数量效应最好,我们的新闻联播通常都是粮食增产多少万斤,而未来是质量的产品,我们的粮食能不能不是基因的食品,过去旧常态主要是安居就业,只要住下来就能找到工作,未来不是,是你找好了工作才安居,在旧常态下租售并举是以售为主,在新常态下是以租为主的。旧常态是以富人经济学为主,谁可以跟富人打交道可以有稳定的合同,但是在新常态是穷人经济学,像美国有一个企业说我可以在中国建一个企业一天挣1块,13亿人就是一天挣13亿。美国人喜欢建一个项目能收100年的钱,这就是顶层设计的第二类。旧常态是快生活为主,新常态是慢生活为主。旧常态是缔造的消费,就是农村消费和城市消费相结合。新常态是城市愿意田园生活,农村愿意现代的生活。所以旧常态是两点一线,新常态是三点一面,在自己住宅和工作的地区拉出几百公里,方圆要走遍玩遍休闲遍再扩大到中国,再扩大到世界,这是全世界的趋势,中国也不例外。旧常态一般是走马观花,新常态是下马体验看花。旧常态挣钱是短平快,新常态是日进斗金。旧常态追求速度,新常态追求平台。旧常态追求有没有,新常态追求好不好。所以现在家里为什么堆的鞋多衣服多,就是因为穷怕了,只要进到家里就是我有了。但是新常态是物尽其用。所以旧常态不重视人财物占有率,新常态重视人财物的占有率,孙中山一辈子没有挣钱,但是一辈子不缺钱。这就是今天,所以旧常态比较重视中央说什么,而今天新常态重视市场说什么,旧常态信息不对称可以获得暴利,新常态下是阳光互联网下的直销,什么叫大数据?就是精准服务。
  所以在旧常态下,行业差别比较大,新常态将走向行业平均利润。我说的这些新常态是未来30年可能逐步实现的,但是这就是思维。
  所以我给大家看一下法国在中国今天的阶段在干什么,法国我只能跟中国一个东西相比,大家看这个图。法国有55万平方公里,黑龙江有48万平方公里,黑龙江有4000万人,法国6600万人,但是仅仅这么一个小的法国,相当于中国一个省的面积,比黑龙江多了2600万,法国有96省,法国仅仅这么点面积,有96个省,36568个市镇,我们整个中国才33281个建制镇,整整中国才3万多个,而仅仅一个法国就这么多,法国号称有6000万人,还可以迎接8000万外来人口。所以人家房地产做到这种程度,到法国旅游就不用旅行社,从法兰克福下车就可以直接去享受田园风光和酒窖的香味,在座的黑龙江和法国相比,房地产是零,才刚刚开始。
  所以今天中国的6600万人为8000万人如何去法国而服务,这个时代已经来了。所以中国的发展未来应该转向所有的项目,这就叫手机项目。
  再看德国35.7万平方公里,相当于中国一个省的面积,有9000万人,有16个省,12220个市镇,也可以容纳将近7000万人进德国,广东大家问问自己的面积,比自己人口多一倍的人口进广东,我们可以把他们接待好吗?这种房地产才刚刚开始,既不破坏环境,还可以有效的接待外国的游客、休闲客。云南昆明做了一个决定,已有60个名镇,现在要增加到100个名镇,每个镇可以让外国人住1个月到8个月,不愿意走,为什么?这一切的一切都是未来房地产的发展趋势,如果今天你是做胶卷的,一定不要不听数码相机的,如果是希特勒一定不要相信原子弹。这就叫转型。
  看看英国,仅仅黑龙江省面积的一半,24万平方公里,养活了6120万人,英国怎么做的城市规划呢?大家看英国几乎都是岛屿,就这么点田地,2011年他们的新型城市规划法给大家看看。田园城,今天的英国是最老牌的地主主义国家,转型的时候他们做了一个决定,这里不看了,12万人口的城市绝对不准集中建,一定要3万人一个城市,12万人这么分布,要在中国一定要把这4个拆了合到中间,但是在英国已经不做了,我相信20年后这个观点会被中国人接受,但是已经付出了昂贵的代价,今天英国的新城市计划出台了,社区、餐饮自给自足,3万人一个城市,6个卫星城,为了让6个卫星城过得更好就建一个中心城市,这个中心城市7.5万人,专门为6个卫星城服务,我们国家是6个卫星城为中心城市服务,在国际上全是倒着的,这个团部是为营服务的,绝对不是营为团部服务的,所以这7.5万人的建筑都不能铺地毯,中间必须是大绿地,6个城市用运河和轻轨连起来,而且可以容纳25万人来休闲,一部分人住在城里,一部分人住在乡下,这就是英国的发展战略。
  再看中国转型的企业,最早转型的企业,2005年在全国建了好多的项目,北京现在已经有两个区一个县都准备给它项目,一个给2000亩,现在自己有一个大学,大家看2000亩,光建住宅是卖不出去的,它知道未来的人不缺住宅,这个住宅必须要有就业人口,它在一个县里面找到一个很偏僻的地方,然后用1000亩建住宅,可以容纳5万人,但是旁边有很多的就业机会,所以这个住宅可以卖得很好。
  看看这个城,吃、住、游、购、文、娱全俱全,包括精神享受,现在市政府排队把项目给它,地便宜的在这都不能说,因为带来这么多的就业和财政收入,它获得的土地都是最便宜的。
  再看有一个千户苗寨,政府决定把这块地拍卖给开发商,这个山有500多户,那个山有500多户,这个山非常高,一次我都上不去,房子很破,政府决定让所有的苗寨将近1000户搬下来住保障房,然后一半卖给开发商,这个项目实施之前被北京的一个规划院院长发现,说这个项目不能建了,你要这么建这块地就完了,政府挣了一批钱,开发商卖完挣一批钱,完了这个项目就是死项目,没有解决千家苗户的就业和生存,还把他们的农田占用了。这个规划院院长用很长的时间跟他们说不要建这块地,留着它,也让城里人来这里享受。于是把这块地重新规划,规划完了每天晚上容纳3万人,一个人花300就是1千万,每天这样的络绎不绝的人口。现在政府又拿了一块地建五星级宾馆,为什么?外国人来得太多,把千户苗寨的农民带富了。北京还有一些来这做生意的,形成了产业聚集、人员聚集,而且流动人口在这住3天的不少,住一个星期的也不少,一直这样走一波来一波。
  再看看航空开发公司,专门打造以客户需求为导向打造体验地产,在这里享受一切的航空梦,在这配建的住宅一抢而光,所以真正买房子的人不是给户口而是就业,先就业后落户,这个新时代将到来。
  再给大家看一个片子,就是韩国在海上做了一个24小时的不夜城,是澳门的3倍。
  (播放视频)
  王平:大家观看完了,不知道什么感觉?我只告诉大家这是房地产的iPhone10,所有的行业都是配套,集成出来一个东西为流动人口服务,而且就业人口500万以上,这500万就要在这住,是就业人口,所以大家想想未来的房地产,这就是趋势,很多说我怎么可能,你千万不要这么想,哪怕你做一个项目能结合10个需求都是创新,千万不要抱着BB机不放,房地产到了,千万别只会建住宅,中等收入限购是什么意思?其中一个解释是抱着自己的观点不放最后一下淹没了。一定要放,我们会长有一句话,我们到了什么模式大家就要研究什么模式,哪怕明天的项目就增加一个需求,我们BB机里增加一个手电的功能行不行,BB机里面突然增加一个打电话的功能,然后变成电视机的功能,你一定要想,只要想就能成功。所以新常态的特点,第一个特点就是人的因素逐渐趋为零,不是人的因素不重要,是我们的行政管理将趋于零,不能让政府官员那么累了,看看西方的官员,特别是德国,政府只管维持秩序,因为已经把人管交通变成红绿灯管,所以警察是维持秩序,防止逆行,而我们中国5000年的历史还在十字路口指挥交通,这是不行的,所以三中全会决定按市场抉择,四中全会决定每个规则按程序办,实际和程序、规则发生矛盾怎么办?由人大授权先行先试,比如说上海自由贸易区,就叫先行先试,政策非常优厚,结果多少专家反对,最后人大通过4部法律在上海自由贸易区无效,给它授权,现在又要扩大到好多地方,就是要在中国注册企业和美国、德国、日本是一样的,我们不要一点一点来,能不能有大的突破。所以这就是人的因素趋向于零。
  第二个需求资本上升为第一资本,未来您100年200年为什么人服务?您为的这个人群能服务一辈子吗?如果能,你就是一辈子的企业,如果服务5年就是5年的企业,服务100年就是百年企业,为流动人口服务可以服务1万年,就是这样的,所以需求资本是第一资本,如果马克思活着再也不会写人财物资本论,他将研究需求资本论,谁掌握需求谁就是爷爷。
  再有一个,人类的四大结构整体在提升,新常态下这几个特点特点明确,人的因素为零,需求资本成为第一资本,四大结构迅速提升,全世界都尊重的规律,第一是衣食,然后是住行,然后是文游或者文娱,第四是康寿,现在康寿企业特别挣钱,我们如何在我们的行业里面能解决康寿问题,这是最重要的。
  再有一个,政府工作的重点变了,当前政府提出了中国经济会议刚开完,看政府工作的重点在哪大家就知道关心什么,2014年是新常态、多样化,国家刚刚说的新常态看习近平是怎么总结的,最大的常态就是企业生产经营困难增多,这已经到了生死存亡的时候,经济下行压力大,结构调整阵痛显现,企业生产经营困难显现。在这种常态下,大家看我们第一个常态就是个性化、多样化的需求,消费成为主流,第二个需求就是新的模式正在涌现,第三个是国际收支这块我们依然存在竞争力,生产能力上我们已经出现了长期供给不足,变成生产超出需求。再一个过去劳动力成本低,现在我们要靠人力资源进步提高。过去重视数量、价格,今天注重质量和差异化。等等这一切新变化、新常态给我们提出了要求,你看中央要求我们重视群众的需求、消费的心理、社会的预期、企业家才能怎么发挥,人才资本的素质等等的,这一切都告诉我们新常态下,我们企业的战略是,第一是县、镇、乡村建设怎么带动,怎么带动整体的致富,带领农民致富,政府把精力放在保障房,保障房也向社会购买,从抑制需求变成抑制平衡,习近平对于速度很反感,他在经合组织上说中国7%怎么了,需要多少增长多少,不需要吃1万个馒头就吃多少,不需要吃那么多没必要,所以看一个区的住宅供应,再看一个县的住宅供应,千万不要围绕着增长速度。
  最后,我再讲一个诀窍,开发企业的最大战略转移,思维模式的变迁。我们过去都是C类思维,就是项目设计,B类思维是造币厂,A类思维就是解决钱的问题。今天已经到了A类设计阶段,所以叫顶层设计,就是做一个项目能收100年的钱,就像麦当劳是小企业,但是麦当劳的总部是大企业,国际上区分20人叫小微企业,20人到100人是中小企业,200人以上才是大企业,但是顶层设计是解决钱的问题,解决完钱都要投到B类设计,就是今天我们要转型的内容,转到哪去?转到手机日进斗金,所以系统设计非常重要,项目设计是投入产出,给100万赚200万,所以我们按资分配将走向按劳分配,因为中国不缺钱,有好的项目钱跟着你走。大家想想未来的顶层设计就是不花钱也办事。
  举两个例子结束今天的论坛,第一个例子是不花钱也办事,第二个例子是分配好了办得更好。第一个例子就是中国的航空业,现在大家机票还在买5折以下的,董事会做出一个决定谁买5折以上的机票我免费送你到机场,只要用顶层设计,社会不缺人财物,只要设计好了让人人收益就是顶层设计,如果设计好了使一方受损就是欺骗,这个顶层设计包括第一个航空公司,第二个是买机票的客户,第三个是汽车制造厂,第四个是开车的司机,做完这个设计一分钱没花钱就赚了4000万。为什么李嘉诚的项目都是十年以后卖,我们中国的企业都是建完就卖,李嘉诚就是做完了顶层设计才卖,大家说十年前开发商挣多少钱十年后挣多少钱?这就是顶层设计。按项目设计的思维永远解决不了这类问题。
  第二个例子是奥林匹克,当时遇到三个问题,第一个运动员不报名,第二个秘书处没有资金,第三个留不住人,然后就用顶层设计解决了一切难题,顶层设计太重要了,这就是转型。秘书处把所有的广告权收归秘书处,收回来以后做了重新分配,所有的广告费50%都是透明的,人人都知道,运动员到奥运会报名参赛,我不但不收会务费还给你钱,你来不来,结果就这么一条就完成了,那就是说可口可乐给10亿,他把5亿给运动员,把4亿谁竞办成功给谁,把1亿给秘书处,就整个完成了资金循环,最后实现了顶层设计。
  所以这里时间关系我衷心祝愿大家,在未来的时间里,用自己的思想做好中国的房地产市场,谢谢。
  主持人:我觉得我们王平的讲话跟他人长的一样,高大上,而且接地气。今天我们王平主讲的题目是新常态、新思维、新行动。他的讲话的内容也跟我们传统的有关市场分析的模式不一样,以往专家讲市场形势分析我个人认为好像八股文一样,通常第一段都是讲过去的一年投资多少,卖了多少还有多少没卖。第二段通常讲经济和政策情况是怎样的,最后才说明年怎么样,所以我觉得既然现在是新常态,那对于房地产形势是怎么分析,我觉得也要搞点新常态,因为有关市场形势的数据方面,我们袁总是高手,大家都是高手,我们可以看微信,可以上网查,甚至听我讲也可以知道,但是我们未来房地产因为一个规模,一个是利润,一个是销售,这些都遭遇天花板,我们不能再按照以往的做法来玩,所以我请王平直接告诉广东的企业未来应该怎么办,今天王平完全按照我跟蔡会长的设想,完全实现了我们的愿望,但不知道在座的嘉宾是不是满意,如果大家满意大家都举起手给王平最热烈的掌声。

  主持人:我们的会议继续,刚刚我们王平秘书长讲得非常非常精彩,而且他讲到方式和内容,跟我们常态下的房地产市场关系大不一样。我建议接下来的两位专家也跟王秘书长一样,用新常态的模式展开对房地产的新看法。
  2014年,除新常态以外,还有一个关健词是互联网,从余额宝、支付宝到滴滴打车,双十一刚过完,双十二又接踵而至,有人视互联网为洪水猛兽,也有人视之为良朋益友,不断的整合资源,扩大房地产开发和服务的内涵,将房地产从类制造业向现代服务业转变。
  房地产行业与现代服务业的相互融合是一个大趋势。——迟福林博士生导师、海南省首批有突出贡献专家
  房地产回归服务原点。——王石万科企业股份有限公司董事会主席
  做房地产也要有互联网思维。——潘石屹SOHO
  互联网房地产服务市场空间巨大。——
  互联网和地产相互之间的碰撞大于机会。——柴志坤
  互联网思维盖不起房子。——毛大庆北京游客企业有限公司总经理
  接下来请世联行集团董事会秘书袁鸿昌先生来跟我们作主题演讲。
  袁鸿昌:谢谢王秘书长,也谢谢省房协给这么一个机会跟大家交流一下。
  在十年前龙光来到了深圳,正好我那会也做了策划服务了龙光。其实房地产的新常态,2003年整个中国的房地产销售额是7600多亿人民币,到了2013年是8万亿,当然这个市场涨得很快,但是之后怎么办呢?这是我想问的第一个问题。第二问是再往后怎么走?世联主要做一手房代理和咨询,恰恰在昨天过了3000亿,大家非常开心,应该说感谢在座的各位,有很多在座的朋友给了我们服务的机会。
  我大概是这么几点跟大家交流一下,第一个是告别高增长、规模化。房地产如果再盖房子就未必卖得出去了,中国从大的格局上来讲,最近陈总写了一篇文章,叫30年为一世,就是每个30年都有一个内在的规律,符合了这个规律就长得很好,粗略来看每个30年都发生很多的事情,即使在1979年到2009年也发生很多的事情,我们说1979年到1988年主要是包产包户,解决了价格双轨制,1988年到1998年,我们解决的是朱镕基把中国变成外向型经济的国家。从1998年到2008年是我们最好的时候,因为1998年取消了实物分房,但是之后怎么办呢?说实在话上一个十年黄金期的时候,政府主要做的对房地产的调控,最主要调的是需求,因为需求太猛了,城市化的第一个阶段所有的农村的人都往城市涌,大家只要拿到地就意味着已经赚到钱了,但是这个日子已经过去了,再之后会怎样呢?有的人说房地产到了拐点,过了8万亿就狂跌下来,可能在座的各位有些就在这个行业做不下去了,我个人的意见是什么呢?看看美国和日本,可能中国的房地产在高位的振荡还有十年到二十年,大概美国在1972年,美国的房地产新建住宅量到282万,一直到2006年,因为在这之后是世界金融危机,到2006年之前的30年,美国一直维持着新建住宅量是160万到200万之间,大概到90年代之后,美国的单套建筑面积是200平米,在美国公寓是很少的,主要是单套面积这么大,所以意味着美国每年新增的住宅建筑面积是3.2亿平方米,大家知道美国大概3亿人口,每人每年新增1平方米的面积,维持了30多年。还有一个是我们经常说的日本,大家知道日本的泡沫怎样的。日本最火爆的时候是1985年,1985年日本被美国逼着牵着广场协议,日元就升值,升值之后日本政府我觉得做了一个错误的决策,因为他想一升值日本企业出口就受到影响,所以日本政府把利率降到非常低,就意味着大家开始炒房、炒股,然后日本的资产价格奇高,我们说的日本的崩溃是1989年之后,当时日本的东京的房屋价格超过整个美国,1989年之后降下来了,但是即使降下来了之后,日本每年新增的建筑面积也有1.3亿平方米到1.6亿平方米,一直到了2006年世界金融危机,十几年的时间在日本城市化结束了,人口红利消失了,每年新增1.3亿到1.6亿平方米,意味着每个日本人每年新增1平方米的建筑面积,这就是我们看到的发达国家在城市化之后发生的事。中国2003年卖了12亿的住宅建筑面积,今年我估计到年底咱们一盘算,2014年虽然可能哀鸿遍野,但是是我们历史上第二好的年份,只是比2013年低了,因为大家知道除了绝对的数额高和低以外,相对的比较也很重要,就是这样的情况。
  我觉得未来会维持在每年10亿平方米到12亿平方米的增量,能维持超过10年,这是世联我们一直在一线见到消费者感受到的,比如说中国今年做的最多的一件事,大家知道在二线城市,现在除了5个城市还没有解除限购,其他的城市都解除限购了,解除以后在我们的统计数据里面,改善型的住宅的比例升了接近3%,意味着刚需的产品降了3%,就是这块的需求还挺大的,只是过往被压抑了,到底真实的需求是多少呢?我们现在说政府不调控了会怎样,我认为十年的时间,每年10亿平方米到12亿平方米,但是里面有一个特别重要的情况,就是发生的地点不一样了,我不知道大家看过冯小刚的《非诚勿扰》吗,里面葛优去了北海道的四朵金花的旅馆,本来带着美好的憧憬去的,结果是四个老太太,我想说的是那四个老太太的生命结束以后那个村庄就没有了。日本的很多地方都被废弃了,美国现在也是这样的,美国也是主要在纽约、波士顿为中心的东部城市圈,一个是芝加哥的中心圈,还有一块是华人为主的加州这块,还有一块是佛罗里达,主要是老人度假居多。就是这样的情况,所以正好今天上午参加理事会,我也听到有人说一家企业在一个城市要退出,其实我想作为市场的参与者来说,它的行为也可能是理性的,因为它可能认识到一个城市如果失去魅力了那干吗在这里恋战呢,其实我们最大的问题不是怎么盖房子,而是在什么地方盖,选择什么样的城市盖,比如说我们广州的一家企业,如果它说自己是第二大企业,没有人敢说第一,它在鄂尔多斯做的一个企业到现在也是没有需求的,所以选择城市很重要。我们经常看到一些从设计上震撼人心的东西,但是你盖好了以后谁去,怎么融资,怎么滚动开发这是最大的问题,所以新常态说白了就是这样的问题。
  所以我想说的是什么呢?别企盼奇迹,尊重规律和市场,而现在新常态最大的问题就是回归市场,新的班子上任以后,对房地产的发言越来越少了,有的人说开发商心里有点发酸,其实我觉得是好事,2009年咱们说振兴十大行业,现在有哪个行业被振兴呢?因为政府拼命的插手,这些企业都没有起来,光伏、风电、钢铁这些等等的行业都没有起来,所以回归市场是件好事情,回归市场要看清楚最重要的事就是供需,潘石屹也说他最牛的也是供需,包括我们经常举例说香港的泡沫是怎样的,我想说说我眼中的香港,我恰好有幸在香港工作过一段时间,那时候也对香港的房地产市场做了一点研究,大家知道香港是地少人多,从70年代经济腾飞开始,房价一路上涨,中间波动了一下,波动的原因是什么呢?大家知道香港的港币和美金的加息有关,当时美国有一任联席会议主席叫洛克尔,把利息提得很好那会房价跌了一段时间,这之后是什么情况呢?从1984年开始,香港的房价一路上涨,相信在座的各位大家都是老广东,比我更了解,中间如果有波动就是跟着金融的波动,这是正常的市场,到了1997年,我们选出了中国人自己的特首,董建华先生,他说香港人住房太困难了,我们承诺每年新增8.5万个居住单位,大家应该知道这件事,恰巧1997年之后金融危机一路经济下跌,那怎么消化呢?我想董先生当时没有考虑香港一年到底需要多少,供需关系到底是怎样的,结果这个时间点一直到了2003年,2003年他干了三件事,第一是取消8.5万居住单位,那一年减到了6.8万,第二把拍卖制度改成了勾地制度,还有第三点开始了优才计划,就是大陆的专才可以赴港定居,这一下子把香港的市场托起来了一直到现在,包括现在香港反而是告别了正常的市场,现在又加了对大陆征收特别的交易税,但是即使这么征收香港的房价还在增长,原因就是供需。
  讲这么多,说白了就是房地产如果说难,可能也没那么难,大家只要看清楚你所在的城市到底需求有多大。因为城市之间的竞争太厉害了,在座的有很多广州开发商,我讲一句不敬的话,从城市的竞争来讲,现在大家都说中国的四大城市是北上广深,可能现在在我们来看是北上深广,因为最近有一家机构做了城市竞争力的排名,其中有一项是大家举出自己城市最赚钱的公司是什么,广州举的恒大和富力,深圳举的是腾讯、华为、中兴、招商银行、平安银行等等的。其实最后城市的竞争说白了就是企业的竞争和产业竞争。我们现在说城市进步性的时候会看两个数,人均收入是多少,就业人数是多少,上市公司是多少,把这些都看一遍之后你会发现城市的脉络走向很清楚,有的城市你可能去都不要去,因为中国在城市化的第二阶段,从2012年开始进入到城市化的第二阶段,最主要的特征是人口流动是城市间的流动为主,而不是农村人口进入城市为主。我以前负责华东区域的,大家知道很多的苏北城市,苏北的土地比较便宜,但是真的不能去,盖了很好的新区,修了很直的大道,但是每年人口净流出接近十万人,这就没有办法,全世界的城市都是这么发展的,城市越发达就越发达,越集中就越集中。所以在我看来,当时龙光的选择很对,在2003年就到了深圳,现在深圳这个城市有一点点像美国的三番,高科技很多,年轻人都到这里寻梦,所以在我看来可能以后中国还是回到都市圈,各位拿地的时候还是要回到核心都市圈,现在的京津冀一体化已经提出来,然后长三角经济圈,大飞机放到那,迪斯尼放在那,虽然现在地价非常高,但是高也是高的有道理,也包括珠三角的城市圈,可能要做这样的选择,如果真的是很小的开发商,即使在一个诚实里面也要选择,如果大家到深圳拿到,我劝你们到南山、前海拿到,而不要在罗湖,各位如果做投资选错了那是最大的问题。
  大概我前面三个讲的说来说去都是市场、供需这些事,第四个我想讲跟互联网有关的内容。大家看到这个公式,实际上是一个企业的价值,在前30年什么是好公司呢?公司的价值等于第一个公式,P=MV,规模和速度,规模大的公司就是好公司,速度快的公司就是好公司,当时很多公司到香港上市的时候必问的一句话你的土地储备有多少,你每年的销售额有多少,甚至还有一个市销率,所谓的大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼就是这样,但是现在大家看看恒大在香港的股价,今天好像是3块多一点的港币,而搜房小小的公司比恒大都高。后面的这条公式是现在对于市值的评价,公司的价值等于P=KN平方乘以M1M2除以R的平方,现在是公司的价值取决于关键客户的数量,如果有十个老客户和一个有100个老客户的公司,价值不是差十倍而是差100倍,核心客户越多中间的差异就越多。KN的平方后面的就是万有引力公式,讲的就是你跟客户的距离,跟你公司的价值成反比,你跟公司的距离越远你公司的价值就越小,这也解释了今年最火爆的公司是阿里,它一上市现在可能是2000亿美金的市值,原因是它用互联网的手段跟客户的距离很近,随时可以跟你联系,腾讯为什么价值这么大?很简单,如果大家有幸去了腾讯的总部,它时时刻刻在那有个全球的地球仪,上面在闪亮,告诉你现在全球有6亿多人在用QQ,4亿多人在用微信。
  第五个讲讲所谓的投资时光机和服务业的春天,大家知道日本有这么一个人,叫孙正义,他有一个理论叫投资时光机理论,他认为今天美国发生的事,两到三年后会发生在日本。所以他今天在日本卖苹果手机,当时刚有苹果的时候,日本人不用这个,但是孙正义说一定会用的,结果他就推苹果手机,也赚了很多的钱。当然还有后半句话,两到三年在日本发生,三到五年在中国发生,所以他坚定的投了阿里巴巴,他还认为五到八年之后会在印度发生,就是这样的,这就是人类社会的规律,其实我们现在看很多中国的创新公司,拉到世界上来看可能也没有那么创新,百度跟谷歌很像吗?阿里跟亚马逊像不像呢?就是这样的。我想再说说,现在美国房地产开发商的总市值500亿美金,在一个成熟的资本市场,现在美国的服务型的总市值是1000亿美金,就是这样的,这就是一个成熟市场对这一块衍生物往下走的路数,大概就是这样的,所以我想可能在座的开发商跟我们一样,我们也面临着转型的压力,对我们来说,把房子卖给客户以后老死不相往来,但是我们今年开始做转型,每天或者每个月都跟客户有一个交流。在座的各位也一样,如果你把房子卖给它以后,你等于刚刚打开了一扇门,以后的路还很长。房地产是一个金融产品,所以沿着房地产这条路往下走,一定可以衍生出很多有意思的东西,房地产行业的春天即将到来。而用互联网思维,用整合的方式,用互联网移动互联的方式跟消费者拉近距离肯定是大的方向,我的第一部分就讲的差不多这样。
  我再用5分钟的时间,把互联网方面的探索简单跟大家汇报一下。这是刚刚讲的一些数据,这是世联对于电商的探索,我自己定义我们的行业是这样的行业:热关注、冷业态、深服务、长周期。事实上现在一个买房人做的事情就是这样的,我们说电脑或者互联网到底颠覆什么了?就是信息检索、达成交易和销售服务。我们要做的是什么呢?这块不细说了,实际上现在整个的客户体验并不好,世联想做的事大概是这三个事。第一个是网上售楼处,第二个是线上展示系统,第三个是辅助交易系统。网上售楼处是现在世联在全国的所有资源,比如说一点开万科翡丽郡,在网上一点击就可以看到所有的信息。现在大家知道很多客户被销售代表欺骗,比如你问他你的房子还有吗?他一定说还有,你赶快过来,结果你过去以后他说对不起,3分钟之前这个房子刚卖掉,我们想做的这件事是直接把销控表放在上面,卖掉的是红色,还可以卖的是绿色,你就可以直接进行查询。比如说一栋楼,你随便挑一个单位说想想它的效果图,你找到这个比如说3楼,点击进去就可以看到实际的效果图,然后6楼也可以,20楼再点开景观也出来了,这样就很便利。第三个是辅助交易系统,我们希望销售代表像平安的销售代表,人手一个iPad,家园云贷销售代表把你的信息收入进去,可以在中央系统一路运作好,然后钱就进来了,包括定金理财,大家现在都知道1万抵10万等等,你把钱打进来之后可以先作为资金理财,大概就是这样,简单过一下。也包括收楼验楼,一张表格打下来打勾,哪个地方做得不好就传到系统里,也包括装修推荐,买了房子以后还可以推荐这些装修公司给你,供客户参考。也包括售后租售,出租和出售我们可以告诉你周边的租金和市场情况大概怎样,售价怎样,这样出租和出售的时候你可以有一些参考。还有海外资产,现在世联在全球有10个讲英语的城市已经可以卖它的楼,最后是一个我的资产图,它每天是更新的,你的资产价值是多少的,你所关注的资产每天的价格变化是怎样的,有点像大家打开自己的股票账户,当然还有你现在个人的资产经营状况,现在定金多少钱,家园云贷多少钱,特别年轻人每天早上想赖床的时候一看,还要还这么多钱,赶快去工作。
  期待大家关注我们,以后我们会用互联网的手段更好的服务客户,也更好的服务各位,谢谢大家。
  主持人:谢谢袁总,互联网思维真的是世界新商业模式的一种发展潮流,为了更好的领悟这个互联网思想,省房协整个领导班子还真的进行了一次深入的学习,就是要运用互联网的精神、思维、方法、方式来创新指导我们的工作,平台战略呢,其实我们协会就是一个平台,平台是一个开放的,平台也不是单个主体,而是多个主体,在平台里面,每一个主体都是平衡、协商、共享的,没有说某一个主体最厉害,平台里面讲究的就是1加1大于100,这就是平台战略的精髓。
  刚刚前面两位专家讲了新常态下面的互联网思维和运作模式,我们可以看到新常态下商业住宅开发的单一模式肯定会被打破,多元化将是新常态下房地产发展的一个趋势,不可逆转的趋势,所以养老地产在今年在我们广东非常热,所以广东房协在去年也专门成立了养老地产专业委员会,正因为受到关注,所以省房协的养老地产委员会的活动开得非常有声有色,我们的地产商都未雨绸缪,都想早点进入这个行业。接下来看看我们请曾远明来给我们进行演讲。
  曾远明:谢谢秘书长,各位省房协的会员和广东省的同行们,大家好。
  今天是2014年的12月18日,2014年的年头和年尾,房地产应该发生了根本性的变化,所以我想分享一下我自己感受到的根本性变化,我先做一个调查,在座的房地产开发商甲方的举一下手,有没有乙方的?很少,还有没有做丙方的,知道什么叫丙方吗?就是第三方,没有,但是我今天谈的就是丙方。
  我1993年毕业,做开发商做了18年,然后过去4年我做乙方,这一年来我不知道被逼成做丙方,这就是过去大概今年内发生的事情,我从时间轴来看,这是我们在江苏的一个项目,中国建筑十强单位之一,它做了开发商,做开发商的过程中发现光从施工单位做开发商觉得没有竞争力,他要找到自己的竞争力,所以他要做养老,做养老我们给它做策划和设计,我的合作伙伴是澳洲做养老设计的权威,帮他做完了设计他说不行,他说如果帮他做一个规划顾问那不行,养老的核心问题是在运营,必须要帮我整合运营机构,所以我帮他做运营的工作,这是一个月前在海口,双汇集团投资了房地产,我帮它模式设计,它说他要做中国房地产最持续可开发的模式,我们帮它在海南做了一个养生度假的项目,做完了以后不让我们走,必须要帮他们整合全世界最健康的养生专家来管理,我被逼又做了丙方。这是刚刚4天前万科,今年3月份万科委托我们做万科的战略转型的002号专案,这个合同刚完,可以透露秘密了,002号专案是儿童教育亲子商业专案,万科在一个月前发了一篇文章,不知道大家有没有留意,万科有一天如果不卖房子了,卖月饼还是卖学校?它真的要卖学校,这是4天前的事情,我们在广州大剧院跟万科做了合伙人,做了万科教育营地的合伙人,所以今年来,我们从乙方的咨询顾问、策划代理机构被逼着成为了运营方,我理解的丙方。
  为什么我们沦落为丙方呢?刚刚我已经带出落了,这个是海南的项目,双汇为什么一定做这个?大家做海南房地产的人都知道,旅游用地有16%的面积不能销售,必须拿产权经营,这是很多地方政府现在越来越严格要求的,开发商不能把房子卖了就走,16%的面积不能卖,我们帮它在那里做了一个健康养生的度假酒店,原来的定位是在这个地方做一个度假会议酒店,资产回报率5%,20年才回本,后来我们帮它找到全世界最优秀的一家做健康管理目的地的管理公司,一般的度假酒店和一般的商务酒店的客户回头率不到10%,然后个人的开房率60%已经不错了,那个酒店做到了客人的回头率连续18年达到60%,我在那个项目参观的时候我见到美国的非常有影响力的女性,她在那里说中国不会健康养生,我已经连续18年来这里度假,每次来至少花2万美金,所以那个项目做十年的资金回报率,而且在这个项目上一旦装了这个项目进去,整个项目就不是卖房子,而是卖健康。所以这个开发商一定要逼着我们从乙方当丙方。这就是我们刚刚前一个月的签约仪式。这是我们在江苏龙信做的项目,这个开发商要做养老,它知道做建筑要开始产业化的时代了,它在房地产业要做养老,叫养尊处优,在它的项目里面我们做了CCFC模式,可持续照料的家庭居家生活方式,不是把老人全部放在一个社区,而是老人、小孩、年轻人放在一起,所以它一定要我们做丙方。
  市场上还有人在说万科到底要不要做商业,要不要做多元化,我告诉大家万科为什么做亲子商业,它认为以后如果要卖楼,它发现深圳最旺的区,房价最跌不了的区叫百花社区,百花社区为什么掉不了房价呢?因为里面有最好的学校,就是如果我们的房子依附在教育、养老的领域里面,房子的资产增值率是高的,所以万科一定要做学校,但是不可能靠政府配体制内的教育,所以做体制外的教育,广州的这个项目这个月看,我们要开第一个社区教育营地,欢迎大家来看。所以我们被逼做了丙方,为什么?我认为可能跟习近平有关,因为新常态的问题。
  所以经济工作会议下讲的9个特征8个关注,我认为里面我看到的东西,真的跟我们现在房地产面临的问题是一模一样的,所以下来我想把我们这一年来所看到的整个行业准备要洗牌的逻辑和趋势来分析一下。这是郁亮讲的话,他说包括万科在内的所有房企都没有拿到下一个时代的入场券,这句话不是空喊的,讲完了第二天报纸就登了,万科要开它的新模式,新模式就是万科派、万科云、万科里,这三个东西代表了万科在互联网时代做的新产品,这个是做租赁物业的,刚刚王平秘书长讲的流动人口,万科已经做产业了,万科已经做社区商业了,三个模块广州全部推出了,今年华南的动作很大。为什么他们要推出这个?我分析了一下,上半场,房地产过去的30年是房地产的上半场,上半场的核心是什么?在座的甲方都知道首先是要掠夺资源,买最的好土地,红线外的资源最好,就是教育、医疗、交通这些是最好的土地,第二是成交为王的经营,过去是关键要卖得快,房子卖不快一定死定。第三是速度与规模的竞争,一定要讲大规模。这是过去房地产的发展情况,但是过去30年的情况还能持续吗?是不是真的就只是资产的成交就能解决问题?
  刚刚袁总给我们说了公式,我也讲一条公式,我的公式跟你的公式有点不一样,但是大家说的问题是一样的,这条公式我觉得很好的反映了企业经营的实质,P是公司业绩,首先跟现金流有关,第二跟资产的收益率有关,这是袁总刚刚的第一条公式,这个R是资产收益率,B是过去大家企业非常关注的,是业务的增长和时间的关系,还有过去我们开发商甲方最忽略的东西是什么,我认为最忽略的是客户,没有真正关注过客户,这是第一,第二所有的消费体验里面,买楼的消费体验是最差的,你去菜市场买菜,那个卖菜的阿婆都会把你哄开心的,但是房地产不会。还有一个是HR是人力资源,这是过去房地产行业最忽略的。
  下来房地产的下半场意味着什么,我认为三个根本的转变,从掠夺红线外的资源变成内生资源式开发,自己在自己的项目里面必须要有资源,是自己做的,而不是买地的时候天然在那的,就算买地时候有天然的资源地价已经抬上去了。第二是粘接为王式经营,这也是互联网的思维,客户不能长期需要你你就没有用。第三个要变成内容生态链竞争,就是我们在里面一定是有各种各样的业态,这些业态之间互相之间是生态式的,是可以循环的,这样的一个判断来源于什么?首先刚刚其实王秘也好,袁总也好都讲到了,整个新常态核心带来的是要关注我们的物质文明提升和精神文明,这里面涉及到健康问题、养老问题、教育问题、文化娱乐问题、食品安全问题,这些问题应该是我们的内容和内在资源的覆盖点之一,起码要选一点。第二要不做纵向整合要不是横向整合。粘接为王怎么做到呢?核心是在于我们社会变迁下正确理解人,跟王秘书长讲的流动人口有关系。我们讲的开发商以后要着力点的,内容竞争力的四要素,这里面有两个要关注的,一要关注的是需求链,第二要关注的是产业链,然后把产业链和需求链连接起来,这就是你的生态内容竞争的聚焦点,所以我刚刚分析了房地产的上半场,到下半场的三个根本性的改变,这里面通过万科看到它在做了,而且做得非常的快,今年上半年以前叫城市配套服务商,以后除了住宅地产,还有消费体验地产等等的,第二是要关注客户CR,HR是什么,今年万科不提职业经理人的口号了,提的是事业合伙人,它要推事业合伙人的机制,所以说上下半场的根本改变其实有很多企业已经在做了。
  所以我说房地产在新常态的思维要变成我们要具备丙方思维,我做开发商的时候也觉得很爽,可以随意的蹂躏乙方和丙方,但是甲方要开始要有丙方思维了,丙方思维的核心就是运营方的思维,服务方的思维,没有这个思维不行。第二要自己做资源,第三要有合伙意识,跟员工要有合伙意识,跟合作方要有合伙意识,在座的今天有老板和职业经理人,老板要跟下属提合伙人制度了,我觉得是时候了。这是我整合的我的事业合伙人,我们内部也要推自己的内部合伙人制度,因为我也要有我的丙方思维。而且这些人什么人可以成为事业合伙人呢?我认为事业合伙人的标志是,以前的人才要不是横向要不是纵向的,横向就是通才,纵向人才是专才,我认为未来最吃香的人才是通两个专业,而且横向还要通的人才,而且不能是懂财务和税务的,要是懂工程和财务的,懂工程和金融的,要跨两个很大的行业,这才能做事业合伙人。
  以上只是回应今天的主题,新常态,因为今天房协也要求我多讲讲养生和养老,所以我下面讲到一个具体领域的结合问题,这个领域的结合问题就是房地产怎么跟养生、养老行业结合,当然我认为养生、养老这个词不专业,准确来说是健康与养老产业结合的开发模式和营销策略。
  简单来讲,我告诉大家健康与养老产业最简单的分法,前半段叫健康管理,中间是急性医疗,后面是康复护理。健康管理指的是治未病,就是没有病防病,这在医学里面就是和预防医学等同起来,中间环节是急性医疗这个和现代临床医学挂钩,康复护理是和康复医疗挂钩,这是三个大板块,这三个板块分别可以跟房地产结合,有三个模式,第一个模式可以做健康养生度假模式,还可以做度假养生居住模式,当然这两个也可以整合。还有在健康管理我认为最好可以和远郊项目和旅游目的地结合,因为做健康管理的人是想离开他的城市,玩得更开心,在玩中来疗养,这是最好的。康复与护理,我们现在口头上大家讲的养老是狭义的养老概念,狭义的养老概念是和城市结合的,在远郊不能做真正的养老的,城市里面可以做养老,养老的模式在中国我认为最可行的模式是可持续照料的全龄社区,中国人的居住习惯和传统的道德观念,是不允许把所有老人集中在一起住的,所以我们要做的是全龄社区,而不是只有老人的社区。
  第一我来讲刚刚模式里面的第一块,健康与养生度假模式怎么做,这块不说大家不知道,其实在国外已经流行了60年了,国外早就把这个领域很清晰的定义为健康养生与旅游度假完美结合的,通过非医疗化、非侵入式的健康管理与酒店管理体系相结合,以全面健康提升为目的的健康管理体系。这个模式相当于做一家度假酒店,但是不是传统的度假酒店,这种模式在全世界已经发展了60年,有4大模式,然后这种模式里面必须要有6大要素,不会卖住房的,这些模式里面都不卖住房,都是卖套餐,一卖就是7天、14天的套餐,一个套餐人均消费至少900美金,所以7天之后至少是3、5万人民币,但是这个因为它有效,核心是有效,它不是卖这个,而是做诊断、整体健康提升及疗程服务、健康有机餐饮、健康设施等等的,我们传统的酒店会议室在这里大家单个人买单的很少,但是在这里所有的人都是单个买单。这个市场在美国做到了1000亿美金,这是我讲的第一个模式,特别适合于远郊资源或者旅游度假目的地,为什么呢?既然人家去健康养生了,资源一定要好。
  第二个模式是度假养老居住模式,这种可以卖房子可以做消费,这种模式大家最熟悉的就是在海南,这块不多讲,但是这块其实现在发展起来,海南的这块很有文章可以做,已经不仅仅是卖房子了,一定是房子加服务加配套,而且不仅仅是卖产权,可以卖使用权,一定要把这个模式做出新的东西,在海南有的玩的,在云南也有的玩,在中国我认为核心就是这两大区域。
  急性医疗我不讲,我们主要讲康复护理这块,首先我们讲老人怎么分,我看到很多奇奇怪怪的分法,我认为这个分法最好,我们把老人分成健康活跃期长者、行动缓慢者、行动不便、还有无法自由行动的。在中国的生活环境下,其实我们中国的十二五规划,养老的问题已经清楚的写在国家的文件上,中国养老的划分是这样的,是9073,只有3%的老人国家认为需要去养老院,养老院就是机构式养老,7%国家认为要放在社区里面养老,90%是居家养老,所以养老的问题不是哪个开发商认为以后要不要做养老,是必须要面对的,因为老龄化的程度越来越高,而且老人是在家里养老的,我们这段时间不断的帮客户做一件事情,帮我们客户进行他的套内空间的适老化改造,很多老人到了70岁、80岁,家里面由于没有适老化的设计,有70%的老人是在家里受伤的,所以我们的房子如果做适老化,现在提前就去做,这就是一个细分市场,当然现在很多开发商认为我投了适老化的设计,增加了成本,能不能拿出我的收益,这是一个命题,要看怎么做。
  所以我们认为在中国应该做一碗糖距离的居住模式,长者楼栋散落在社区中,内部采用适老化设计,建筑外部和其他楼栋不作区分,周边楼栋可与长者楼栋搭配形成老少居,整体形成活力社区,更适合中国人的生活习惯和养老观念。在这里面可以有各种形式的床位,包括可以在社区里面以后除了有托儿所、幼儿园,十年前我们的幼儿园还是我们的负担,现在要抢一个幼儿园不知道多赚钱,我告诉大家十年后,如果社区里面有托老所一定赚钱,现在考虑可以做托老所了,我们说早上8点钟子女把家长送过来放在这里,晚上7点钟接走,包他三餐,白天在这里做活动,做书法和物理治疗,做老年人的联谊活动等等的,这种形式就解决了我们的居家养老问题,他是在居家的但是又可以提供服务,甚至老人到了一定的年龄可以上门服务。所以养老的市场已经摆在你的面前了,所以在这块来讲,我刚刚讲到的做养老如果做大社区不敢做,先从长者日托社区做起是一个很好的途径,培养了开发商的丙方思维,先做一个长者日托中心,培养我的运营能力,到将来我去放大我的运营能力,这是有可能的。
  全国现在从今年已经有很多的项目推出了,我介绍给大家了解一下,一个是海口,适合活跃长者度假的模式,但不卖房子,只按天卖。我建议大家这个假期家里有老人可以去,它推出了适住项目,7天一个老人,春节期间7天一个老人6晚,2362块,在那里住7天6晚,非常好,而且那里的设施全部是适老化的,而且有为老人的服务团队,而且有应急团队,旁边很近就是海口人民医院,家里面都放心,让老人去那边活动。这也是一家长者护理机构开的新模式,以前是开在北京,开的是老人院的模式,但是在海南的相当于养老度假的模式,不卖产权的丙方思维。
  第二个模式是北京的泰康人寿做的模式,险资进入养老,我认为房地产追逐的是现金流,保险业追求的是长线的回报,它就把这两个结合在一起,这是保险公司,然后现在已经有开发商在找保险公司在谈,跟保险公司合作做养老模式,这是很好的想法。
  还有活跃长者度假居住模式,这是在三亚,我不多讲,不用做很多的设施,只要做老人玩的东西就可以了,老人打麻将我三餐厅煮给你吃,老人就很高兴。
  万科做的模式就是我们刚刚说的CCFC,就是全民社区,它在4000多亩的用地里面做的,这四种模式都可以供大家参考,我认为健康与养老的这个产业非常的朝阳,虽然是照顾夕阳客户,但是行业是朝阳的,所以在这个产业里面总可以找到我们可以进入的领域,所以我觉得这个模式可以大家去研究,当然这个模式解决的以后不仅仅是模式问题,营销问题和运营问题非常复杂,我们现在在做几个养老项目的运销和运营,非常的复杂,因为代理公司没办法卖养老项目,跟原来的思维完全不一样。我们总结下来四句话可以帮助大家,第一是养老项目的营销最关键的是什么?到底搞清楚卖什么,一定是卖生活方式,不是卖房子,第二怎么卖?整个卖的过程是建立信任的过程,你的销售人员对客户不是建立长期的信任,没办法卖的,为什么?人家要把最后的时光委托给你,如果没有信任怎么可能。第三什么时候卖,不能简单卖楼,一定具备体验服务的条件才能卖,谁来卖?销售团队不能卖,一定是运营的团队来卖,谁运营谁销售,他的承诺就是一字千金。
  我们今年也要推不老节不老精神,因为我们认为我们的长者不够活跃,我们要提倡不老精神,我们会推不老节来代替不老营销和不老的项目。
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